Sameiebrøk

Sameiebrøk er den enkelte sameiers ideelle andel av et sameie, uttrykt som en brøk eller prosent (1/2, 1/3, 25 %, 60/240). Brøken sier hvor stor del av eiendommen sameieren eier juridisk og økonomisk, og er grunnlaget for stemmevekt på sameiermøtet og fordeling av kostnader og inntekter. Begrepet er sentralt i både alminnelige tingsrettslige sameier etter sameieloven og i eierseksjonssameier etter eierseksjonsloven.

I et tingsrettslig sameie avtales brøken normalt ved stiftelsen av sameiet og tinglyses på den enkelte sameiers hjemmel i grunnboken. Brøken trenger ikke gjenspeile reell bruksandel; den uttrykker eierandel. To søsken som arver en hytte 50/50 vil typisk ha 1/2 hver, selv om den ene bruker hytta hyppigere enn den andre. Brøken kan endres ved enstemmig avtale eller ved at en sameier kjøper ut en annen, og endringen tinglyses på samme måte.

I et eierseksjonssameie (eierseksjoner) er brøken normalt knyttet til seksjonens BRA, slik at en stor leilighet får en større brøk enn en liten. Eierseksjonsloven krever at brøken er saklig fastsatt og normalt arealbasert; en seksjon kan ikke gis vesentlig høyere stemmevekt enn arealet tilsier uten god grunn. Brøken fastsettes i seksjoneringsvedtaket og fremgår av matrikkelen og vedtektene. Felleskostnader fordeles som hovedregel etter brøk, men vedtektene kan fastsette en annen fordelingsnøkkel for kostnader som faktisk varierer med bruk eller størrelse (heisbruk, varmtvann, vaktmester).

Stemmevekt avhenger av sameietypen. I tingsrettslige sameier er hovedregelen avstemning etter brøk; i eierseksjonssameier er hovedregelen én stemme per seksjon på vanlige saker, men brøken brukes ved kostnadsfordeling og ved kvalifiserte avstemninger om vedtektsendring og bygningsmessige tiltak. Borettslag har ikke sameiebrøk; der er hver andel i utgangspunktet likestilt og stemmevekten følger antall andeler, ikke leilighetens størrelse. Det er en av de praktisk viktigste forskjellene mellom borettslag og eierseksjonssameier ved valg av eierform i et nybyggprosjekt.

Brøken har konsekvenser ved salg, oppløsning og pant. Hver sameier kan pantsette sin andel uten å belaste andre, og pantet rangeres etter tinglysingstidspunktet på samme måte som for hele eiendommer. Ved oppløsning av et tingsrettslig sameie etter sameieloven § 15 deles eiendommen fysisk der det er mulig, ellers selges den og oppgjøret fordeles etter brøk. I eierseksjonssameier kan oppløsning bare skje ved tvang i særlige tilfeller; den enkelte seksjon selges fritt uten at sameiet oppløses. Ved forkjøpsrett etter sameieloven § 11 har øvrige sameiere rett til å overta andelen til samme pris som tredjemann har tilbudt; brøken bestemmer ikke prisen, men hvor stor andel hver enkelt overtar dersom flere benytter retten.

I Placepoint vises hjemmelshavere og deres andeler (sameiebrøk) i eiendomspanelet når flere personer er registrert som hjemmelshavere på samme matrikkelenhet i grunnboken.

Fra Placepoints ordbok: Sameiebrøk

Engelsk: Co-ownership share (ideal fraction in a sameie).

Mer informasjon: Lovdata: Sameieloven, Lovdata: Eierseksjonsloven, Store norske leksikon: sameie

Vanlige spørsmål

Hva er en sameiebrøk?

Sameiebrøk er den enkelte sameiers ideelle andel av et sameie, uttrykt som brøk eller prosent. Brøken angir hvor mye sameieren eier og brukes til å fordele stemmer, kostnader og inntekter.

Må sameiebrøken stå i grunnboken?

Ja. Den enkelte sameiers brøk tinglyses på vedkommendes hjemmel i grunnboken. I eierseksjonssameier framgår brøken også av seksjoneringsvedtaket og matrikkelen.

Hvordan fastsettes brøken i et eierseksjonssameie?

Brøken fastsettes ved seksjonering, normalt knyttet til seksjonens BRA, slik at en større leilighet får en større brøk. Eierseksjonsloven krever at brøken er saklig fastsatt.

Hvilken stemmevekt gir sameiebrøken?

I tingsrettslige sameier følger stemmevekten brøken. I eierseksjonssameier er hovedregelen én stemme per seksjon, men brøken brukes ved fordeling av kostnader og ved enkelte kvalifiserte avstemninger.

Kan sameiebrøken endres?

Ja, men det krever normalt enstemmig avtale eller at en sameier kjøper ut en annen. Endringen må tinglyses på de berørte sameieres hjemmel og fremgå av eventuelle vedtekter.