Sameie

Sameie er en eierform der to eller flere personer eier en eiendom sammen, hver med sin ideelle andel av helheten. Andelen kalles sameiebrøk og uttrykkes som en brøk eller prosent (typisk 1/2, 1/3, 25 %). Hver sameier har samme rettigheter og plikter som en eneeier, men bare for sin andel. Eierformen er hjemlet i sameieloven fra 1965.

Det finnes flere typer sameie i norsk rett. Tingsrettslig sameie etter sameieloven er den generelle ordningen og dekker alt fra to søsken som arver en hytte sammen, til større tomtesameier i hyttefelt. Eierseksjoner er en egen lovregulert form for sameie i bygning der hver seksjon har eksklusiv bruksrett til en bestemt boligenhet eller næringslokale; her gjelder eierseksjonsloven i stedet. Borettslag er ikke sameie, men et samvirkeforetak; medlemmene eier en andel i foretaket og har bruksrett til en bestemt bolig, ikke en ideell andel av eiendommen. Jordsameie og realsameie er gamle landbruksformer der bruksrett følger en fast eiendom, ikke en person.

Hver sameier har rett til å bruke hele eiendommen, men ikke i strid med øvrige sameieres tilsvarende rett. Vesentlige avgjørelser krever flertall etter sameiebrøk, jf. sameieloven § 4; for mer inngripende endringer (omdisponering, vesentlige investeringer) kreves enstemmighet eller kvalifisert flertall. Vedlikehold og driftskostnader fordeles etter brøk, og inntekter (utleie, salg av virke, tilskudd) fordeles på samme måte. Sameieloven er fravikelig: partene kan avtale en annen ordning i sameieavtale eller vedtekter, og det er normalt klokt å gjøre dette skriftlig før konflikter oppstår.

Hver sameier kan fritt selge eller pantsette sin andel etter sameieloven § 10, uten samtykke fra øvrige sameiere. Andre sameiere har lovbestemt forkjøpsrett ved salg etter § 11, men ikke ved overføring innen nærmeste familie. Andelen tinglyses i grunnboken på sameierens hjemmel, og pant kan registreres på den enkelte andelen uten å belaste de øvriges andeler. Ved konflikt kan en sameier kreve oppløsning av sameiet etter sameieloven § 15; oppløsning skjer ved naturlig deling der det er mulig, ellers ved tvangssalg.

Sameie er praktisk vanlig ved arv (søsken som overtar foreldres bolig eller hytte), ekteskap (felles hjem), samboerskap, og ved felles kjøp av tomt eller bygg. For næringseiendom brukes sameie i tomtesameier (industriområder med felles vei og infrastruktur) og fellesgarasjer. Skattemessig er sameiet ikke et eget skattesubjekt; hver sameier skatter for sin andel av inntekt og formue. Det er forskjellig fra et aksjeselskap, der selskapet selv er skattesubjekt og eierne beskattes ved utdeling.

I Placepoint vises sameieforhold som flere hjemmelshavere i eiendomspanelet, med hver enkelts ideelle andel der den er tinglyst.

Fra Placepoints ordbok: Sameie

Engelsk: Co-ownership (Norwegian-specific; includes freehold condominium associations, eierseksjonssameie).

Mer informasjon: Lovdata: Sameieloven, Store norske leksikon: sameie, Kartverket: Eierforhold

Vanlige spørsmål

Hva er et sameie?

Sameie er en eierform der to eller flere eier en eiendom sammen, hver med sin ideelle andel (sameiebrøk). Eierformen er hjemlet i sameieloven av 1965.

Hva er forskjellen på sameie og borettslag?

I sameie eier hver sameier en ideell andel av selve eiendommen. I borettslag eier medlemmene en andel i et samvirkeforetak og har bruksrett til en bestemt bolig; selve eiendommen eies av laget.

Kan jeg selge min andel uten samtykke fra de andre sameierne?

Ja. Etter sameieloven § 10 kan hver sameier fritt selge eller pantsette sin andel. Øvrige sameiere har lovbestemt forkjøpsrett ved salg, men ikke ved overføring innen nærmeste familie.

Hvordan fordeles kostnader og inntekter i et sameie?

Driftskostnader og inntekter fordeles etter sameiebrøken. Større beslutninger krever flertall etter brøk; helt inngripende endringer kan kreve enstemmighet. Reglene er fravikelige og bør avtales skriftlig.

Kan et sameie oppløses?

Ja. Etter sameieloven § 15 kan hver sameier kreve oppløsning. Eiendommen deles fysisk der det er mulig, ellers selges den og oppgjøret fordeles etter brøk.