Selveier

Selveier er den eierformen der du har direkte tinglyst hjemmel til boligen eller eiendommen i grunnboken. Du eier altså selve eiendommen som realfast eiendom, ikke en andel i et lag eller et selskap som indirekte gir deg borett. Det er den vanligste eierformen for eneboliger, tomannsboliger, næringseiendom og en stor del av leilighetsmarkedet (selveierleiligheter er organisert som eierseksjoner).

Som selveier har du selvstendig grunnbokshjemmel. Det betyr at du kan selge, pantsette eller på annen måte disponere over eiendommen uten samtykke fra et lag eller selskap, så lenge eiendommen ikke er belastet med urådighet, forkjøpsrett eller andre heftelser som hindrer det. Pant tas direkte i din eiendom og tinglyses på ditt grunnboksblad. Eierformen gir maksimal handlingsfrihet og er det banker, taksatorer og kjøpere oppfatter som den mest oversiktlige formen, og den prises typisk noe høyere per kvadratmeter enn tilsvarende borettslag.

For leiligheter realiseres selveierformen normalt som eierseksjon. Bygningen er fortsatt felles eid (sameie), men hver seksjon er rettslig selvstendig: du har eksklusiv bruksrett til din leilighet og din sameiebrøk av fellesarealene, alt regulert av eierseksjonsloven. Hjemmelsoverføringen tinglyses i grunnboken på samme måte som for en enebolig, og du får fullt eierdokument (skjøte). Felleskostnader, vedlikehold og styre fungerer parallelt med et borettslag, men eierstrukturen er den fundamentale forskjellen.

Den praktisk viktigste konsekvensen ved kjøp av selveierbolig er dokumentavgiften: 2,5 % av salgssummen ved overføring av hjemmel til fast eiendom, betalt av kjøper, jf. dokumentavgiftsloven og forvaltet av Skatteetaten. Dokumentavgiften gjelder ikke ved overføring av andel i borettslag eller aksjeleilighet, bare ved selveie. Ved arv og gave til ektefelle er det fritak. I tillegg betales tinglysingsgebyr på skjøtet og pantedokumentet.

Selveier får eiendomsskatt skrevet ut direkte fra kommunen der det er innført, basert på matrikkelen og kommunale takster eller formuesverdier. Formuesverdi for primærbolig settes lavere enn for sekundærbolig, og er en del av personlig formuesgrunnlag. Vedlikehold, oppgradering og bygningsmessige endringer er selveiers eget ansvar; for eierseksjon gjelder felles ansvar for fellesareal og bygningsskall, mens innvendig oppussing av selve seksjonen er den enkelte seksjonseiers sak. Selveierformen åpner også for utleie uten styresamtykke (med unntak for eierseksjon der mer enn én sammenhengende utleieperiode kan reguleres etter eierseksjonsloven).

Ved finansiering oppfattes selveier som lavere risiko av bankene enn borettslag og særlig aksjeleilighet, siden pant i fast eiendom har sterkere rettsvern og enklere realisasjon ved mislighold. Det gir typisk noe lavere lånerente og bedre belåningsgrad. Forsikring tegnes individuelt for selveier (med unntak for fellesarealer i eierseksjonssameier), og premien følger bygningsverdi og risikoeksponering.

I Placepoint identifiseres selveiere som hjemmelshavere i eiendomspanelet basert på grunnboken, og du ser samtidig matrikkelopplysninger, heftelser, takst og formuesverdi som henger sammen med eierformen.

Fra Placepoints ordbok: Selveier

Engelsk: Freehold owner (fee-simple ownership of real property).

Mer informasjon: Kartverket: Hjemmel og hjemmelsoverføring, Skatteetaten: Dokumentavgift, Store norske leksikon: selveier

Vanlige spørsmål

Hva betyr selveier?

Selveier er den eierformen der du har direkte tinglyst hjemmel til eiendommen i grunnboken. Du eier eiendommen som realfast eiendom, ikke en andel i et lag eller selskap.

Hva er forskjellen på selveier og borettslag?

Selveier eier eiendommen direkte med tinglyst hjemmel; andeler i borettslag eier en andel i et samvirkeforetak og har borett til boligen. Selveier kan selge og pantsette fritt, betaler dokumentavgift ved kjøp, og kan ha eiendomsskatt direkte.

Er en selveierleilighet det samme som en eierseksjon?

I praksis ja. En selveierleilighet er nesten alltid organisert som en eierseksjon etter eierseksjonsloven. Du har egen tinglyst hjemmel til seksjonen, og fellesareal eies som sameie mellom seksjonseierne.

Må jeg betale dokumentavgift som selveier?

Ved kjøp av selveierbolig betaler kjøper 2,5 % dokumentavgift av salgssummen, pluss tinglysingsgebyr. Avgiften gjelder ikke ved overføring av andel i borettslag eller aksjeleilighet.

Kan jeg leie ut en selveierbolig fritt?

Som hovedregel ja. Selveier står fritt til å leie ut uten styresamtykke. For eierseksjoner kan vedtektene regulere kortidsutleie utover det eierseksjonsloven setter som grense, særlig for utleie ut over 90 døgn.