Bostadsrättsförening
En bostadsrättsförening er den juridiske personen som eier bygningen og gir medlemmene bruksrett til hver sin leilighet i form av en bostadsrätt. Foreningen er en ekonomisk förening med det ene formålet å tildele bostadsrätter til sine egne medlemmer, jf. bostadsrättslagen 1 kap. 1 §.
Foreningen reguleres av to lover samtidig: bostadsrättslagen for forholdet til medlemmene, og lagen om ekonomiska föreningar (2018:672) for selve foretaksformen. Foreningen skal meldes til registrering hos Bolagsverket innen seks måneder etter stiftelsen (2 kap. 2 §), og blir først en juridisk person, altså i stand til å inngå avtaler og eie eiendom, ved registreringen (2 kap. 4 §). Før foreningen kan tildele leiligheter med bostadsrätt, må den også registrere en økonomisk plan hos Bolagsverket (3 kap. 1 § bostadsrättslagen), attestert av to godkjente intygsgivare som bekrefter at tallene er realistiske (3 kap. 2 §). Er tildelingen gjort uten en registrert plan, er den ugyldig etter 4 kap. 7 §, og medlemmet har krav på erstatning.
Skattemessig skilles det mellom en ekte (äkta) og en uekte (oäkta) förening. Etter 2 kap. 17 § i inkomstskattelagen er en ekte förening (kalt privatbostadsföretag) en förening der virksomheten "till klart övervägande del" består i å skaffe medlemmene bolig i egne bygninger. En förening som leier ut en vesentlig andel lokaler eller leiligheter til utenforstående, regnes som uekte. Skillet er ikke kosmetisk: i en ekte förening betaler medlemmet ikke inntektsskatt av selve boligbruken, mens et medlem i en uekte förening skattlegges for et beregnet nyttjandevärde tilsvarende markedsleie, og mister muligheten til å utsette gevinstskatt ved videresalg.
Foreningen skal etter lagen om ekonomiska föreningar ha et styrelse på minst tre medlemmer (7 kap. 1 §), valgt av föreningsstämman (7 kap. 6 §), foreningens motstykke til generalforsamlingen i et borettslag. Innen seks måneder etter regnskapsårets slutt skal foreningen holde ordinær föreningsstämma der årsredovisningen legges frem (6 kap. 9 §), og en revisor skal ha gjennomgått både årsredovisningen og bokføringen (8 kap. 3 §).
Årsredovisningen er den viktigste offentlige kilden til foreningens økonomi: den viser samlet gjeld, lånestruktur, avsetning til fremtidig vedlikehold og hvor mye av inntektene som kommer fra medlemmenes avgifter kontra utleie til utenforstående. Norsk motstykke er borettslaget, som Kartverket fører i et eget Borettsregister atskilt fra den ordinære grunnboken. En svensk bostadsrättsförening har intet tilsvarende eget register: den registreres som enhver annen ekonomisk förening hos Bolagsverket, og det er nettopp derfor årsredovisningen, ikke et offentlig andelsregister, er kjøperens viktigste vindu inn i foreningens reelle økonomi.
Fra Placepoints ordbok: Bostadsrättsförening
Mer informasjon: Riksdagen: Lag (2018:672) om ekonomiska föreningar, Riksdagen: Inkomstskattelag (1999:1229), Skatteverket: Ekonomisk förening eller bostadsrättsförening
Engelsk: Housing cooperative association (Swedish-specific legal form, a type of ekonomisk förening).
Vanlige spørsmål
Hva er en bostadsrättsförening?
En bostadsrättsförening er en ekonomisk förening som eier en bygning og tildeler medlemmene bruksrett til hver sin leilighet i form av en bostadsrätt.
Hvor registreres en bostadsrättsförening?
Hos Bolagsverket, som enhver annen ekonomisk förening. Foreningen blir først en juridisk person ved registreringen, og må også registrere en godkjent økonomisk plan der før den kan tildele leiligheter.
Hva er forskjellen på en ekte og en uekte bostadsrättsförening?
En ekte förening (privatbostadsföretag) skaffer medlemmene bolig "till klart övervägande del" i egne bygninger. En uekte förening leier ut en vesentlig andel til utenforstående, og medlemmene skattlegges da av et beregnet nyttjandevärde og mister retten til å utsette gevinstskatt ved salg.
Hvem sitter i styret, og hvordan velges det?
Styret har minst tre medlemmer og velges av föreningsstämman, foreningens motstykke til generalforsamlingen i et borettslag.
Hvorfor må jeg lese årsredovisningen før jeg kjøper en bostadsrätt?
Fordi en svensk bostadsrättsförening ikke føres i noe eget offentlig andelsregister slik norske borettslag føres i Borettsregisteret. Årsredovisningen er derfor kjøperens viktigste kilde til foreningens gjeld og reelle økonomi.
Hva skjer hvis foreningen tildeler en leilighet uten registrert økonomisk plan?
Tildelingen er ugyldig etter bostadsrättslagen 4 kap. 7 §. Medlemmet har krav på erstatning, og har leiligheten allerede vært i bruk, går forholdet i stedet over til et vanlig leieforhold.