Sekundærrom (S-rom)
Sekundærrom, ofte forkortet S-rom, er rom i en bolig som ikke regnes som oppholdsrom: bod, teknisk rom, vaskerom uten dusj, og garasje plassert internt i boligen. Sammen med primærrom (P-rom) utgjorde sekundærrom det innvendige bruksarealet BRA-i etter den gamle NS 3940-versjonen, og du støter fortsatt på begrepet i prospekter, takster og verdivurderinger.
Skillet mellom P-rom og S-rom kom inn i NS 3940 i 2007/2008 som en funksjonsoppdeling av boligens innvendige areal. Tanken var enkel: kjøper og selger skulle se hvor mye av arealet som var levelig oppholdsareal, og hvor mye som var bod og teknisk. P-rom dekker stue, kjøkken, soverom, bad, gang, kontor og lignende; S-rom dekker det som er igjen innenfor boenheten av lager- og servicekarakter. Et målbart rom (fri høyde minst 1,9 m, bredde minst 0,6 m) som verken er fast bod eller teknisk rom og som har normal innredningsstandard, regnes som P-rom. Et målbart rom uten egnet adkomst, isolasjon eller innredning blir S-rom.
NS 3940 ble revidert på nytt i 2023, med virkning for nye boligprospekter fra 2024. Den nye versjonen faser i praksis ut P-rom/S-rom-skillet til fordel for BRA-i, BRA-e og BRA-b som hovedkategorier. Du finner derfor at:
- Prospekter fra etter 2024 oppgir BRA-i som hovedflaten, gjerne uten å bryte den ned i P-rom og S-rom.
- Prospekter fra perioden 2008-2023 oppgir både P-rom og S-rom som funksjonsoppdeling av BRA-i.
- Tilstandsrapporter etter NS 3600 bruker fortsatt skillet i sin dokumentasjon, fordi takstbransjen og forsikringsbransjen ikke har hentet seg inn på den nye standarden ennå.
I praksis betyr dette at en bolig der prospektet fra 2018 oppga "BRA-i 95 m² (P-rom 80, S-rom 15)" i 2026 oppgis som "BRA-i 95 m²", med samme målte areal. Det er beskrivelsen som har endret seg, ikke arealet. For primærbolig-vurdering hos Skatteetaten er det fortsatt P-rom (eller BRA, avhengig av boligtype og tilhørende arealberegning) som ligger til grunn for sjablong-formuesverdien. Eldre BOA-mål dekket bare P-rom-delen.
Praktiske konsekvenser for kjøper og selger:
- Et høyt S-rom-tall i et eldre prospekt indikerer mye bod, teknisk rom eller intern garasje. Det er ikke et bruksareal man "lever i" og bør ikke prises som P-rom.
- Endring av et rom fra S-rom til P-rom (typisk: bod gjøres om til soverom) kan utløse byggesøknad etter TEK17 hvis det reduserer den samlede oppholdsstandarden i boligen, men handler oftest om vinduer, høyde, ventilasjon og rømningsvei.
- Feilklassifisering kan gi grunnlag for prisavslag etter avhendingsloven § 3-8 hvis et rom er oppgitt som P-rom i prospektet uten å oppfylle vilkårene.
I Placepoint vises samlet BRA per bruksenhet i bygningspanelet, hentet fra matrikkelen. Den interne P-rom/S-rom-fordelingen registreres ikke der; den finner du i prospektet eller tilstandsrapporten for den enkelte bolig.
Fra Placepoints ordbok: Sekundærrom (S-rom)
Engelsk: Secondary rooms (S-rom, per NS 3940).
Mer informasjon: Standard Norge: NS 3940, DiBK: TEK17 § 5-4, Lovdata: Avhendingsloven § 3-8
Vanlige spørsmål
Hva er sekundærrom (S-rom)?
S-rom er rom i en bolig som ikke regnes som oppholdsrom: bod, teknisk rom, vaskerom uten dusj og intern garasje. Sammen med P-rom utgjorde det innvendig bruksareal BRA-i etter NS 3940.
Hva skiller P-rom fra S-rom?
P-rom er oppholdsrom (stue, kjøkken, soverom, bad, kontor) med normal innredning. S-rom er det øvrige bruksarealet innenfor boenheten av lager- eller servicekarakter.
Brukes P-rom og S-rom fortsatt i 2026?
Skillet er faset ut i NS 3940:2023 til fordel for BRA-i, BRA-e og BRA-b. Tilstandsrapporter og eldre prospekter bruker det fortsatt. Skatteetaten bruker P-rom for formuesverdi der dette er relevant.
Tilsvarer P-rom det vi før kalte boligareal (BOA)?
Tilnærmet, ja. BOA dekket primærdelen alene og er nærmest synonymt med P-rom for de fleste boliger.
Kan jeg gjøre om en S-rom-bod til soverom selv?
Ofte ikke uten byggesøknad. Soverom etter TEK17 må oppfylle krav til lys, ventilasjon, takhøyde og rømningsvei. Sjekk konkret med kommunen før du selger eller leier ut rommet som soverom.