Netto startyield

Netto startyield er forholdet mellom forventet netto driftsinntekt i kjøpsårets første 12 måneder og kjøpesummen for et bygg. Tallet uttrykkes som en prosent og leses som "den løpende avkastningen en kjøper får på dag én", før gearing, før vekst og før reinvestering. Hvis et kontorbygg selges for 500 mill. kr med en forventet netto leie på 25 mill. kr i år ett, ligger netto startyield på 5,0 %.

Begrepet brukes nesten alltid om transaksjoner, ikke om verdsettelser, og rapporteres derfor i kvartalsvise yield-statistikker fra meglerhus som Akershus Eiendom, Newsec og DNB Næringsmegling. Til forskjell fra prime-yield, som beskriver de aller beste byggene i de beste lokasjonene, er netto startyield et faktisk observert tall for det enkelte salget: prime-yield er en kategori, netto startyield er en måling. To salg i samme uke kan ha helt ulik netto startyield avhengig av bygningens alder, leietakerportefølje og gjenværende kontraktslengde.

Tallet er definert som netto og inkluderer derfor fradrag for løpende driftskostnader, eierkostnader, ledighet, normalt vedlikehold og leietakertilpasning. Brutto startyield (uten disse fradragene) er sjeldnere brukt i Norge, men forekommer i pressemeldinger og bør leses kritisk. En forskjell på 50-100 basispunkter mellom brutto og netto er vanlig. I praksis bør analytikeren be om en spesifisert kontantstrømmodell før netto startyield aksepteres som et reelt sammenligningstall.

Netto startyield er primært et øyeblikksbilde og fanger ikke opp at leieinntekter ofte vokser raskere eller saktere enn driftskostnader gjennom kontraktsperioden. En bygning med korte gjenværende leiekontrakter på under markedsnivå kan ha lav netto startyield i dag og høy reversjonsyield når kontraktene rulleres til markedsleie - kjøperens samlede avkastning er da høyere enn netto startyield isolert antyder. Motsatt vil et bygg med lange, overprisede kontrakter ha attraktiv netto startyield i dag og en negativ reversjonseffekt når kontraktene fornyes. Profesjonelle investorer leser derfor netto startyield sammen med internrente fra en diskontert kontantstrøm for å fange opp begge effekter.

I Placepoint kan du hente kontraktsdata, leietagere og gjenværende leietid fra eiendomspanelet når du sammenholder en oppgitt netto startyield med faktiske kontraktsforhold i bygget.

Fra Placepoints ordbok: Netto startyield

Mer informasjon: Real Estate Norway: Markedsrapporter, Akershus Eiendom: Markedsrapport, Store norske leksikon: avkastning

Engelsk: Net initial yield (NIY).

Vanlige spørsmål

Hva er forskjellen på netto startyield og yield?

Yield er det overordnede begrepet for løpende avkastning på et eiendomsinvestering. Netto startyield er en spesifikk variant: forholdet mellom kjøpsårets første tolv måneders netto leie og kjøpesummen. Andre yield-varianter (passing yield, reversjonsyield, exit-yield) bruker andre tellere eller tidspunkter.

Hvorfor er netto startyield et bedre transaksjonstall enn brutto?

Brutto-tallet ignorerer at en kjøper aldri får hele leiebeløpet i lommen: eierkostnader, ledighet, vedlikehold og forvaltning trekkes fra. Netto-tallet gir et mer realistisk bilde av den løpende kontantstrømmen, og er det tallet meglerhusene rapporterer i sine kvartalsvise oversikter.

Hva er forskjellen på netto startyield og kapitaliseringsrente?

Netto startyield er en observert avkastning fra en faktisk transaksjon. Kapitaliseringsrente er diskonteringsrenten en analytiker setter i en verdsettelsesmodell. I praksis settes kapitaliseringsrenten ofte med utgangspunkt i observerte netto startyields for sammenlignbare bygg.

Hvorfor varierer netto startyield mellom transaksjoner?

Bygningens alder, lokasjon, leietakernes kredittverdighet, gjenværende kontraktslengde og segment (kontor, lager, handel) påvirker risikoen i kontantstrømmen. Lavere risiko gir lavere netto startyield og høyere pris. Et nytt bygg på Aker Brygge med 12 års kontrakt til en statlig leietaker kan handles på 4,5 %; et eldre kontorbygg i Stavanger med rullerende småleietakere kan ligge på 7-8 %.