Bruksverdi

Bruksverdi er verdien av en eiendom vurdert ut fra dagens faktiske bruk, ikke ut fra eiendommens optimale alternative bruk. Begrepet brukes særlig ved ekspropriasjon og i landbruks- og skogeiendom etter konsesjonsloven. Bruksverdi står i kontrast til markedsverdi, som er det høyeste sannsynlige beløpet en kjøper i et fritt marked vil betale, og som typisk gjenspeiler beste alternative bruk.

Hjemmelen for bruksverdi som verdsettelsesprinsipp varierer med formålet. Ved ekspropriasjon følger erstatningsutmålingen oreigningslova og særlig ekspropriasjonserstatningsloven (1973). Hovedregelen er at den eksproprierte skal ha "full erstatning" etter Grunnloven § 105. Hva som er full erstatning, beregnes som det høyeste av salgsverdi (markedsverdi), bruksverdi eller gjenanskaffelsesverdi. Den eksproprierte velger altså ikke selv: den lovbestemte beregningen plukker den høyeste av de tre. Bruksverdien blir styrende først når salgsverdien er lav, og fungerer da som et gulv som beskytter eieren mot å bli sittende uten reelt verdigrunnlag for dagens bruk.

For landbruk brukes bruksverdi også som verdivurderingsprinsipp ved konsesjonspliktig erverv etter konsesjonsloven § 9. Bestemmelsen sier at prisvurderingen ved erverv av landbrukseiendom skal ta utgangspunkt i avkastningsverdi for landbruksdriften, ikke ren markedsverdi. Det skal hindre at landbrukseiendom blir solgt til priser som ikke står i rimelig forhold til driftsgrunnlaget, og er en av begrunnelsene for at landbrukseiendommer i mange områder omsettes på lavere nivå enn det boligmarkedet ville tilsi for samme tomt. Boverdivurdering på fritidsboliger med konsesjon bruker tilsvarende prinsipper når kommunen skal avgjøre om kjøpesummen er innenfor det loven aksepterer.

Beregningen av bruksverdi gjøres oftest som en kapitalisert nåverdi av inntektene fra dagens bruk. For landbruksdrift beregnes nettoinntekt fra jord, skog og bygninger og kapitaliseres med en kapitaliseringsrente tilpasset risikoen i landbruket (typisk 4 til 5 % som referanse). For ekspropriasjonsformål bruker domstolen takseringsskjønn der bruksverdien estimeres ut fra dokumenterte inntekter og reelle utgifter, eventuelt supplert med sammenlignbare driftsregnskaper. Avkastningstall hentes fra gardsregnskap, SSB sin landbruksstatistikk og NIBIOs driftsgranskinger.

Forskjellen fra markedsverdi er prinsipielt enkel: markedsverdien forutsetter "best alternative bruk" mens bruksverdien forutsetter "dagens bruk". For en jordbrukstomt på utkanten av et tettsted vil markedsverdien typisk reflektere et utbyggingspotensial og være langt høyere enn bruksverdien som landbruksdrift. Hvis kommunen eksproprierer for veiformål, settes erstatningen til den høyeste av de to (sammen med gjenanskaffelsesverdien). Hvis kommunen vurderer en konsesjonssøknad på en landbrukseiendom, brukes bruksverdien som maksgrense for hva kommunen kan akseptere som kjøpesum.

Også andre verdivurderingsbegreper bør holdes fra hverandre. Formuesverdi er Skatteetatens beregnede verdi for skatteformål og ligger typisk vesentlig under både bruksverdi og markedsverdi. Takst er en konkret takstmanns vurdering og kan reflektere enten bruksverdi eller markedsverdi avhengig av takstoppdraget. Verdivurdering er en generell betegnelse som brukes om alle disse, og som krever at man spesifiserer hvilket prinsipp som ligger til grunn.

Fra Placepoints ordbok: Bruksverdi

Engelsk: Use value (value in current use, as distinct from market value; relevant for expropriation and agriculture).

Mer informasjon: Lovdata: Konsesjonsloven, Lovdata: Oreigningslova, Store norske leksikon: bruksverdi

Vanlige spørsmål

Hva er forskjellen på bruksverdi og markedsverdi?

Bruksverdi er verdien ved dagens faktiske bruk; markedsverdi er hva eiendommen kan oppnå i fritt salg, der beste alternative bruk teller. For en landbrukseiendom nær by er forskjellen ofte stor.

Når brukes bruksverdi?

Ved ekspropriasjon (som gulv for erstatning sammen med markedsverdi og gjenanskaffelsesverdi) og ved konsesjonsvurdering for landbrukseiendom etter konsesjonsloven § 9.

Hvordan beregnes bruksverdi?

Som kapitalisert nåverdi av nettoinntekten fra dagens bruk, typisk basert på dokumenterte inntekter og utgifter og en kapitaliseringsrente tilpasset risikoen i bruksformålet.

Hva er full erstatning ved ekspropriasjon?

Det høyeste av salgsverdi (markedsverdi), bruksverdi eller gjenanskaffelsesverdi. Lovbestemt regel etter Grunnloven § 105 og ekspropriasjonserstatningsloven; den eksproprierte velger ikke selv.

Hvorfor er landbrukseiendom ofte rimeligere enn boligmarkedet skulle tilsi?

Konsesjonsloven § 9 begrenser hvilken kjøpesum kommunen kan godta ved konsesjonspliktig erverv, basert på avkastningsverdi for landbruksdriften. Det holder prisene nede i forhold til ren markedsverdi.