Reversjonsyield
Reversjonsyield er det yield-nivået et bygg ville handles på dersom alle gjeldende leiekontrakter ble erstattet av nye kontrakter til dagens markedsleie. Tallet uttrykkes som forholdet mellom markedsleie etter fradrag for normaliserte kostnader og dagens markedsverdi, og er en sentral indikator i due diligence ved kjøp av kontorbygg med kort gjenværende leietid.
Skillet mellom netto startyield og reversjonsyield fanger opp en forskjell mellom dagens og fremtidens kontantstrøm. Et bygg utleid på lange kontrakter inngått for ti år siden vil ofte ha kontraktsleie under dagens markedsnivå - kontraktene har KPI-vokst med en faktor under markedsleieveksten. Netto startyield ser da kunstig lav ut, mens reversjonsyield avslører det reelle potensialet når kontraktene rulleres. Motsatt vil et bygg med overprisede kontrakter ha attraktiv netto startyield i dag og lavere reversjonsyield ved kontraktsfornyelse, fordi markedsleien fanger opp en korreksjon ned. Beslutningstakere bruker derfor begge tallene parallelt.
Praktisk beregnes reversjonsyield ved å erstatte kontraktsleie med en estimert markedsleie i kontantstrømmodellen, vanligvis fra meglerhusens segmentrapporter (Akershus Eiendom, Newsec, DNB Næringsmegling). Markedsleien differensieres på lokasjon (Vika versus Lysaker versus Skøyen), bygningskategori (kontor A versus B versus C) og leiekontraktens varighet. Forutsetningene rundt leietakertilpasning, incentiver og påløpte ledige måneder må også normaliseres - en ny kontrakt på markedsleie betyr ikke gratis innflytting.
Reversjonsyield brukes også som exit-yield i siste året av en flerårig diskontert kontantstrøm: da forutsetter du at bygget selges på et fremtidig tidspunkt til den yielden markedet vil prise den oppdaterte kontantstrømmen på. Exit-yield settes ofte 25-50 basispunkter høyere enn dagens reversjonsyield for å reflektere usikkerhet om markedssyklus om 5-10 år. En typisk feil er å sette exit-yield lik dagens prime-yield uten å tenke på at bygget vil være 10 år eldre - de fleste analytikere legger på et alderspåslag.
I Placepoint kan du sammenholde gjenværende leietid, leienivå per kvadratmeter og leietakerprofil fra eiendomspanelet når du estimerer reversjonsyield ved hjelp av meglerhusens markedsleie-tabeller.
Fra Placepoints ordbok: Reversjonsyield
Mer informasjon: Real Estate Norway: Markedsrapporter, Akershus Eiendom: Markedsrapport, Store norske leksikon: yield
Engelsk: Reversionary yield.
Vanlige spørsmål
Når er reversjonsyield viktigere enn netto startyield?
Når kontraktsleien i bygget skiller seg vesentlig fra markedsleien. Hvis kontraktene er overprisede eller underprisede, eller hvis gjenværende leietid er kort (under 3-5 år), gir netto startyield et misvisende bilde og reversjonsyield er den sentrale indikatoren.
Hvordan estimerer jeg markedsleien jeg skal bruke?
Bruk publiserte markedsrapporter fra Akershus Eiendom, Newsec eller DNB Næringsmegling for å finne kvartalsvis markedsleie per kvadratmeter for sammenlignbare lokasjoner og bygningskategorier. Justér for byggets faktiske standard og effektivitet før du legger nivået inn i modellen.
Hva er exit-yield og hvordan forholder den seg til reversjonsyield?
Exit-yield er reversjonsyielden brukt i siste året av en flerårsmodell, med et risikopåslag for at bygget er eldre når det selges. Den settes vanligvis 25-50 basispunkter over dagens reversjonsyield for å reflektere alders- og markedssyklusrisiko.
Hvor finner jeg dagens markedsleier for Oslo?
Kvartalsvise rapporter fra Real Estate Norway, Akershus Eiendom og Newsec publiserer markedsleier per delområde (Vika, Bjørvika, Skøyen, Lysaker, Helsfyr) og bygningskategori. DNB Næringsmegling, Eiendomsspar og store eiendomsforvaltere publiserer også egne markedsoversikter.