NOI
NOI står for Net Operating Income og er den løpende driftsoverskuddet en næringseiendom genererer før kapitalkostnader, skatt og avskrivninger. Du regner NOI som driftsinntekter (kontraktsleie pluss tilleggsinntekter for parkering, lager, antenneplass og lignende) minus driftskostnader (forvaltning, vedlikehold, eiendomsskatt, forsikring, fellesarealer, ledighetstap). NOI er den sentrale lønnsomhets-KPI-en i bransjen og selve telleren når kjøpere prismessig vurderer et bygg.
Det er viktig å skille NOI fra kontraktsleie og fra kontantstrøm etter finans. Kontraktsleie viser hva leietakerne skal betale på papiret; NOI trekker fra det det faktisk koster å drive bygget. Kontantstrøm etter finans (cash-on-cash) går ett steg videre og trekker også fra renter, avdrag og skatt - men da har du forlatt selve eiendommens lønnsomhet og er over på investorens egenkapital. NOI ligger imellom og er bevisst kapitalstrukturnøytralt: to investorer som finansierer samme bygg ulikt, har samme NOI, men ulik bunnlinje. Det er denne nøytraliteten som gjør NOI sammenlignbar på tvers av eiere og som er forutsetningen for at yield og kapitaliseringsrente gir mening.
Hvilke kostnader som trekkes fra varierer mellom analytikere, og du må alltid sjekke definisjonen i den enkelte rapport. Standardpostene er løpende forvaltningskostnader, normalisert vedlikehold, eiendomsskatt, forsikring og en porsjon "vacancy & collection loss" for forventet ledighet. Større reinvesteringer (CAPEX), tenant improvements og leietakertilpasninger holdes utenfor NOI; de behandles separat i en diskontert kontantstrømmodell. Avskrivninger holdes også utenfor: NOI er en kontantmessig størrelse, ikke et regnskapsmessig resultat.
I en bare-house-avtale (triple-net) bærer leietaker selv det meste av drift, vedlikehold og forsikring. NOI nærmer seg da kontraktsleien, og eiendommens kontantstrøm blir mer forutsigbar. I motsatt ende har kontorbygg med korte kontrakter og store fellesarealer en NOI som ligger en god del under brutto leie, fordi utleier dekker mer av drift, energi og vedlikehold selv. Forholdet mellom brutto leie og NOI ("operating expense ratio") ligger i Norge typisk mellom 15 og 30 % avhengig av segment og kontraktsstruktur.
NOI er også grunnlaget for de fleste verdsettelsesbroer: markedsverdi ≈ NOI / yield, og lånevilkår uttrykkes ofte som DSCR (Debt Service Coverage Ratio) = NOI / rentekostnader pluss avdrag. Banker krever typisk DSCR over 1,3-1,5 ved nye lån til næringseiendom. En liten endring i NOI har derfor stor effekt både på verdi og lånekapasitet.
I Placepoint kan du bygge opp NOI-grunnlaget ved å hente kontraktsleie og leietagere fra eiendomspanelet og koble på kommunal eiendomsskatt for det aktuelle bygget før du selv normaliserer drift og vedlikehold etter den modellen din virksomhet bruker.
Engelsk: Net Operating Income (NOI).
Mer informasjon: Real Estate Norway: Markedsrapporter, Newsec: Property Asset Management, DNB Næringsmegling: Eiendomsfinansiering
Vanlige spørsmål
Hva er forskjellen på NOI og kontraktsleie?
Kontraktsleie er hva leietakerne skal betale i henhold til avtalene. NOI er kontraktsleie pluss tilleggsinntekter, minus alle løpende driftskostnader (forvaltning, vedlikehold, eiendomsskatt, forsikring, ledighetstap). NOI er det bygget faktisk genererer i driftsoverskudd.
Hva inngår i driftskostnadene som trekkes fra?
Standardpostene er forvaltning, normalisert vedlikehold, eiendomsskatt, forsikring, energi og felleskostnader utleier ikke får refundert, samt et fradrag for forventet ledighet. CAPEX og leietakertilpasninger holdes utenfor.
Hvorfor brukes NOI som hovedmetrikk?
NOI er kapitalstrukturnøytral: den forteller hva selve eiendommen genererer, uavhengig av hvordan den er finansiert. Det gjør den sammenlignbar mellom eiere og er grunnlaget for både yield-baserte verdivurderinger og bankenes DSCR-krav.
Er NOI det samme som EBITDA?
Begrepene ligner, men EBITDA er et regnskapsbegrep for et helt selskap, mens NOI er knyttet til en eiendom og bruker normaliserte heller enn periodiserte tall. NOI inkluderer heller ikke administrasjonskostnader på selskapsnivå.