Kontantstrøm

Kontantstrøm er de faktiske inn- og utbetalingene knyttet til en eiendom eller en investering over en periode. For en utleieeiendom er kontantstrømmen forenklet sagt leien som kommer inn, minus alle kostnadene som går ut: drift, vedlikehold, eiendomsskatt, forsikring og renter og avdrag på lån. Det som blir igjen, er eierens reelle overskudd i kroner, og det er dette tallet, ikke regnskapsmessig resultat, som avgjør om en eiendom faktisk tjener penger for eieren.

Kontantstrøm er ikke det samme som resultat eller fortjeneste i regnskapet. Regnskapet inneholder poster som avskrivninger, som reduserer resultatet uten at det går penger ut, og det periodiserer inntekter og kostnader på en annen måte enn når pengene faktisk beveger seg. En eiendom kan vise regnskapsmessig underskudd og likevel ha positiv kontantstrøm, eller motsatt. For en eiendomsinvestor er det kontantstrømmen som bestemmer hvor mye som kan betjenes i lån og hvor mye eieren kan ta ut.

I verdivurdering er kontantstrømmen selve råstoffet. En eiendoms verdi kan beregnes ved å neddiskontere de forventede framtidige kontantstrømmene til en nåverdi, der avkastningskravet brukes som diskonteringsrente. Jo høyere og mer forutsigbar kontantstrømmen er, desto mer er eiendommen verdt. Lange, sikre leiekontrakter med solide leietakere gir en jevn kontantstrøm og dermed lavere risiko, mens korte kontrakter, ledighet eller svake leietakere gjør kontantstrømmen usikker. Sammenhengen mellom leie, kostnader og avkastningskrav er den samme logikken som ligger bak yield og netto effektiv leie.

Et viktig skille går mellom brutto og netto kontantstrøm. Bruttoleien er det leietakeren betaler, mens nettoen er det som er igjen etter eierkostnader, men før finansiering. Trekker man fra renter og avdrag, sitter man igjen med kontantstrømmen til egenkapitalen, som er den investoren faktisk får. Hvor stor del av kjøpet som er lånefinansiert, målt ved belåningsgraden, påvirker derfor kontantstrømmen til egenkapitalen kraftig: høy belåning løfter avkastningen når det går bra, men tynner ut kontantstrømmen og øker risikoen når rentene stiger eller leien faller.

Et tilbakevendende poeng er forskjellen på lønnsomhet og likviditet. En eiendom kan være lønnsom på papiret, med god verdistigning, men likevel ha svak løpende kontantstrøm fordi mye bindes opp i avdrag og vedlikehold. Motsatt kan en eiendom med stabil kontantstrøm gi trygg løpende inntjening selv om verdistigningen er beskjeden. Ledighet er den enkeltfaktoren som slår hardest inn: står en stor leietaker tom i noen måneder, forsvinner overskuddet raskt, fordi de faste kostnadene løper videre. Derfor veier leietakernes soliditet og kontraktslengde tungt når kontantstrømmen skal vurderes, se også netto effektiv leie.

I Placepoint kan du hente grunnlaget for en kontantstrømsvurdering: leienivåer og omsetningstall i området, eiendommens data og eierforhold, slik at du kan vurdere inntektssiden opp mot et realistisk avkastningskrav.

Fra Placepoints ordbok: Kontantstrøm

Mer informasjon: Store norske leksikon: kontantstrøm

Engelsk: Cash flow (kontantstrøm; the actual cash in and out of a property over a period, net of costs and financing).

Vanlige spørsmål

Hva er kontantstrøm for en eiendom?

Det er de faktiske inn- og utbetalingene over en periode: leieinntekter minus drift, vedlikehold, eiendomsskatt, forsikring og finanskostnader. Det som blir igjen, er eierens reelle overskudd i kroner.

Hva er forskjellen på kontantstrøm og resultat?

Resultatet i regnskapet inneholder poster som avskrivninger og periodiseringer som ikke følger pengestrømmen. Kontantstrømmen viser når pengene faktisk beveger seg. En eiendom kan ha underskudd i regnskapet, men positiv kontantstrøm.

Hvordan henger kontantstrøm sammen med eiendomsverdi?

En eiendoms verdi kan beregnes ved å neddiskontere de forventede framtidige kontantstrømmene til en nåverdi, der avkastningskravet er diskonteringsrenten. Høy og forutsigbar kontantstrøm gir høyere verdi.

Hva er forskjellen på brutto og netto kontantstrøm?

Brutto er leien som kommer inn. Netto er det som er igjen etter eierkostnader, men før finansiering. Trekker man fra renter og avdrag, får man kontantstrømmen til egenkapitalen, som er det investoren faktisk sitter igjen med.

Hvordan påvirker lån kontantstrømmen?

Belåningsgraden avgjør hvor mye renter og avdrag som trekkes fra. Høy belåning kan løfte avkastningen på egenkapitalen, men tynner ut kontantstrømmen og øker risikoen hvis rentene stiger eller leien faller.