Hjemmelshaver

Hjemmelshaver er den som er registrert som juridisk eier av en eiendom i grunnboken. Hjemmelen er den formelle eiendomsretten i Norge: den som har hjemmel kan selge, pantsette, leie ut og overdra eiendommen, og det er hjemmelshaverens navn som vises i en grunnboksutskrift. For eiendomsanalyse og due diligence er hjemmelshaver det første navnet du må slå opp før et tilbud sendes.

Hjemmel etableres ved tinglysning av et hjemmelsdokument i grunnboken. Det vanligste hjemmelsdokumentet er skjøte ved kjøp og salg, men også arvedokumenter, gavebrev, festekontrakter (festeavtaler) og fusjonsdokumenter er hjemmelsdokumenter. Kartverket er tinglysingsmyndighet og fører grunnboken sentralt for hele landet etter tinglysingsloven. Ved tinglysing av hjemmelsoverføring betales dokumentavgift på 2,5 prosent av salgssummen til Skatteetaten.

Hjemmelshaver kan være en fysisk person, et selskap (AS, ANS, kommandittselskap), en stiftelse, en kommune eller staten. Når en eiendom er på festet tomt, splittes hjemmelen i to: bortfester har hjemmel til selve grunnen, mens fester har hjemmel til bruksretten og bygningene. I borettslag eier andelseieren ikke en hjemmel til en seksjon av bygget, men en andel i borettslaget med tilhørende bruksrett; andelene føres i Borettsregisteret under Kartverket.

Hjemmelen har positiv troverdighet etter tinglysingsloven kapittel 3: en godtroende erverver kan stole på det som står i grunnboken, og staten har objektivt erstatningsansvar dersom den registrerte hjemmelshaveren ikke er reelt rettighetshaver. Det betyr at en kjøper som handler i god tro fra den registrerte hjemmelshaveren får rettsvern selv om en uregistrert "egentlig" eier dukker opp senere — den klassiske ekstinktive virkningen.

Det er en viktig distinksjon mellom formell hjemmel og reell eier. Når et selskap eier en eiendom, er selskapet hjemmelshaver. De faktiske aksjonærene som kontrollerer selskapet er ikke registrert i grunnboken; deres eierskap fremgår av aksjeeierboken og av Brønnøysundregistrene. Ved kjøp av eiendomsselskap (aksjehandel istedenfor eiendomshandel) skifter ikke hjemmelshaveren — selve selskapet beholder hjemmelen, mens aksjene endrer eier. Dette er en vanlig konstruksjon for å unngå dokumentavgift, siden aksjehandel ikke utløser den.

Hjemmelshaver står oppført i hjemmelsdelen av grunnboksbladet sammen med eierandel (typisk 1/1 ved enkelteie, eller brøkdeler ved sameie). En endring av hjemmelshaver krever et nytt tinglyst hjemmelsdokument. Konkursåpning tinglyses som en heftelse på hjemmelen og hindrer videre disposisjon uten konkursboets samtykke.

I Placepoint vises hjemmelshaver i eiendomspanelet sammen med øvrige grunnboksopplysninger. For en oppdatert bekreftet utskrift bestilles grunnboksutskrift eller panteattest direkte fra Kartverket.

Fra Placepoints ordbok: Hjemmelshaver

Mer informasjon: Lovdata: Tinglysingsloven, Kartverket: Hva er grunnboken?, Brønnøysundregistrene, Store norske leksikon: hjemmel

Vanlige spørsmål

Hva er en hjemmelshaver?

Hjemmelshaver er den som er registrert som juridisk eier av en eiendom i grunnboken hos Kartverket. Hjemmel etableres ved tinglysning av et hjemmelsdokument, vanligvis et skjøte ved kjøp eller salg.

Hvordan finner jeg hjemmelshaver til en eiendom?

Hjemmelshaver fremgår av grunnboken og kan slås opp på seeiendom.kartverket.no. En full grunnboksutskrift eller panteattest fra Kartverket viser nåværende hjemmelshaver med eierandel.

Er hjemmelshaver det samme som reell eier?

Ikke alltid. Når en eiendom eies av et selskap, er selskapet hjemmelshaver. De reelle aksjonærene fremgår av Brønnøysundregistrene og aksjeeierboken, ikke av grunnboken. Ved aksjehandel av eiendomsselskap endres ikke hjemmelshaveren.

Hva skjer med hjemmelen ved konkurs?

Ved konkurs hos hjemmelshaver tinglyses konkursåpningen som en heftelse på hjemmelen. Videre disposisjon av eiendommen krever konkursboets samtykke, og hjemmelen kan bli overført til en kjøper boet inngår avtale med.

Hvorfor er hjemmelen viktig ved kjøp av eiendom?

Det er hjemmelshaveren du må forholde deg til som motpart ved kjøp. Får du ikke tinglyst hjemmelen over til deg, har du ikke rettsvern overfor selgers kreditorer eller en senere godtroende kjøper som tinglyser før deg.