Dokumentavgift

Dokumentavgift er en statlig avgift som påløper ved tinglysning av hjemmelsoverføring til fast eiendom. Avgiften er 2,5 prosent av salgsverdien og betales av kjøperen ved overdragelsen. For de fleste boligkjøp er dokumentavgiften den største enkeltkostnaden ut over kjøpesummen, og en post utbygger og megler må regne inn i totalkostnaden tidlig.

Hjemmelen ligger i dokumentavgiftsloven fra 1975, supplert av forskrift om dokumentavgift. Avgiftsplikten utløses i det øyeblikk hjemmelsdokumentet (typisk et skjøte) blir tinglyst i grunnboken hos Kartverket. Skatteetaten er avgiftsmyndighet, mens Kartverket innkrever beløpet i forbindelse med tinglysingen.

Grunnlaget er salgsverdien av eiendommen på overdragelsestidspunktet. Ved kjøp i åpent marked er dette normalt kjøpesummen. Ved gave, arv eller andre ikke-frivillige overdragelser settes grunnlaget skjønnsmessig til antatt markedsverdi. For tomter med planlagt utvikling beregnes avgiften som regel av råtomtverdien, ikke av forventet ferdigstilt prosjektverdi.

Dokumentavgiftsloven § 7 gir flere viktige fritak og særregler:

• Arv mellom ektefeller og samboere som har vært registrert sammen, jf. arveloven.
• Gave mellom ektefeller, og uttrekning ved skilsmisse eller separasjon.
• Hjemmelsoverføring i borettslag ved kjøp av andelsleilighet — borettslag er ikke fast eiendom i avgiftslovens forstand.
• Selskapsendringer uten reell overdragelse (omdannelser, fusjoner, fisjoner, rene navneendringer).
• Ved første gang tinglysing av nybygg på egen tomt der bygget er finansiert og ført opp av tomteeier selv.

For næringseiendom er det vanlig å organisere salg som aksjehandel istedenfor eiendomshandel. Når selve eiendomsselskapet (single purpose vehicle, SPV) selges, endres ikke hjemmelshaver i grunnboken, kun aksjonærene i selskapet. Da utløses ikke dokumentavgift, fordi det ikke skjer en hjemmelsoverføring i avgiftslovens forstand. Strukturen er en av de viktigste grunnene til at norsk næringseiendom typisk ligger i selskapsstrukturer fremfor å være eid direkte av investor.

Avgiften er en betydelig kostnad. På et boligkjøp på 8 millioner kroner blir dokumentavgiften 200 000 kroner, i tillegg til tinglysingsgebyret. Sammen med eventuell finansiering av kjøpet (med pantedokument som også tinglyses, men der pantegebyret er langt lavere) utgjør disse omkostningene en stor del av sluttkostnaden. Statens årlige inntekt fra dokumentavgift ligger på rundt 13-15 milliarder kroner og varierer med eiendomsmarkedet.

Forsøk på å unndra dokumentavgift gjennom kunstige selskapskonstruksjoner kan rammes av omgåelsesnormen i skatteloven § 13-2. Skatteetaten prøver løpende grensetilfellene, særlig der aksjehandel av eiendoms-SPV er kombinert med kort eiertid før videresalg.

I Placepoint kan du i eiendomspanelet se tinglyst hjemmelshaver og overdragelseshistorikk; selve dokumentavgiftsbeløpet er ikke offentlig per overdragelse, men kan estimeres ut fra salgssum og overdragelsesform.

Fra Placepoints ordbok: Dokumentavgift

Mer informasjon: Skatteetaten: Dokumentavgift, Lovdata: Dokumentavgiftsloven, Kartverket: Tinglysingsgebyr, Store norske leksikon: dokumentavgift

Vanlige spørsmål

Hva er dokumentavgift?

Dokumentavgift er en statlig avgift på 2,5 prosent av salgsverdien som betales ved tinglysning av hjemmelsoverføring til fast eiendom. Den utgjør den største enkeltkostnaden ut over kjøpesummen ved boligkjøp i Norge.

Hvem betaler dokumentavgift?

Kjøperen betaler dokumentavgiften. Beløpet kreves inn av Kartverket samtidig som skjøtet tinglyses, og overføres til Skatteetaten som er avgiftsmyndighet.

Når er det fritak fra dokumentavgift?

De viktigste fritakene gjelder arv mellom ektefeller, gave mellom ektefeller, hjemmelsoverføring i borettslag, og selskapsendringer uten reell overdragelse. Aksjehandel av eiendomsselskap utløser heller ikke dokumentavgift fordi hjemmelen ikke endres.

Hvorfor selges næringseiendom ofte som aksjehandel?

Ved aksjehandel av et eiendomsselskap endres ikke hjemmelshaveren i grunnboken, kun aksjonærene. Det utløser ikke dokumentavgift, og er en viktig grunn til at norsk næringseiendom typisk ligger i SPV-strukturer fremfor direkte eierskap.

Hva utgjør dokumentavgiften på en bolig?

Dokumentavgiften er 2,5 prosent av salgssummen. Et boligkjøp på 5 millioner kroner gir 125 000 kroner i dokumentavgift; et på 10 millioner gir 250 000 kroner. Tinglysingsgebyret kommer i tillegg, men er et fast lavt beløp.