Fester

Fester er den som leier en festetomt av en grunneier (bortfester) for å bruke tomten over lang tid, typisk for å oppføre eller eie bygning på den. Festeren eier bygningsmassen, mens bortfesteren beholder eiendomsretten til selve grunnen. Festeforholdet reguleres av en festeavtale (festeavtale) og hjemles i tomtefesteloven fra 1996.

Festeforholdet kan gjelde bolig (festetomt til enebolig eller fritidsbolig) eller næring. For boligfeste og fritidsfeste gir tomtefesteloven festeren omfattende vern: rett til forlengelse, regulert oppjusteringsmekanisme for festeavgift og lovbestemt rett til innløsning etter et visst antall år. For næringsfeste står partene friere til å avtale vilkår; lovens vern er svakere. Festeren betaler årlig festeavgift som etter loven kan reguleres med konsumprisindeks eller etter avtalens innhold; ved forlengelse kan bortfester etter tomtefesteloven § 15 kreve oppjustering knyttet til tomteverdi, men med betydelige tak fastsatt i lov og praksis.

Festetomt kan tinglyses som en egen matrikkelenhet med eget bruksnummer (festenummer); festekontrakten registreres i grunnboken som en heftelse på bortfesters eiendom. Festeren får dermed hjemmel til selve festeretten, mens grunneier beholder hjemmel til grunnen. Bygningen som oppføres på festetomten føres i matrikkelen under festetomtens matrikkelnummer og eies av festeren. Festeren kan pantsette festeretten og bygningen samlet; pantet tinglyses på festetomtens grunnboksblad og rangerer etter tinglysingstidspunkt.

Innløsning er festerens rett til å kreve å overta tomten til eiendom mot et lovregulert vederlag. For boligfeste kan festeren kreve innløsning når festeavtalen har vart i 30 år, eller når avtalen er løpt ut, jf. tomtefesteloven § 32. Ved innløsning beregnes vederlaget som hovedregel til 25 ganger den justerte årlige festeavgiften, eller 40 % av tomteverdien dersom dette er lavere; partene kan velge maks-modellen som passer best, og dette har vært gjenstand for omfattende rettspraksis (Lindheim-saken og senere lovjusteringer 2015). For fritidsfeste gjelder lignende regler med visse ulikheter. Næringsfeste har ikke lovfestet innløsningsrett; det er avtalen som styrer.

Forlengelse er et alternativ til innløsning. Etter tomtefesteloven § 33 kan festeren ved utløp kreve forlengelse på samme vilkår som tidligere, men bortfester kan kreve oppjustering av festeavgift basert på tomteverdi. Forlengelsen er evigvarende inntil festeren selv velger å innløse eller heve. Ved tinglyst festekontrakt arves festeretten på vanlig måte; festeforholdet selges, kjøpes og pantsettes som en hvilken som helst rettighet i fast eiendom. Mislighold av festeavgift kan etter avtalen og loven gi bortfester rett til å heve festet, men praksis krever vesentlig mislighold og normalt rettslig prosess.

I Placepoint vises festeforhold i eiendomspanelet som en egen matrikkelenhet med festenummer, der festeren står som hjemmelshaver til festeretten og bygningen, og bortfester står som hjemmelshaver til grunnen.

Fra Placepoints ordbok: Fester

Engelsk: Ground lessee (holder of a festeavtale, Norwegian-specific).

Mer informasjon: Lovdata: Tomtefesteloven, Regjeringen: Tomtefeste, Kartverket: Festetomt

Vanlige spørsmål

Hva er en fester?

Fester er den som leier en festetomt av en grunneier (bortfester) for å bruke tomten over lang tid, typisk for å oppføre eller eie bygning på den. Festeforholdet reguleres av tomtefesteloven av 1996.

Hvem eier bygningen på en festetomt?

Festeren eier bygningen og festeretten. Bortfester eier selve grunnen. Bygningen og festeretten kan selges og pantsettes samlet, og festetomten føres som egen matrikkelenhet med festenummer.

Kan festeren kreve å kjøpe tomten?

Ja, ved boligfeste kan festeren etter tomtefesteloven § 32 kreve innløsning når festeavtalen har vart i 30 år eller ved utløp. Vederlaget beregnes som 25 ganger justert festeavgift eller 40 % av tomteverdien.

Hvordan reguleres festeavgiften?

Festeavgiften reguleres etter avtalen, normalt med konsumprisindeks. Ved forlengelse kan bortfester kreve oppjustering knyttet til tomteverdi etter tomtefesteloven § 15, men med lovbestemte tak.

Er reglene like for bolig- og næringsfeste?

Nei. Tomtefesteloven gir sterkt vern for boligfeste og fritidsfeste, blant annet rett til innløsning og forlengelse. For næringsfeste står partene mye friere; lovens vern er svakere og avtalen styrer.