Formuesverdi

Formuesverdi er Skatteetatens fastsatte verdi av en bolig brukt som grunnlag for formuesskatt. Den er en sjablongberegning som ligger godt under reell markedsverdi, og den er ikke en taksering: tallet kommer ut av en formel basert på offentlige data om boligen og prisstatistikk for området.

Formelen er prinsipielt enkel. Skatteetaten ganger boligens bruksareal med en kvadratmetersats fra SSBs boligprisstatistikk for kommunen og boligtypen, og bruker så en prosentandel av denne forventede markedsverdien som formuesverdi. Per inntektsåret 2024 er prosentandelen om lag 25 % for primærbolig (boligen du bor i) og 95 % for sekundærbolig (utleieboliger og fritidsleiligheter brukt som investering). For særlig dyre primærboliger er det en tilleggssats over et terskelbeløp. Sjekk alltid Skatteetatens oppdaterte sider for inneværende års eksakte prosentsatser og terskler, da disse justeres jevnlig gjennom statsbudsjettet.

Beregningsmodellen ble innført i 2010 og har senere blitt forfinet. Modellen kobler boligtype (enebolig, småhus, leilighet), byggeår, areal og kommunen til SSBs prisstatistikk. Resultatet kalles beregnet markedsverdi i skattemeldingen. Formuesverdien kommer ut som en fastsatt prosentandel av denne. Hvis du mener formuesverdien overstiger faktisk markedsverdi, kan du kreve nedsettelse ved å levere en takst, verdivurdering eller e-takst. Nedsettelsen følger reglene i skatteloven § 4-10: for primærbolig er taket 25 % av dokumentert markedsverdi, for sekundærbolig 95 %.

Formuesverdi er ikke det samme som ligningsverdi (det gamle navnet, brukt fram til inntektsåret 2010), eiendomsskattegrunnlag (kommunal sjablong eller egen takst) eller markedsverdi. Du kan møte alle fire tallene i samme dokument, og de vil typisk være ulike størrelser. Forvirringen forsterkes av at noen kommuner velger å bruke Skatteetatens formuesgrunnlag som basis for eiendomsskatt på bolig (med en obligatorisk reduksjonsfaktor satt nasjonalt), mens andre lager egen kommunal taksering. Bankene bruker formuesverdi til ingenting; de baserer låneverdien på e-takst, takst eller verdivurdering.

Eier du fritidsbolig regnes denne som sekundærbolig, men har egen, mildere sjablong (typisk lavere kvadratmetersats). Næringseiendom verdsettes etter avkastningsverdi, ikke formelen for bolig.

Formuesverdi er offentlig informasjon og dukker opp på flere steder utover skattemeldingen. Bankene kan be om den ved enkelte søknader (men bruker den altså ikke som verdianslag selv); kommunale stønadsordninger som bostøtte og enkelte sosialhjelpsvurderinger ser på formuesgrunnlaget; og ved skifteoppgjør og arveoppgjør brukes ofte formuesverdien som referansepunkt mellom arvinger inntil takst eller verdivurdering gir mer presis tallfesting. Når en kommune har innført eiendomsskatt på bolig kan den velge mellom egen kommunal taksering og bruk av Skatteetatens formuesgrunnlag (med en obligatorisk reduksjonsfaktor på 30 % per 2024 for å justere for at sjablongen kan slå urettferdig ut for enkelte boliger; sjekk Skatteetaten for gjeldende sats).

I Placepoint kan du i eiendomspanelet hente matrikkel- opplysninger om bygningstype, bruksareal og byggeår, som er de samme parameterne Skatteetaten bruker i sin formel. Det gjør det enklere å sjekke om formuesverdien som ligger i skattemeldingen virker rimelig sammenlignet med faktiske eiendomsdata.

Fra Placepoints ordbok: Formuesverdi

Engelsk: Tax-assessed property value (Norwegian wealth-tax base, set by Skatteetaten).

Mer informasjon: Skatteetaten: Bolig og eiendom, Lovdata: Skatteloven § 4-10, SSB: Boligprisindeks

Vanlige spørsmål

Hva er formuesverdi?

Formuesverdi er Skatteetatens beregnede verdi på bolig, brukt som grunnlag for formuesskatt. Den er sjablongbasert og ligger normalt godt under reell markedsverdi.

Hva er forskjellen på primær- og sekundærbolig?

Primærbolig er boligen du faktisk bor i. Sekundærbolig er utleieboliger eller fritidsleiligheter brukt som investering. Sekundærboliger har vesentlig høyere prosentsats i formuesverdi enn primærboliger.

Kan jeg klage på formuesverdien?

Ja. Hvis du mener verdien overstiger faktisk markedsverdi, kan du sende inn takst, verdivurdering eller e-takst og kreve nedsettelse. Reglene følger skatteloven § 4-10 og krever dokumentert markedsverdi.

Brukes formuesverdi til boliglån?

Nei. Bankene bruker e-takst, takst eller verdivurdering, ikke formuesverdi. Formuesverdi har bare betydning for skatt og enkelte sosiale stønadsberegninger.

Hvordan finner jeg formuesverdien?

Den står i skattemeldingen under boligens post. Skatteetaten har også en kalkulator på skatteetaten.no der du legger inn boligtype, kommune, areal og byggeår for å beregne forventet formuesverdi.