Internrente

Internrente er den diskonteringsrenten som gjør at nåverdien av en investerings forventede kontantstrømmer blir lik investeringsbeløpet. Tallet uttrykker den årlige avkastningen investoren får i hele eierperioden under modellens forutsetninger, og er en av de to mest brukte målene på en eiendomsinvestering ved siden av netto startyield.

I praksis beregnes internrenten av kontantstrømmen i en diskontert kontantstrømmodell. Modellen inneholder kjøpesum i år 0, periodiske netto driftsinntekter i hvert år, og en exit-verdi i sluttåret. Internrenten er den renten som setter nåverdien av denne strømmen til null - et tall som typisk løses iterativt i regneark eller analyseverktøy. Hvis en investor kjøper et bygg for 500 mill. kr, mottar 25 mill. kr i året i 7 år og selger for 600 mill. kr, ligger internrenten på rundt 8,5 % før gearing.

To varianter er sentrale: ugearet internrente (på selve eiendommens kontantstrøm) og gearet internrente (etter at lånekostnader og avdrag er trukket fra). Den gearede internrenten er typisk 200-500 basispunkter høyere enn den ugearede når belåningsgraden er 50-70 %, men er også mer følsom for renteendringer og må alltid leses sammen med gjeldsbetjeningsgraden. Norske eiendomsfond rapporterer typisk gearet internrente (equity IRR) i prospekter; institusjonelle investorer ser oftere på den ugearede for å sammenligne på tvers av kapitalstrukturer.

Internrenten har kjente svakheter som modellverktøy. Den antar at kontantstrømmene reinvesteres til samme rente, noe som sjelden er realistisk. Modeller med ujevn kontantstrøm (negativ i utviklingsfasen, positiv senere) kan gi flere mulige internrenter eller forvirrende resultater. Profesjonelle investorer bruker derfor internrente sammen med nåverdi, multiplum på investert kapital (MOIC) og en gearet/ugearet brytning, ikke som eneste mål. Den observerte internrenten må også settes i forhold til hva en bygningskategori og lokasjon faktisk leverer i markedet - 12 % gearet IRR på et A-kontor i Vika er sannsynligvis for optimistisk; 8 % på en utviklingsportefølje med byggherrerisiko er sannsynligvis for lavt.

I Placepoint kan du sammenholde leietagere, kontraktslengde og bygningsstandard fra eiendomspanelet når du legger forutsetningene bak en internrente-beregning.

Fra Placepoints ordbok: Internrente

Mer informasjon: Real Estate Norway: Markedsrapporter, Store norske leksikon: internrente, Akershus Eiendom: Markedsrapport

Engelsk: Internal rate of return (IRR).

Vanlige spørsmål

Hva er forskjellen på ugearet og gearet internrente?

Ugearet internrente regnes på eiendommens samlede kontantstrøm (uten lån). Gearet internrente regnes på egenkapitalen etter at lånekostnader og avdrag er trukket fra. Geared er typisk høyere ved positiv belåningsgrad, men også mer følsom for rentenivå.

Hva er en god internrente for norsk næringseiendom?

Ugearet internrente på 6-8 % er typisk for stabilisert næringseiendom; 9-12 % for utvikling eller risikobygg. Gearede tall ligger 200-500 basispunkter høyere ved 50-70 % belåning. Tallene varierer med makro og må settes i forhold til risikofri rente og markedssyklus.

Hva er forskjellen på internrente og kapitaliseringsrente?

Kapitaliseringsrente er diskonteringsrenten brukt i en direkte modell der nåverdien settes lik én periode av netto leie delt på renten. Internrente er en beregnet avkastning fra en flerårig diskontert kontantstrøm der både løpende leieinntekter og en exit-verdi inngår.

Når er internrente et dårlig mål?

Når kontantstrømmen veksler tegn (utvikling med negativ kontantstrøm tidlig, positiv senere kan gi flere internrenter), eller når reinvesteringsforutsetningen er urealistisk. Bruk da heller modifisert internrente (MIRR) eller suppler med nåverdi-tall.