Ledighet

Ledighet er andelen utleibart areal i en næringseiendom eller et marked som ikke er leid ut på et gitt tidspunkt. Den uttrykkes oftest som prosent av samlet areal og brukes både som operativ KPI for det enkelte bygg og som markedsindikator for et helt segment eller en hel by. Tapt inntekt grovt anslås som ledighet multiplisert med markedsleie per kvadratmeter, og ledighet er en av de viktigste komponentene som trekker NOI ned fra brutto kontraktsleie.

Det er nyttig å skille mellom strukturell og friksjonsledighet. Friksjonsledighet er kortvarig tomgang mellom to leieforhold: en leietaker flytter ut, lokalet pusses opp, en ny flytter inn etter to-fire måneder. Den er forventet og prises inn i verdivurderingen som en normalisert "vacancy & collection loss" på typisk 3-5 % av brutto leie i et velfungerende kontormarked. Strukturell ledighet er derimot vedvarende og knyttet til lokasjonen, byggets standard eller etterspørselen i segmentet: et eldre kontorbygg utenfor kollektivnettet, et kjøpesenter i en synkende handelsregion, et lager med feil dimensjoner. Strukturell ledighet kan ikke forventes å falle av seg selv og krever enten reposisjonering, oppgradering eller akseptering av lavere markedsverdi.

Forskjellen mellom strukturell og friksjonsledighet får direkte konsekvenser for prising. Et bygg med 8 % friksjonsledighet i en oppgangskonjunktur får begrenset rabatt; samme tall i en strukturell nedgang utløser betydelig påslag på kapitaliseringsrenten. Det er bakgrunnen for at due diligence på et bygg ser på utleiehistorikken, ikke bare øyeblikks-tallet: hvor lenge har enhetene stått tomme, hvor mange visninger har skjedd, hva er trenden over tre, fem og ti år. En "lease expiry cliff" - se WAULT - kan dessuten gjøre dagens 5 % til morgendagens 30 % over natten.

Norske kontormarkedstall publiseres kvartalsvis av meglerhusene Akershus Eiendom, Newsec, DNB Næringsmegling og samlet via Real Estate Norway, med ledighet brutt ned per delmarked (Vika/Aker Brygge, Skøyen, Lysaker, Nydalen, Bjørvika og så videre). Tallene varierer mye mellom segmenter: prime-kontor i Vika kan ligge under 4 %, mens eldre randsone-bygg ligger godt over 10 %. Logistikk har historisk hatt lavere ledighet enn kontor og handel; det fysiske handelsmarkedet har de siste årene hatt strukturell oppgang i ledighet drevet av logistikkeiendom-vekst og e-handel.

I tillegg til arealledighet rapporterer enkelte aktører "økonomisk ledighet" som vekter areal med leieprisene: et stort billigutleid lokale gir mindre inntektstap enn et lite dyrt kontorlokale, og økonomisk ledighet fanger dette. Begge mål brukes side om side; sjekk alltid hvilken definisjon som ligger bak en rapportert prosent.

I Placepoint kan du gå inn i eiendomspanelet og se leietagere der dataene finnes, slik at du selv kan beregne ledighet for et bygg eller en portefølje basert på kontraktsforholdene heller enn et bymarkedsgjennomsnitt.

Fra Placepoints ordbok: Ledighet

Engelsk: Vacancy rate.

Mer informasjon: Real Estate Norway: Markedsrapporter, Akershus Eiendom: Markedsrapport, Newsec: Property Asset Management

Vanlige spørsmål

Hva er forskjellen på strukturell og friksjonsledighet?

Friksjonsledighet er kortvarig tomgang mellom to leieforhold og forventes i et fungerende marked. Strukturell ledighet er vedvarende og knyttet til lokasjon, byggets standard eller etterspørsel i segmentet. Strukturell ledighet trekker markedsverdien betydelig.

Hvor finner jeg oppdatert ledighet for det norske kontormarkedet?

Real Estate Norway, Akershus Eiendom, Newsec og DNB Næringsmegling publiserer kvartalsvise markedsrapporter med ledighet brutt ned per delmarked og segment.

Hva regnes som "normal" ledighet?

I et velfungerende kontormarked ligger normalisert ledighet på 3-5 %. Prime-kontor i Oslo har historisk ligget under 4 %, mens eldre randsoner kan ligge godt over 10 %. Tallene varierer betydelig mellom segmenter og delmarkeder.

Hva er forskjellen på areal-ledighet og økonomisk ledighet?

Arealledighet måler tomt areal som andel av samlet areal. Økonomisk ledighet vekter med leieprisen og fanger at et stort billig lokale gir mindre inntektstap enn et lite dyrt lokale. Begge mål brukes parallelt.