Totalpris

Totalpris er det reelle beløpet en kjøper må håndtere ved overtakelse av en bolig: kjøpesummen pluss omkostninger pluss eventuell andel fellesgjeld for borettslag og aksjeleiligheter. Totalprisen kan avvike betydelig fra "prisantydningen" som står øverst i en boligannonse, og det er totalprisen som har faktisk betydning for finansiering, belåningsgrad og fremtidige månedlige kostnader.

For en selveier-bolig er regnestykket prinsipielt enkelt. Totalpris = kjøpesum + omkostninger. Omkostningene består hovedsakelig av dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen, tinglysingsgebyr for skjøte og pantedokument, samt mindre administrasjonskostnader. Totalt ligger omkostningene på 2,8 til 3,0 % av kjøpesummen. En selveierleilighet annonsert til 5 000 000 kroner har derfor en totalpris på i overkant av 5 140 000 kroner.

For borettslag er strukturen vesentlig annerledes. Da kjøper du en andel av et lag som eier bygget; andelen har en innskuddsverdi (det du betaler nå) og en forholdsmessig andel av lagets fellesgjeld (lån som laget har tatt opp på vegne av alle andelseiere). Totalpris = innskudd + andel fellesgjeld + omkostninger. Omkostningene er lave fordi det ikke påløper dokumentavgift, men fellesgjelden kan utgjøre en betydelig del av totalprisen, særlig i nybygg-borettslag. En borettslagsleilighet annonsert til 3 000 000 kroner kan med 2 000 000 kroner i fellesgjeld ha en totalpris på rundt 5 010 000 kroner. Det viktige er at månedlige felleskostnader i borettslagsleiligheten dekker både drift og avdrag på fellesgjelden, og at fellesgjelden telles på lik linje med boliglån i bankens vurdering av samlet gjeldsgrad.

Eiendomsmeglerloven § 6-4 og forskrift om eiendomsmegling stiller krav om at totalpris skal opplyses tydelig i salgsprospekt, Finn-annonser og budskjema. Bransjen har siden 2018 standardisert formatet "Prisantydning x kr | Totalpris y kr" i annonsene, der y er prisantydning + omkostninger. For borettslag kommer i tillegg "Andel fellesgjeld" og "Totalpris inkl. fellesgjeld".

Totalprisen er grunnlaget bankene bruker når de vurderer belåningsgrad etter boliglånsforskriften: maks 85 % av markedsverdi for primærbolig og 70 % for sekundærbolig (per 2024; sjekk Finanstilsynet for gjeldende sats). For borettslag inngår fellesgjelden i samlet gjeld, slik at totalprisen er mer enn en finansieringsbetraktning: den er gjeldsbelastningen din.

Ved næringseiendom brukes "totalpris" mindre formelt. Der snakker man om enterprise value, kjøpesum + overtatt gjeld, kjøpesum justert for skatterabatt ved aksjekjøp, og andre strukturelle elementer. Markedsverdien av næringseiendom beregnes typisk gjennom yield-metoden og kjøpesummen kan være ulik, avhengig av hvordan transaksjonen struktureres juridisk og skattemessig.

Når du sammenligner boliger på tvers av eierform, sammenlign alltid totalpris, ikke prisantydning. En selveier til 5 mill. og et borettslag til 3 mill. + 2 mill. fellesgjeld er finansielt likeverdige.

Fra Placepoints ordbok: Totalpris

Engelsk: Total purchase price (asking price plus closing costs and any share of common debt).

Mer informasjon: Lovdata: Eiendomsmeglerloven § 6-4, Lovdata: Forskrift om eiendomsmegling, Skatteetaten: Dokumentavgift

Vanlige spørsmål

Hva er forskjellen på prisantydning og totalpris?

Prisantydning er det selger ønsker for boligen. Totalpris er prisantydning pluss omkostninger og eventuell andel fellesgjeld. Totalprisen er det reelle beløpet du som kjøper må håndtere ved overtakelse.

Hvorfor inkluderer totalpris fellesgjeld for borettslag?

Andel fellesgjeld er en gjeld andelseier hefter for forholdsmessig. Den inngår i totalprisen fordi den i praksis er en del av kjøpesummen som er flyttet over i et lån i borettslaget. Bankene teller den som gjeld for kjøperen.

Er totalprisen lik samlet finansieringsbehov?

Nei. Egenkapitalkravet (typisk 15 % for primærbolig) beregnes på grunnlag av totalprisen. Resten kan finansieres med boliglån. For borettslag teller fellesgjelden også som gjeld i bankens helhetsvurdering.

Hvordan oppgis totalprisen i annonsen?

Eiendomsmeglerloven krever at totalpris vises tydelig sammen med prisantydning. Standard format er "Prisantydning x kr | Totalpris y kr" og for borettslag i tillegg "Andel fellesgjeld" og "Totalpris inkl. fellesgjeld".

Endrer totalprisen seg med budrunden?

Ja. Når kjøpesummen øker i en budrunde, øker også omkostningene (dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen er kjøpesumavhengig) og dermed totalprisen. Megler oppdaterer beregningen fortløpende i budjournalen.