RevPAR

RevPAR (Revenue Per Available Room) er det sentrale nøkkeltallet for å måle inntjeningen i et hotell, og dermed for å verdsette hotelleiendom. Det viser rominntekten per tilgjengelige rom per natt, uavhengig av om rommet faktisk var utleid. Tallet fanger derfor både hvor fullt hotellet er og hvor mye det får betalt, i ett enkelt mål som gjør hoteller sammenlignbare på tvers av størrelse og marked.

RevPAR regnes på to likeverdige måter: enten rominntekt delt på antall tilgjengelige rom, eller belegget ganget med gjennomsnittlig rompris. Gjennomsnittsprisen kalles ADR (Average Daily Rate) og er prisen per faktisk utleid rom. Sammenhengen er enkel: et hotell med 80 prosent belegg og 1 500 kroner i ADR har en RevPAR på 1 200 kroner. Skillet mellom ADR og RevPAR er viktig, fordi to hoteller kan ha samme ADR men svært ulik RevPAR hvis det ene står halvtomt. Et hotell kan løfte RevPAR både ved å fylle flere rom og ved å ta bedre betalt, og den beste driften gjør begge deler.

For hotelleiendom er RevPAR det som driver verdien, fordi inntekten til et hotell er langt mer variabel enn leien i et vanlig næringsbygg. Mens et kontorbygg har en fast leiekontrakt, selger et hotell rommene sine på nytt hver eneste natt, og inntekten svinger med sesong, konjunktur og enkelthendelser. Derfor verdsettes hotell ofte på driftsresultatet og et avkastningskrav som er høyere enn for kontor, nettopp fordi kontantstrømmen er mer usikker. Mange hotelleiendommer drives på en modell der eieren får en omsetningsbasert leie knyttet til hotellets inntekt, slik at RevPAR direkte påvirker hva eieren tjener.

RevPAR brukes også til å sammenligne markeder. Bransjeaktører følger RevPAR per by og segment for å se hvilke markeder som styrker seg, på samme måte som ledighet og leiepriser brukes for kontor. Et svakt punkt ved målet er at det ikke sier noe om lønnsomheten: to hoteller med samme RevPAR kan ha helt ulik bunnlinje avhengig av kostnadene ved å drive dem.

Fra Placepoints ordbok: RevPAR

Mer informasjon: Store norske leksikon: hotell

Engelsk: RevPAR (Revenue Per Available Room).

Vanlige spørsmål

Hva er RevPAR?

RevPAR (Revenue Per Available Room) er rominntekten per tilgjengelige rom per natt på et hotell, uavhengig av om rommet var utleid. Det fanger både belegg og pris i ett mål, og er det sentrale nøkkeltallet for å verdsette hotelleiendom.

Hva er forskjellen på RevPAR og ADR?

ADR (Average Daily Rate) er gjennomsnittsprisen per faktisk utleid rom. RevPAR er rominntekt per tilgjengelige rom, altså belegget ganget med ADR. To hoteller kan ha samme ADR, men ulik RevPAR hvis belegget er forskjellig.

Hvorfor verdsettes hotell på RevPAR og ikke på leie?

Fordi et hotell selger rommene på nytt hver natt og har en langt mer variabel inntekt enn et næringsbygg med fast leie. Hotell verdsettes på driftsresultatet og et høyere avkastningskrav fordi kontantstrømmen er mer usikker.

Sier RevPAR noe om lønnsomheten?

Nei. RevPAR måler bare inntekten per rom, ikke kostnadene. To hoteller med samme RevPAR kan ha helt ulik bunnlinje avhengig av hvor dyrt de er å drive.