Mellomfinansiering

Mellomfinansiering er et kortsiktig lån som dekker gapet mellom kjøp av en ny bolig og salg av den gamle. Når du har kjøpt en ny bolig før den gamle er solgt, må du finansiere både den nye eiendommens kjøpesum og kanskje overtakelseskostnader uten at salgsoppgjøret fra den gamle har kommet inn. Mellomfinansieringen tetter dette hullet inntil salget er fullført og oppgjøret tilgjengelig.

Lånet sikres normalt med pant i den gamle boligen, gjerne i tillegg til pant i den nye, og bankene fastsetter låneramme basert på antatt salgssum etter en verdivurdering, e-takst eller takst. En typisk mellomfinansiering har løpetid på tre til tolv måneder, ofte med rentegarantien begrenset til seks måneder før vilkårene må fornyes. Renten ligger gjerne 0,5 til 1,5 prosentpoeng over ordinært boliglån, og det påløper et etableringsgebyr på noen tusen kroner i tillegg til tinglysingsgebyr for pantedokumentet. Boliglånsforskriften gjelder også for mellomfinansiering: samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt, og belåningsgraden på sikkerheten må holde seg innenfor maksgrensen (per 2024 om lag 85 % for primærbolig; sjekk Finanstilsynet for gjeldende sats).

I praksis brukes mellomfinansiering oftest når du kjøper bolig nummer to før gammel bolig er solgt, særlig i et marked der eiendommer går raskt og du må sikre deg den nye boligen før salget av den gamle er klart. Den brukes også når en familie ønsker å rehabilitere eller flytte mellom boliger, og som kortsiktig finansiering ved arv eller skifteoppgjør der løsøre må gjøres tilgjengelig før eiendomssalget er gjennomført. For nybygg er mekanismen ofte annerledes: kjøp på prospekt finansieres med byggelån eller direkte boliglån etter ferdigstillelse, ikke gjennom mellomfinansiering.

Risikobildet er kjøpers ansvar. Hvis den gamle boligen blir liggende usolgt lenger enn forutsatt, eller selges til lavere pris enn anslått, må du tåle høyere rentekostnad eller dekke prisavviket fra egen lomme. Bankene gjør derfor en kritisk vurdering av antatt salgssum og typisk markeringstid, og noen banker setter krav om at boligen er aktivt på markedet med signert salgsoppdrag før mellomfinansieringen utbetales. Det er ikke uvanlig at banken krever at den nye boligen er overtatt og at den gamle er klargjort for salg samtidig.

Mellomfinansiering må ikke forveksles med byggelån, som er kortsiktig finansiering i byggeperioden mot pant i tomt og bygg under oppføring. Byggelånet konverteres til ordinært boliglån når ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger; mellomfinansiering avsluttes når den gamle boligen er solgt og oppgjøret innbetalt. Etter avslutningen brukes inntektene til å nedbetale mellomfinansieringen, og restbeløpet inngår i ordinært langsiktig boliglån for den nye boligen.

For næringseiendom finnes tilsvarende konstruksjoner under navn som bridge financing eller transaksjonsfinansiering. Disse har tilsvarende formål: å bygge bro fra en transaksjon til neste tilgjengelige finansieringskilde, men har ofte mer komplisert sikkerhetsstruktur og høyere lånebeløp.

Mellomfinansiering er nyttig, men ikke billig. En typisk huseier som mellomfinansierer 3 millioner kroner i seks måneder med 1 prosentpoeng påslag på renten ender opp med ekstrakostnad på om lag 15 000 kroner i renter alene, før gebyrer.

Fra Placepoints ordbok: Mellomfinansiering

Engelsk: Bridge financing.

Mer informasjon: Finanstilsynet: Boliglånsforskriften, Lovdata: Forskrift om utlånspraksis, Forbrukerrådet: Boliglån

Vanlige spørsmål

Hva er mellomfinansiering?

Mellomfinansiering er et kortsiktig lån som dekker gapet mellom kjøp av ny bolig og salg av gammel bolig. Lånet sikres med pant i den gamle boligen og avsluttes når salget er gjennomført.

Hva koster mellomfinansiering?

Renten ligger typisk 0,5 til 1,5 prosentpoeng over ordinært boliglån, pluss etableringsgebyr og tinglysingsgebyr for pantedokumentet. På en mellomfinansiering på 3 millioner i seks måneder snakker vi typisk om 15 000 kroner ekstra i renter.

Hvor lenge varer mellomfinansieringen?

Vanligvis tre til tolv måneder. Mange banker gir rentegaranti i seks måneder, og fornyelse krever ny vurdering. Lånet skal avsluttes når den gamle boligen er solgt og oppgjøret kommet inn.

Hva er forskjellen på mellomfinansiering og byggelån?

Mellomfinansiering brukes mellom kjøp og salg av eksisterende bolig. Byggelån brukes i byggeperioden ved nybygg og utbetales etappevis mot byggets framdrift. Begge er kortsiktige, men har ulik sikkerhet og formål.

Kan banken kreve mellomfinansiering avsluttet før salget?

Banken kan ikke forsere salget, men kan kreve nye sikkerheter eller høyere rente hvis lånet løper lenger enn avtalt og markedet utvikler seg negativt. Lavt prisnivå i annonsen og lang liggetid kan utløse fornyelsesvilkår.