Tilstandsgrad

Tilstandsgrad, ofte forkortet TG, er karakteren en bygningssakkyndig setter på hver enkelt bygningsdel for å vise hvor mye den avviker fra forventet tilstand. Skalaen går fra TG0 til TG3, og det er disse tallene en kjøper først ser etter når en tilstandsrapport skal leses raskt. Tilstandsgraden sier ikke noe om hva en utbedring koster, bare hvor stort avviket er.

Skalaen er definert slik:

• TG0: ingen avvik. Bygningsdelen er som ny eller tilnærmet ny.
• TG1: mindre avvik, normal slitasje, ikke behov for tiltak nå.
• TG2: vesentlig avvik som bør følges opp eller utbedres.
• TG3: stort eller alvorlig avvik som bør utbedres straks.
• TGiU: ikke undersøkt, brukt når den sakkyndige ikke fikk vurdert delen uten inngrep.

Selve karaktersystemet kommer fra Norsk Standard NS 3424 for teknisk tilstandsanalyse av byggverk, som ved siden av tilstandsgraden også opererer med en konsekvensgrad (KG0 til KG3) for å beskrive følgene av avviket. Ved bolighandel er det den boligrettede standarden NS 3600 som gjelder, supplert av forskrift til avhendingslova som siden 2022 bestemmer hvilke bygningsdeler som minst må vurderes og graderes. Tilstandsgraden settes per bygningsdel, ikke for boligen samlet: et bad kan ha TG3 mens resten av boligen har TG0 eller TG1.

Det er TG2 og TG3 som har kommersiell betydning. Et avvik som tydelig framgår med tilstandsgrad i rapporten, kan kjøper som hovedregel ikke senere påberope som skjult mangel etter kunnskapsregelen i avhendingslova § 3-10, samtidig som "som den er"-forbeholdet ikke lenger gjelder i forbrukerkjøp etter § 3-9. En TG2- eller TG3-merknad både flytter risiko over på kjøper for nettopp det punktet og gir grunnlag for prisforhandling. Derfor leser meglere og takstmenn rapporten nedenfra: de teller TG2 og TG3 først.

Tilstandsgrad må ikke forveksles med verdien i en e-takst eller verdivurdering, som anslår markedspris og bruker BRA som hovedmål. Tilstandsgraden beskriver den fysiske standen, ikke prisen. For næringseiendom brukes NS 3424 direkte, gjerne på et høyere analysenivå med risikovurdering, som del av en teknisk due diligence framfor en forbrukerrettet tilstandsrapport eller boligsalgsrapport.

I Placepoint vises arealtall og bygningsdata fra matrikkelen i eiendomspanelet og bygningspanelet. Tilstandsgradene hentes fra selve tilstandsrapporten, som innhentes fra megler eller selger.

Fra Placepoints ordbok: Tilstandsgrad

Mer informasjon: Standard Norge: NS 3424, Standard Norge: NS 3600, Lovdata: Forskrift til avhendingslova

Engelsk: Condition grade (TG, per Norwegian Standard NS 3424 / NS 3600).

Vanlige spørsmål

Hva er tilstandsgrad?

Tilstandsgrad (TG) er en karakter fra TG0 til TG3 som en bygningssakkyndig setter på hver bygningsdel i en tilstandsrapport. Den viser hvor mye delen avviker fra forventet tilstand, ikke hva en utbedring koster.

Hva betyr TG0, TG1, TG2 og TG3?

TG0 betyr ingen avvik, TG1 mindre avvik uten behov for tiltak, TG2 vesentlig avvik som bør følges opp, og TG3 stort eller alvorlig avvik som bør utbedres straks. TGiU betyr at delen ikke ble undersøkt.

Hvorfor er TG2 og TG3 viktige ved boligkjøp?

Avvik som framgår tydelig av rapporten kan kjøper som regel ikke senere påberope som skjult mangel etter avhendingslova § 3-10. En TG2- eller TG3-merknad gir grunnlag for prisforhandling og flytter samtidig risiko over på kjøper for det aktuelle punktet.

Hva er forskjellen på tilstandsgrad og konsekvensgrad?

Tilstandsgrad beskriver hvor stort avviket er, mens konsekvensgrad (KG) i NS 3424 beskriver følgene av avviket. En liten skade på et kritisk punkt kan ha lav tilstandsgrad, men høy konsekvensgrad.

Settes tilstandsgraden for hele boligen?

Nei. Tilstandsgrad settes per bygningsdel. Et våtrom kan ha TG3 mens resten av boligen har TG0 eller TG1, så det finnes ingen samlet tilstandsgrad for boligen.