Godtroregelen

Godtroregelen (også kalt ekstinktiv erverv eller godtroerverv) er det tinglysingsrettslige prinsippet som lar en kjøper få fullt rettsvern selv om selgeren ikke var den faktiske eieren, så lenge kjøperen var i god tro om eierforholdet og rettsstiftelsen ble tinglyst i grunnboken. Hjemmelen ligger i tinglysingsloven § 27, som bestemmer at en rett som er tinglyst i god tro går foran en eldre, ikke-tinglyst rett. Regelen er fundamentet for at norsk eiendomsomsetning kan stole på grunnboken som autoritativt register, og er det som gjør hjemmelshaver-rollen tung i praksis.

For å nyte godt av godtroregelen må kjøperen oppfylle tre kumulative vilkår: rettsstiftelsen må være tinglyst, kjøperen må ha vært i aktsom god tro på tidspunktet for tinglysningen (uvitende om den motstridende retten og uten grunn til mistanke), og avtalen må være inngått mot vederlag. Gaveerverv og arv er som hovedregel utenfor godtrobeskyttelsen, fordi det da ikke har vært en motytelse som rettferdiggjør at en tidligere rettighet skal ekstingveres. Domstolene har gjentatte ganger lagt en streng aktsomhetsnorm til grunn: en profesjonell kjøper - eiendomsutvikler, bank, megler - må undersøke alle synlige holdepunkter for at noe er galt, mens en privat boligkjøper får et noe mer overbærende standard.

Praktisk eksempel: hvis en grunneier dobbeltselger samme eiendom til to forskjellige kjøpere, og kjøper B tinglyser sitt skjøte først mens kjøper A bare har en uskriftlig avtale, så vinner B uavhengig av at A's avtale var inngått først - så lenge B var uvitende om A's krav. Kjøper A sitter igjen med et erstatningskrav mot selgeren, men har ikke lenger noen rett til selve eiendommen. Det er denne risikoen som ligger bak praksisen med å tinglyse pant, skjøte og andre rettsstiftelser så raskt som mulig.

Godtroregelen gjelder ikke ubetinget. Servitutter som har vært bruksrelevante over tid kan i noen tilfeller stå seg selv uten tinglysing (hevd), grunnboken kan inneholde feil som retter seg gjennom retting (tinglysingsloven § 18), og særregelen for bedrageritilfeller i § 27 andre ledd kan slå inn når selgeren har skaffet seg hjemmel ved svik. For større handler bør tinglysingen alltid kombineres med en grundig juridisk gjennomgang av eiendommens historiske rettigheter.

I Placepoint kan du verifisere hjemmelshaver, pantedokumenter og tinglyste heftelser for hver enkelt eiendom før du går videre i en kjøps- eller pantsettingsprosess - det er den første aktsomhetsundersøkelsen som godtroregelen forutsetter at du gjør.

Fra Placepoints ordbok: Godtroregelen

Mer informasjon: Lovdata: Tinglysingsloven § 27, Lovdata: Tinglysingsloven, Kartverket: Tinglysing, SNL: Godtroerverv

Engelsk: Bona fide acquisition rule / good-faith doctrine (Norwegian land-registry-specific application of bona fide purchaser principles).

Vanlige spørsmål

Hva er godtroregelen?

Det er prinsippet i tinglysingsloven § 27 om at en rett som tinglyses i god tro i grunnboken går foran en eldre, ikke-tinglyst rett. Den lar en kjøper få rettsvern selv om selgeren ikke var den reelle eieren, så lenge kjøperen ikke kjente til eller burde ha kjent til problemet.

Når gjelder godtroregelen ikke?

Ved arv, gave og andre vederlagsfrie erverv er beskyttelsen begrenset eller fraværende. Den gjelder heller ikke når kjøperen var uaktsom (visste eller burde ha visst om problemet), og det finnes særregler ved bedrageri og falsk hjemmelsoverføring. Servitutter som er hevdsmessig opprettholdt kan i noen tilfeller bestå selv uten tinglysing.

Hvorfor er godtroregelen viktig i eiendomshandel?

Den gjør grunnboken til et autoritativt og pålitelig register. Uten godtroregelen måtte hver kjøper bevise eierhistorikken bakover i tid, noe som ville gjort eiendomstransaksjoner langsomme og dyre. I praksis stoler både banker, meglere og kjøpere på at det som står tinglyst er det som gjelder.

Hva må jeg undersøke for å være i god tro?

For private boligkjøp er det vanligvis nok å lese grunnboksutskriften og tilstandsrapporten, og å bruke en autorisert megler. For profesjonelle aktører forventes en grundigere juridisk gjennomgang av hjemmel, pant, servitutter og eventuelle pågående tvister. Aktsomhetskravet skjerpes med kjøperens kompetanse og handelens størrelse.