Fastighet

En fastighet er den svenske enheten fast eiendom er delt inn i: et stykke jord, avgrenset horisontalt og noen ganger også vertikalt, registrert som en egen enhet med en unik fastighetsbeteckning.

Definisjonen står i jordabalken 1 kap. 1 §: "Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter." Med jord menes ikke bare selve jordoverflaten, men også trær og vegetasjon, vann, luftrommet over og grunnen under. En fastighet er ikke en bygning, den er arealet bygningen står på. Bygninger som eieren av fastigheten selv har satt opp regnes normalt som fastighetstillbehör, altså en juridisk del av fastigheten på samme måte som i det norske systemet, der bygning følger grunn. Unntaket er bygning på annens grunn, for eksempel ved tomtefeste (svensk tomträtt eller arrende): der er bygningen løsøre, ikke fastighetstillbehör, fordi eieren av bygningen ikke eier grunnen.

Grensene til en fastighet endres kun gjennom fastighetsbildning: avstyckning (utskilling av en ny fastighet), sammanläggning (to fastigheter slås sammen), klyvning (en fastighet med flere sameiere deles opp etter eierandel) og fastighetsreglering (areal overføres mellom eksisterende fastigheter, den svenske motsvarigheten til arealoverføring). Alle disse formene krever en lantmäteriförrättning, og resultatet føres inn i fastighetsregistret med ny eller endret fastighetsbeteckning. En fastighet kan også ha andel i en samfällighet: et areal eller en anlegg (vei, brygge, ledningsnett) som flere fastigheter eier og bruker sammen, uten at samfälligheten selv er en egen fastighet.

To reformer har utvidet hva en fastighet kan være. Fra 1. januar 2004 (SFS 2003:1281-1284, endringer i jordabalken og fastighetsbildningslagen, se fastighetsbildning) ble tredimensionell fastighet (3D-fastighet) mulig: en fastighet avgrenset både horisontalt og vertikalt, uavhengig av fastighetene over og under. Det gjør at ulike etasjer i samme bygningsvolum kan eies av ulike parter, typisk butikker og boliger bygget over jernbanespor, eller garasjeanlegg og datahaller under andres fastigheter. Fra 2009 kom ägarlägenhet: en 3D-fastighet begrenset til én enkelt boenhet, som gir en beboer direkte eiendomsrett til leiligheten sin, søkbar lagfart inkludert, i motsetning til en bostadsrätt, som er et andelseierskap i en forening og ikke en fastighet i det hele tatt.

For en norsk leser er fastighet det nærmeste man kommer en matrikkelenhet, oftest en grunneiendom. Sammenligningen bikker likevel over et sted: Norge har matrikkelen og grunnboken som to atskilte registre, ett for de fysiske forholdene og ett for rettighetene. Sverige har ikke noe eget matrikkelbegrep. Alt samles i fastighetsregistret hos Lantmäteriet, som er både objektregister og rettighetsregister i ett.

Fra Placepoints ordbok: Fastighet

Mer informasjon: Jordabalken (1970:994), Lantmäteriet: Tredimensionell fastighetsindelning, Lantmäteriet: Ägarlägenheter

Engelsk: Fastighet is the Swedish real property unit (roughly "real estate parcel"), the basic building block of the Swedish land system (Swedish-specific term, no exact English equivalent).

Vanlige spørsmål

Hva er en fastighet?

En fastighet er et avgrenset stykke jord, registrert som egen enhet i fastighetsregistret med en unik fastighetsbeteckning. Den er den grunnleggende enheten i det svenske eiendomssystemet, definert i jordabalken 1 kap. 1 §.

Hva er forskjellen på en fastighet og en bygning?

Fastigheten er arealet. Bygningen som står på den regnes normalt som fastighetstillbehör og følger fastigheten automatisk ved salg. Unntaket er bygning på annens grunn, som ved tomträtt, der bygningen er løsøre og selges separat fra grunnen.

Hva er en tredimensionell fastighet?

En 3D-fastighet er avgrenset både horisontalt og vertikalt, ikke bare i planet. Ordningen kom i 2004 og gjør at ulike etasjer i samme bygningsvolum kan tilhøre forskjellige eiere, for eksempel butikker bygget over et jernbanespor.

Er en ägarlägenhet det samme som en norsk eierseksjon?

Nei. En ägarlägenhet er en egen fastighet (en 3D-fastighet begrenset til én boenhet), mens en norsk eierseksjon er en sameieandel i en bygning, ikke en selvstendig matrikkelenhet. En bostadsrätt ligger nærmere den norske borettslagsmodellen, men er heller ikke en fastighet.

Hva er den norske motsvarigheten til en fastighet?

Nærmest en grunneiendom eller matrikkelenhet. Forskjellen er at Sverige ikke har noe eget matrikkelbegrep atskilt fra rettighetsregisteret: begge deler ligger samlet i fastighetsregistret hos Lantmäteriet.