Omregulering

Omregulering betyr å endre en gjeldende reguleringsplan slik at et område får et nytt arealformål eller andre rammer for hva som kan bygges. Typiske eksempler er å gjøre om et industriområde til bolig, å øke tillatt utnyttelsesgrad eller byggehøyde, eller å endre reguleringsbestemmelsene for en eiendom. I lovens språk kalles dette en endring av reguleringsplan, men "omregulering" er det vanlige ordet i daglig tale.

Hjemmelen ligger i plan- og bygningsloven § 12-14. Hovedregelen er at en endring følger samme saksgang som da planen ble vedtatt: forslag, offentlig ettersyn og vedtak i kommunestyret. For mindre endringer kan kommunen bruke en forenklet prosess, der saken ikke trenger full høring, så lenge endringen ikke går vesentlig ut over hovedrammene i planen eller berører viktige natur- og friluftsområder. Hvor grensen går mellom en "mindre endring" og en full omregulering, er ofte et tema i dialogen med kommunen.

Omregulering må skilles fra dispensasjon. En dispensasjon er et enkeltstående unntak fra planen i en konkret sak, mens planen ellers står uendret. En omregulering endrer selve planen, og gjelder dermed varig og for alle senere tiltak i området. Dispensasjon brukes for avgrensede avvik; omregulering når selve rammene skal endres. For større områder kan endringen også skje gjennom en ny områderegulering eller detaljregulering.

For en utvikler er omregulering ofte det som låser opp verdien i en tomt: en eiendom regulert til lager kan være langt mer verdt regulert til bolig eller kontor. Samtidig er prosessen usikker og tidkrevende. Den starter gjerne med et planinitiativ og et oppstartsmøte med kommunen, og kan ta flere år før et nytt plankart med bestemmelser er vedtatt. Overordnede føringer i kommuneplanen setter rammene for hva kommunen vil vurdere, og et forslag som bryter med kommuneplanens arealdel har vesentlig høyere risiko for å bli stoppet.

I Placepoint kan du se gjeldende reguleringsplan og arealformål for en eiendom i eiendomspanelet, og bruke det som utgangspunkt når du vurderer potensialet i en omregulering.

Fra Placepoints ordbok: Omregulering

Mer informasjon: Lovdata: Plan- og bygningsloven § 12-14, Regjeringen: Reguleringsplanveileder

Engelsk: Rezoning (changing an adopted zoning plan, per Plan- og bygningsloven).

Vanlige spørsmål

Hva betyr omregulering?

Omregulering er å endre en gjeldende reguleringsplan slik at et område får nytt arealformål eller andre byggerammer, for eksempel fra industri til bolig eller økt utnyttelsesgrad. Lovens begrep er endring av reguleringsplan.

Hva er forskjellen på omregulering og dispensasjon?

En dispensasjon er et enkeltstående unntak fra planen i én konkret sak, mens planen ellers står uendret. En omregulering endrer selve planen varig og for alle senere tiltak i området.

Hvor lang tid tar en omregulering?

Det varierer mye. En mindre endring kan behandles forenklet og raskt, mens en full omregulering følger samme saksgang som en ny plan, med planinitiativ, offentlig ettersyn og vedtak i kommunestyret, og kan ta flere år.

Hva er hjemmelen for omregulering?

Endring og oppheving av reguleringsplan er hjemlet i plan- og bygningsloven § 12-14. Bestemmelsen åpner også for en forenklet prosess for mindre endringer som ikke går vesentlig ut over hovedrammene i planen.