Felleskostnader

Felleskostnader er det månedlige beløpet hver andelseier eller seksjonseier betaler for å dekke fellesutgiftene i et borettslag, eierseksjonssameie eller boligaksjeselskap. I borettslag kalles det også "husleie", selv om beboerne er medeiere og ikke leietakere i juridisk forstand. Beløpet skal dekke alt fra vedlikehold og forsikring til renter og avdrag på fellesgjeld.

Hjemmelen ligger i burettslagslova § 5-19 for borettslag og eierseksjonsloven § 29 for sameier. I et sameie er hovedregelen at felleskostnader fordeles etter sameiebrøk, med mindre vedtektene sier noe annet. I borettslag fordeles de etter andel, slik den er fastsatt i lagets vedtekter. Forretningsfører eller styret beregner månedlig beløp ut fra årsbudsjettet og endrer det ved vedtak når kostnader endres.

Typiske poster i felleskostnadene:

• Renter og avdrag på fellesgjeld (ofte den største enkeltposten i nyere borettslag).
• Forsikring av bygget (bygningsforsikring tegnet av laget, ikke av den enkelte boligeier).
• Kommunale avgifter for fellesarealene: vann, avløp, renovasjon, eventuell eiendomsskatt der den belastes laget.
• Drift og vedlikehold: vaktmester, snørydding, fellesstrøm, heisservice, fyringskostnader om laget har felles oppvarming.
• Avsetning til vedlikeholdsfond og periodisk vedlikehold av tak, fasade, rør og bad.
• Honorar til forretningsfører og styret.

I sameier inngår sjelden fellesgjeld, fordi seksjonseier finansierer sin egen seksjon. Felleskostnadene er derfor som regel lavere i sameier enn i tilsvarende borettslag, men forskjellen forsvinner ofte når man legger til kjøpers eget lån for totalprisen. Dette er et viktig poeng for sammenligning av tilbud i samme bygg eller område: lave felleskostnader er ikke nødvendigvis et tegn på god drift om de bare reflekterer at laget har lav fellesgjeld.

Manglende betaling av felleskostnader er den vanligste årsaken til tvangssalg av borettslagsandeler og eierseksjoner. Både borettslag og eierseksjonssameier har legalpant inntil 2 G på den misligholdte enheten (burettslagslova § 5-20, eierseksjonsloven § 31) uten tinglysing. Dette gjør innfordringen rask: laget kan kreve tvangssalg etter relativt kort tids mislighold uten først å skaffe seg dom.

Når du kjøper bolig, må du regne felleskostnader inn i den månedlige boutgiften sammen med renter og avdrag på eget lån. To nyttige ting å avklare på forhånd: hvor mye av felleskostnadene som er rene driftskostnader (gjenstår uavhengig av nedbetaling), og hvor mye som er renter og avdrag på fellesgjeld (kan endres ved refinansiering eller når avdragsfriheten utløper). Lave felleskostnader i et nytt borettslag er ofte midlertidige; sjekk når avdragsfriheten på fellesgjelden går ut.

I Placepoint kan du se grunnleggende eierforhold og tinglyste pant på lagets eiendom i eiendomspanelet, men selve felleskostnadsbeløpet hentes fra prospektet eller forretningsfører.

Fra Placepoints ordbok: Felleskostnader

Engelsk: Common charges (HOA-style monthly fees in a sameie or borettslag).

Mer informasjon: Lovdata: Burettslagslova § 5-19, Lovdata: Eierseksjonsloven § 29, Forbrukerrådet: Borettslag og sameie

Vanlige spørsmål

Hva dekker felleskostnadene?

Drift, vedlikehold, forsikring av bygget, kommunale avgifter for fellesarealer, fellesstrøm, vaktmester og styrets honorarer. I borettslag dekker de også renter og avdrag på fellesgjelden, som ofte er den største enkeltposten.

Hvorfor er felleskostnadene høyere i borettslag enn i sameie?

Borettslag har som regel fellesgjeld der renter og avdrag inngår i felleskostnadene. Sameier har sjelden fellesgjeld; seksjonseier finansierer sin egen seksjon. Forskjellen utlignes når man tar med kjøpers eget lån i totalkalkylen.

Kan styret øke felleskostnadene på egen hånd?

Ja, styret kan justere felleskostnadene innenfor rammen av årsbudsjettet og lagets vedtekter. Større endringer, for eksempel ved omfattende vedlikehold eller refinansiering av fellesgjeld, krever ofte beslutning på generalforsamling eller årsmøte.

Hva skjer hvis jeg ikke betaler felleskostnadene?

Borettslaget eller sameiet har legalpant inntil 2 G i din andel eller seksjon for ubetalte felleskostnader. Vedvarende mislighold kan føre til tvangssalg etter relativt kort tid, uten at laget først må skaffe seg dom.

Får jeg fradrag for felleskostnader på selvangivelsen?

Nei. Felleskostnader er en driftsutgift og gir ikke skattefradrag for boligeier. Renter på eget lån (innskuddslånet) er fradragsberettiget, men renter på fellesgjeld går via lagets regnskap og fradras der.