Markedsverdi

Markedsverdi er den prisen en eiendom kan omsettes for i et fritt og åpent marked mellom uavhengige og velinformerte parter. Begrepet er kjernedefinisjonen i all profesjonell verdsetting og legges til grunn i takster, verdivurderinger, regnskap og bankenes belåningsvurdering.

Definisjonen følger International Valuation Standards (IVS) og er praktisk talt ordrett gjengitt i regnskapsstandarden IFRS 13 (virkelig verdi) og i Finanstilsynets retningslinjer for boliglånsforskriften. Tre forutsetninger må være oppfylt: partene må være uavhengige (ingen konserninterne overdragelser, ingen tvangssalg), de må ha tilstrekkelig kunnskap om eiendommen og markedet, og det må foreligge en rimelig markedsføringsperiode. Brytes en av disse, snakker vi om en annen verdi enn markedsverdi: salgssum under tvang, intern overføring til bokført verdi, eller forhandlet pris mellom interesseforbundne parter.

Markedsverdi er ikke det samme som formuesverdi eller ligningsverdi. Skatteetatens formuesverdi er en sjablongbasert beregning av BRA ganget med en kvadratmetersats fra SSBs boligprisstatistikk og en prosentandel som varierer for primær- og sekundærbolig. Formuesverdien ligger som regel godt under reell markedsverdi, særlig for sentralt beliggende boliger. Takst er en faglig vurdering av markedsverdi gjort av sertifisert takstmann, mens verdivurdering er meglers tilsvarende anslag. Begge har markedsverdi som mål, men ulik metodikk og formell tyngde.

For næringseiendom beregnes markedsverdi typisk ved kapitalisering av netto leieinntekt etter yield-metoden: markedsverdi = NOI / yield. En endring i yield på 0,25 prosentpoeng kan flytte markedsverdien på et kontorbygg med flere prosent, så små bevegelser i renten og risikopåslaget får store utslag. For bolig og småeiendom brukes oftere sammenlignende metode (sammenlignbare transaksjoner) eller kostmetoden (gjenanskaffelseskost minus slitasje). Bankene benytter ofte e-takst, en standardisert meglerverdivurdering på fastsatt skjema, ved refinansiering og førstegangslån.

Tre verdsettingsmetoder dominerer i praksis. Sammenlignende metode (komparativ metode) sammenligner objektet med kjente transaksjoner av tilsvarende eiendommer; den brukes mest for bolig der transaksjonsvolumet er høyt. Avkastningsmetoden (yield, DCF) beregner verdi som nåverdi av framtidige kontantstrømmer; dominerer i næringseiendom. Kostmetoden (gjenanskaffelseskost minus slitasje pluss tomteverdi) brukes til spesialbygg uten transaksjonsmarked og som plausibilitetskontroll mot de andre to.

Markedsverdi er et øyeblikksbilde. Den endrer seg med rentenivå, tilbud og etterspørsel, regulering og forventninger om framtidig utvikling. SSBs boligprisindeks, Eiendom Norges månedstall og Real Estate Norway PRO for næring er de tre kildene profesjonelle bruker for å spore endringer over tid. En takst som er eldre enn seks måneder regnes som regel ikke lenger som dagsfersk markedsverdi.

I Placepoint kan du sammenholde matrikkel- og bygningsdata med transaksjonshistorikk og reguleringsbestemmelser i eiendomspanelet, og generere prisstatistikk for et område via demografi- og prisrapporter som grunnlag for å vurdere markedsverdi i en sammenlignbar metode.

Fra Placepoints ordbok: Markedsverdi

Engelsk: Market value.

Mer informasjon: IVSC: International Valuation Standards, IFRS 13: Fair Value Measurement, Skatteetaten: Bolig og eiendom

Vanlige spørsmål

Hva er markedsverdi?

Markedsverdi er den prisen en eiendom kan selges for i et åpent marked mellom uavhengige parter med rimelig markedsføringstid. Begrepet er definert i International Valuation Standards og legges til grunn i takster og bankvurderinger.

Hva er forskjellen på markedsverdi og formuesverdi?

Formuesverdi er Skatteetatens sjablongberegning brukt til formuesskatt og ligger normalt godt under reell markedsverdi. Markedsverdi er det eiendommen faktisk kan omsettes for i markedet.

Hvem kan fastsette markedsverdi?

Sertifiserte takstmenn fastsetter markedsverdi gjennom takst eller tilstandsrapport. Eiendomsmeglere gir verdivurdering eller e-takst. Bankene aksepterer som regel begge typer som grunnlag for belåning.

Hvor lenge er en markedsverdi gyldig?

Markedet endres kontinuerlig. En takst eldre enn seks måneder regnes vanligvis ikke som dagsfersk, og bankene krever ofte ny vurdering ved refinansiering hvis verdsettelsen er over et år gammel.

Hvordan beregnes markedsverdi for næringseiendom?

For næringseiendom brukes oftest yield-metoden: netto leieinntekt (NOI) deles på markedets yield-krav. Et lite hopp i yield gir stort utslag i verdien fordi formelen er en evighetskapitalisering.