Tomannsbolig
En tomannsbolig er en bolig med to selvstendige boenheter under samme tak, enten vertikalt delt (hver enhet i sin halvdel av bygget med felles vegg) eller horisontalt delt (én enhet over en annen). I matrikkelen klassifiseres tomannsbolig som bygningstype 121 (vertikaldelt) eller 122 (horisontaldelt) etter bygningsklassifiseringen til Statistisk sentralbyrå.
Begge boenhetene må være godkjente bruksenheter etter byggteknisk forskrift TEK17 og ha eget kjøkken, bad, inngang og rømningsforhold. Det er denne selvstendigheten som skiller tomannsbolig fra en enebolig med sokkelleilighet eller hybel: i tomannsboligen er begge enhetene primært tenkt som selvstendige boliger, ikke som hovedbolig pluss utleiedel. I praksis flyter grensen, men matrikkelens bygningstype er det formelle skillet, og kommunen avgjør klassifiseringen ved byggesøknad eller bruksendring.
Eierformen avgjøres uavhengig av bygningstypen. En tomannsbolig kan eies som eierseksjon (hver enhet er en seksjon med ideell andel av tomten og fellesarealene), som sameie uten seksjonering (begge eier en ideell brøkdel av hele eiendommen), som to separate bruksnumre der tomten er delt fysisk, eller som borettslag med to andeler. Den vanligste moderne formen er eierseksjon: hver eier har enerett til sin boenhet og felles tilhørende arealer matrikuleres som fellesareal. Sameiebrøken bestemmer fordelingen av felleskostnader og stemmevekt på sameiermøtet.
Tomannsboliger er en av de eldste formene for fortetting i norske eneboligområder og er ofte regulert i reguleringsplaner som tillatt boligtype ved siden av enebolig. Reguleringsbestemmelsene kan sette krav til antall boenheter per tomt, utnyttelsesgrad målt som BYA eller BRA, byggegrenser, parkeringsdekning per boenhet og minimum uteoppholdsareal. Brannskillet mellom de to enhetene må ha brannmotstand etter TEK17 § 11-8, normalt EI 60 (ikke-bærende) eller REI 60 (bærende) for vegg og dekke.
Bygging av en ny tomannsbolig er søknadspliktig etter pbl § 20-1 og krever ansvarlig søker, nabovarsel, byggetillatelse, igangsettingstillatelse og til slutt ferdigattest. Bruksendring fra enebolig til tomannsbolig (typisk ved å gjøre om en sokkelleilighet til selvstendig boenhet med egen inngang og selvstendig adkomst) er også søknadspliktig som tiltak som krever ansvarsrett.
Skattemessig regnes tomannsbolig som regel som hver eiers primærbolig i den enheten eieren bor, mens den andre enheten typisk er sekundærbolig eller utleieobjekt. Eiendomsskatt, formuesverdi og dokumentavgift beregnes per enhet eller seksjon der eiendommen er seksjonert. Selger eier en seksjonert tomannsbolig sin halvpart, betales dokumentavgift på 2,5 % bare av kjøpesummen for den ene seksjonen, ikke for hele bygget. Hver seksjonseier kan pantsette sin enhet selvstendig, og felleskostnader og vedlikeholdsansvar fordeles etter sameiebrøken som ble fastsatt ved seksjoneringen.
I Placepoint ser du bygningstype, antall bruksenheter og hvilke seksjoner som er tinglyst på eiendommen i bygningspanelet. Det gjør det raskt å verifisere om et annonsert "halvpart av tomannsbolig" faktisk er en seksjonert tomannsbolig eller noe annet.
Fra Placepoints ordbok: Tomannsbolig
Engelsk: Two-family house (duplex or semi-detached).
Mer informasjon: SSB: Bygningstypekoder, DiBK: TEK17 § 11-8 om brannseksjonering, Store norske leksikon: tomannsbolig
Vanlige spørsmål
Hva er en tomannsbolig?
En bolig med to selvstendige boenheter under samme tak, enten vertikalt eller horisontalt delt. Begge enhetene har eget kjøkken, bad og inngang.
Hva er forskjellen på vertikaldelt og horisontaldelt tomannsbolig?
Vertikaldelt har de to enhetene side om side med felles vegg (matrikkel-bygningstype 121). Horisontaldelt har én enhet over den andre (bygningstype 122).
Hvordan eies en tomannsbolig vanligvis?
Som to eierseksjoner med felles tomt, som to separate bruksnumre der tomten er delt fysisk, eller som ideelt sameie uten seksjonering. Også borettslagsformen forekommer.
Hva skiller tomannsbolig fra enebolig med sokkelleilighet?
Begge enheter i en tomannsbolig er likestilte selvstendige boenheter. I en enebolig med sokkelleilighet er hovedboligen primær og sokkelen sekundær. Matrikkelens bygningstype gir det formelle skillet.
Trenger jeg byggesøknad for å bygge tomannsbolig?
Ja. Oppføring og bruksendring til tomannsbolig er søknadspliktig etter pbl § 20-1 og krever ansvarlig søker, byggetillatelse og ferdigattest.