Egenkapitalmultippel
Egenkapitalmultippel (equity multiple, MOIC) viser hvor mange ganger investoren får tilbake den innskutte egenkapitalen i løpet av eierperioden. Den regnes som summen av alt investoren får utbetalt (løpende utbytte pluss netto salgsproveny) delt på det opprinnelige egenkapitalinnskuddet. En multippel på 2,0x betyr at investoren har fått tilbake det dobbelte av det som ble skutt inn; 1,0x betyr å gå i null, og under 1,0x betyr tap.
Egenkapitalmultippel og internrente (IRR) er de to målene investorer i næringseiendom oftest rapporterer sammen, fordi de svarer på ulike spørsmål. Internrenten måler den årlige, tidsvektede avkastningen og premierer raske utbetalinger. Multippelen måler den samlede pengemengden tilbake, uten hensyn til tid. To investeringer kan ha samme internrente, men svært ulik multippel: en eiendom som selges raskt med god gevinst gir høy IRR, men kanskje lav multippel, mens en eiendom holdt i ti år kan gi moderat IRR, men høy multippel fordi pengene har fått arbeide lenge. Derfor er det vanlig å vurdere begge: «hvor effektiv var avkastningen per år» (IRR) og «hvor mye penger fikk vi totalt igjen» (multippel).
Multippelen er sterkt påvirket av belåningsgrad. Fordi den måles på egenkapitalen, løfter gearing multippelen i et stigende marked: jo mindre egenkapital som er skutt inn mot et gitt verdiløft, jo høyere multippel. Det samme verktøyet forsterker tapet i et fallende marked. En høy multippel oppnådd med høy gearing bærer derfor mer risiko enn samme multippel på en ubelånt eiendom, og må leses sammen med rentedekningsgrad og gjeldsbetjeningsgrad.
I praksis brukes egenkapitalmultippel mye i prospekter for eiendomssyndikat og fond, der investorer vurderer forventet «tilbake på pengene» over en planlagt holdeperiode på typisk 5-10 år. Et målbilde på 1,8-2,2x over en syvårsperiode er ikke uvanlig for et verdiskapende prosjekt, men tallet henger uløselig sammen med forutsetningene om leievekst, exit-yield og finansiering i en diskontert kontantstrømmodell. En multippel uten oppgitt holdeperiode og gearing sier lite alene.
Fra Placepoints ordbok: Egenkapitalmultippel
Mer informasjon: Store norske leksikon: egenkapital, Store norske leksikon: avkastning
Engelsk: Equity multiple (MOIC, multiple on invested capital).
Vanlige spørsmål
Hva er egenkapitalmultippel?
Egenkapitalmultippel (equity multiple) viser hvor mange ganger investoren får tilbake innskutt egenkapital i eierperioden. Den regnes som alt investoren får utbetalt delt på det opprinnelige innskuddet. 2,0x betyr at man har fått dobbelt så mye tilbake som man skjøt inn.
Hva er forskjellen på egenkapitalmultippel og internrente?
Internrente (IRR) måler den årlige, tidsvektede avkastningen og premierer raske utbetalinger. Multippelen måler samlet pengemengde tilbake uten hensyn til tid. To prosjekter kan ha samme IRR, men ulik multippel.
Hvordan påvirker belåning multippelen?
Fordi den måles på egenkapitalen, løfter belåning multippelen i et stigende marked og forsterker tapet i et fallende. En høy multippel oppnådd med høy gearing bærer derfor mer risiko enn samme multippel uten lån.
Hva er en god egenkapitalmultippel?
Det avhenger av holdeperiode og risiko. For et verdiskapende prosjekt over syv år er 1,8-2,2x ikke uvanlig, men tallet henger sammen med forutsetninger om leievekst, exit-yield og finansiering. En multippel uten oppgitt holdeperiode og gearing sier lite alene.