Hjemmel

Hjemmel er den juridiske eierretten til en fast eiendom. Det er hjemmelen som tinglyses i grunnboken og som avgjør hvem som offisielt regnes som eier, og dermed hvem som kan selge, pantsette eller på andre måter råde over eiendommen.

Det finnes to hovedtyper hjemmel. Grunnbokshjemmel (også kalt eierhjemmel) er retten til selve eiendommen og overføres typisk ved skjøte. Særskilt panthjemmel er en avgrenset hjemmel som gir rett til å pantsette eiendommen uten å være eier, og brukes blant annet i konsernforhold eller ved overføring av sikkerhetsstillelse. I praksis er det grunnbokshjemmelen som omtales når man snakker om "å ha hjemmel" til en eiendom. Den som står oppført med hjemmelen kalles hjemmelshaver.

Hjemmel er hjemlet i tinglysingsloven av 1935, og prinsippet er at den som tinglyses først som hjemmelshaver, har best rett. Etter tinglysingsloven § 20 avgjør tinglysingstidspunktet prioriteten mellom konkurrerende rettigheter. Det er derfor grunnboken er sentral i alle eiendomshandler: kjøper får rettsvern ved at hjemmelsoverføringen tinglyses, og selger blir endelig løst fra eiendommen samtidig.

Selve hjemmelsoverføringen utløser to kostnader. Det betales et fast tinglysingsgebyr per dokument til Kartverket, og i tillegg dokumentavgift på 2,5 % av eiendommens markedsverdi etter dokumentavgiftsloven § 7. Avgiften betales av erververen og er den største enkeltkostnaden i de fleste handler. Visse overføringer er fritatt: arv etter loven, gave mellom ektefeller, og overføring av andel i borettslag (der hjemmelen ligger hos laget, ikke hos andelshaveren).

Et viktig skille er at hjemmel er noe annet enn faktisk eierskap. En reell eier kan unnlate å tinglyse overdragelsen, ofte for å spare dokumentavgift (kjent som blanco-skjøte). Eieren har da kjøpt eiendommen, men selger står fortsatt som hjemmelshaver i grunnboken. Det gir risiko: uten tinglyst hjemmel har kjøper ikke rettsvern mot selgers kreditorer, og en konkurs eller utlegg hos selger kan ramme eiendommen før kjøper rekker å sikre seg. For borettslag ligger hjemmelen permanent hos laget, og overføring av andelsleilighet skjer ved registrering i Borettsregisteret, ikke ved hjemmelsoverføring i grunnboken.

Hjemmelsoverføring kan skje ved skjøte (kjøp eller gave), ved hjemmelserklæring etter arv, eller ved tvang gjennom namsmyndighetene ved tvangssalg. Skifteretten kan også utstede hjemmelsdokument ved offentlig skifte. Ved fradeling av en del av en eiendom må det gjennomføres arealoverføring eller deling før ny hjemmel kan tinglyses på den utskilte parsellen.

I Placepoint vises hjemmelshaver og hjemmelsforhold direkte i eiendomspanelet når du klikker på en eiendom i kartet, sammen med tinglyste heftelser og pant, så du slipper å hente grunnboksutskrift for hver oppslag.

Fra Placepoints ordbok: Hjemmel

Engelsk: Registered title (legal title to real property).

Mer informasjon: Kartverket: Tinglyse eierskifte, Lovdata: Tinglysingsloven, Skatteetaten: Dokumentavgift

Vanlige spørsmål

Hva er forskjellen på hjemmel og eierskap?

Hjemmel er den tinglyste, juridiske eierretten i grunnboken. Faktisk eierskap kan ligge hos en annen, for eksempel hvis kjøper har overtatt eiendommen uten å tinglyse skjøtet. Bare tinglyst hjemmel gir rettsvern mot selgers kreditorer.

Hvor mye koster det å overføre hjemmel?

Hjemmelsoverføring utløser dokumentavgift på 2,5 % av eiendommens markedsverdi pluss et fast tinglysingsgebyr per dokument. Avgiften betales av erververen.

Hvem har hjemmelen i et borettslag?

I et borettslag ligger hjemmelen til selve eiendommen hos borettslaget. Andelshaverne eier andeler i laget, ikke fast eiendom, og overføring registreres i Borettsregisteret.

Hva er særskilt panthjemmel?

Særskilt panthjemmel gir rett til å pantsette en eiendom uten å være eier. Den brukes typisk i konsernforhold der morselskap eller datterselskap stiller sikkerhet for hverandre.

Kan man eie uten å ha hjemmel?

Ja, men det er risikabelt. Uten tinglyst hjemmel har kjøper ikke rettsvern mot selgers kreditorer eller konkursbo, og en senere godtroende erverver kan vinne rett til eiendommen ved å tinglyse først.