Pro & contra-oppgjør
Pro & contra-oppgjør er den forholdsmessige avregningen av løpende kostnader og inntekter på en eiendom på overtakelsesdagen. Selger betaler for tiden frem til overtakelsen, kjøper for tiden etter, og oppgjøret balanseres som et tillegg eller fradrag i kjøpesummen. Det høres regnskapsteknisk ut, men er en helt rutinemessig del av et eiendomsoppgjør.
Bakgrunnen er enkel: kommunale avgifter, felleskostnader, eiendomsskatt, eventuell husleie fra leietagere, forsikring og strømabonnement faktureres for hele perioder (kvartal, halvår, år) som sjelden faller sammen med overtakelsesdatoen. Hvis selger har forhåndsbetalt et helt kvartals kommunale avgifter og overtakelsen skjer midt i perioden, skal kjøper refundere selger for den delen som faller etter overtakelse. Motsatt: hvis det kommer en ubetalt regning som dekker tid før overtakelse, skal selger betale sin andel. Avregningen kalles pro & contra fordi den både går "for" (kjøper skylder selger) og "kontra" (selger skylder kjøper).
I praksis settes oppgjøret opp av oppgjørsmedhjelper, normalt megler eller advokat, ut fra dokumentasjon på de faktiske beløpene. De vanligste postene:
- Kommunale avgifter (vann, avløp, renovasjon, feiing) - regnskapet ligger hos kommunens fakturaarkiv.
- Eiendomsskatt der den ilegges - terminbeløp delt på dager.
- Felleskostnader i borettslag eller eierseksjonssameier - sjekkes mot forretningsfører.
- Husleie fra eventuelle leietagere - betalt eller forfalt for inneværende periode.
- Forsikring der avtalen følger eiendommen (uvanlig i boligsalg, vanligere i næringsbygg).
- Eventuelle strømutgifter, internett og andre abonnement der overtakelse forutsetter at selger sier opp og kjøper tegner nytt.
Tidsbasen er kalenderdager. Et helår gir 365 (eller 366) dager, et kvartal 90-92 dager. Beløpet per post fordeles lineært: forhåndsbetalt kommunalavgift på 12 000 kroner for året, med overtakelse 1. juli, gir 6 000 kroner i refusjon fra kjøper til selger. Megler legger sammen postene, balanserer plusser og minuser, og resultatet utgjør et tillegg eller fradrag i kjøpesummen som betales sammen med restoppgjøret. Pro & contra-oppgjøret er derfor ikke et separat innbetalingskrav, men en korreksjon på sluttoppgjøret.
For næringseiendom og leiebygg blir oppgjøret mer komplisert: husleieinntekter og felleskostnader fra leietagere skal også fordeles, og avregningen tar gjerne inn drifts- og vedlikeholdsavtaler, eiendomsskattetermin, refusjon av strøm og andre forbruksavhengige kostnader. Det er ikke uvanlig at en næringseiendomstransaksjon har 15-30 oppgjørslinjer, og tvister oppstår når underlaget mangler. Standardavtalene fra Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere har egne maler for pro & contra som part og motpart kan bruke som utgangspunkt.
Pro & contra-oppgjøret må ikke forveksles med omkostninger. Omkostninger er kjøpers utgifter til dokumentavgift, tinglysingsgebyr og pantedokument. Pro & contra er periodiseringen av løpende kostnader. Begge er deler av sluttavregningen, men de regnes uavhengig av hverandre.
Fra Placepoints ordbok: Pro & contra-oppgjør
Engelsk: Pro-contra settlement (proration of running costs at closing).
Mer informasjon: Forbrukerrådet: Kjøp og salg av bolig, Lovdata: Avhendingslova, Norsk Eiendom: Standardkontrakter
Vanlige spørsmål
Hva er pro & contra-oppgjør?
En forholdsmessig avregning av løpende kostnader og inntekter på overtakelsesdagen. Selger dekker tiden før overtakelse, kjøper tiden etter, og differansen legges til eller trekkes fra kjøpesummen i sluttoppgjøret.
Hvilke poster inngår i pro & contra-oppgjøret?
Kommunale avgifter, eiendomsskatt, felleskostnader i borettslag eller sameie, forhåndsbetalt eller forfalt husleie, og eventuelle forsikringer eller faste abonnement som følger eiendommen. For næringsbygg legges også løpende drifts- og leieinntekter inn.
Hvem setter opp pro & contra-oppgjøret?
Eiendomsmegler eller oppgjørsadvokat. Ved selveiersalg uten megler må kjøper og selger lage avregningen selv, gjerne med bistand fra eiendomsadvokat. Underlaget hentes fra kommunen, forretningsfører og leverandører.
Er pro & contra-oppgjør det samme som omkostninger?
Nei. Omkostninger er kjøpers utgifter til dokumentavgift, tinglysingsgebyr og pantedokument. Pro & contra-oppgjør gjelder periodisering av løpende kostnader på selve eiendommen. Begge inngår i sluttoppgjøret, men beregnes hver for seg.
Hva skjer hvis det dukker opp en regning etter overtakelse?
Da må selger og kjøper avregne i ettertid etter samme prinsipp: kostnaden fordeles forholdsmessig basert på overtakelsesdatoen. Det er vanlig at megler holder igjen et beløp en kort periode etter overtakelse for å fange opp slike etterregninger.