Mulighetsstudie

En mulighetsstudie er en tidligfase-utredning som vurderer om et eiendomsutviklingsprosjekt er gjennomførbart og lønnsomt før utvikler binder vesentlige ressurser i regulering, prosjektering eller kjøp. Studien sammenstiller eiendommens regulative rammer (gjeldende reguleringsplan eller kommuneplan, utnyttingsgrad, byggehøyder, formålsbegrensninger), tomtens fysiske egenskaper (areal, helning, grunnforhold, flomsone, eksisterende bebyggelse), markedssituasjonen (etterspørsel, leiepriser, prisutvikling) og en grov økonomisk vurdering av prosjektets markedsverdi etter ferdigstillelse minus utviklingskostnader. Resultatet er en go/no-go-anbefaling med tilhørende risiko- og forutsetningsbeskrivelse.

Mulighetsstudien er bredere enn en volumstudie - som hovedsakelig undersøker hvor mye man kan bygge på tomten - og smalere enn en full prosjektutvikling. Typisk innhold er en kortfattet tomteanalyse, to-fire bebyggelsesalternativer skissert i 3D, en grov kalkyle av byggekostnader (ofte 25-45 000 kr/m² BTA avhengig av prosjekttype, beliggenhet og kvalitet), forventet salgs- eller leieverdi, en finanstilbakemelding på lånekapasitet og en sårbarhetsanalyse av nøkkelantakelser (rentenivå, salgspriser, byggekostnadsinflasjon, regulativ risiko). Studien ender ofte med et internt beslutningsnotat eller en presentasjon for investorer.

Kostnadsbildet for en mulighetsstudie er typisk 150 000-500 000 kr i konsulenttjenester (arkitekt, planlegger, taksmann, og noen ganger en juridisk gjennomgang), avhengig av prosjektets størrelse og kompleksitet. Det er en mindre investering sammenlignet med en full detaljreguleringsprosess (5-20 mill. kr) eller en grunnerverv (titalls til hundretalls millioner), og funksjonen er nettopp å filtrere bort prosjekter som ikke holder vann før de store kostnadene påløper. Mange utviklere bruker også mulighetsstudien som forhandlingsgrunnlag i tomteannonser eller for å fastsette en realistisk bud-pris.

For etablerte aktører er mulighetsstudien et standard verktøy i tomtebank-vurderinger og porteføljestyring. En tomt som har vært inaktiv i flere år kan ha helt nye regulative og markedsmessige forutsetninger - en oppdatert mulighetsstudie er en billig sjekk på om porteføljen fortsatt har den verdien som ble lagt til grunn ved erverv. For investorer er studien grunnlaget for å vurdere co-investeringer i et utviklingsprosjekt.

I Placepoint kan du sammenstille reguleringsplaner, kommuneplaner, bygningsdata, eiendomspriser, demografi, trafikk- og kollektivtilgang og næringsdata for kandidattomtene som inngår i en mulighetsstudie - det reduserer datainnsamlingstiden vesentlig og lar utvikleren bruke mer tid på de vurderingsspørsmålene som faktisk avgjør prosjektet.

Fra Placepoints ordbok: Mulighetsstudie

Mer informasjon: Standard Norge: NS 3454 byggets levetidskostnader, Plan- og bygningsetaten Oslo: Veileder for utviklere, Norsk Eiendom: Bransjestandarder

Engelsk: Feasibility study (in property development context).

Vanlige spørsmål

Hva er forskjellen på mulighetsstudie og volumstudie?

Volumstudien undersøker hvor mye bygningsmasse tomten teknisk og regulativt kan bære. Mulighetsstudien er bredere og inkluderer økonomi, marked, finansiering og risikovurdering i tillegg til volum. Volumstudien er ofte ett av flere innslag i en mulighetsstudie.

Hvor mye koster en mulighetsstudie?

Typisk 150 000-500 000 kr for et middels stort prosjekt, avhengig av kompleksitet, tomtestørrelse og hvor grundige underlagsanalyser som trengs (geoteknikk, miljø, trafikk). Mindre tomter kan utredes for under 100 000 kr; store, komplekse prosjekter kan løpe over 1 mill. kr.

Når i utviklingsprosessen lages mulighetsstudien?

Som regel før planinitiativ leveres til kommunen og ofte før grunnerverv fullføres. Studien er beslutningsgrunnlaget for om utvikler skal binde betydelige ressurser i prosjektet, og dermed et tidligfase-filter som beskytter mot tap på prosjekter som ikke holder.

Hva avgjør om mulighetsstudien er positiv?

Vanligvis må prosjektet vise positivt prosjektresultat med en risikojustert internrente eller yield som overstiger utviklerens avkastningskrav (typisk 12-25 % avhengig av risikoprofil), at de regulative forutsetningene er realistiske, at salgs- eller leiemarkedet absorberer det planlagte volumet, og at finansieringen er tilgjengelig på akseptable vilkår. En negativ studie kan også avdekke at tomten passer bedre for en annen prosjekttype.