Triple net (NNN)

Triple net er en leieavtale der leietaker dekker absolutt alle driftskostnader på bygget i tillegg til leien - eiendomsskatt, forsikring og vedlikehold. Det er den vanligste leieformen i institusjonell amerikansk eiendom og brukes også på single-tenant lager, logistikk og store næringsleieavtaler i Norge. Navnet "triple net" kommer av at leien forhandles "netto" mot tre kostnadskategorier som leietaker overtar.

Forskjellen mot en tradisjonell brutto leieavtale er at eier ikke har eksponering mot OpEx-utviklingen. Eier mottar et fast leiebeløp pluss eventuell KPI-justering, mens leietaker bærer all kostnadsrisiko - inkludert konsekvensene av energiprishopp, forsikringspremier som stiger med flomrisiko, og kommunale avgifter som vedtas ad hoc. Det gjør triple net-leie attraktivt for fond og forsikringsselskap som søker forutsigbar kontantstrøm, men setter samtidig høyere krav til leietakerens kredittverdighet siden eier ikke har noe operasjonelt verktøy for å beskytte sin egen avkastning hvis leietaker går konkurs.

I Norge har vi en parallell tradisjon med bare-house-leie, der leietaker overtar selve byggherreansvaret og typisk også CapEx-elementer som tak og fasade. Forskjellen er at triple net som hovedregel begrenser leietakers ansvar til drift og periodisk vedlikehold, mens bare-house kan inkludere hele byggshellet. I praksis brukes begrepene noe overlappende, og avtalevilkårene varierer fra kontrakt til kontrakt - det er konkret kostnadsfordelingen som teller, ikke etiketten på avtalen. Norske triple net-kontrakter er som regel basert på Norsk Eiendom-malen eller en modifisert internasjonal mal.

Triple net-leie påvirker både yield, internrente og gjeldsbetjeningsgrad. Yielden kan se høyere ut på papiret fordi netto driftsinntekter er nær brutto leieinntekter, men det reelle risikobildet er konsentrert i leietakerens kredittverdighet og leiekontraktens lengde. Banker priser typisk inn dette ved å kreve lavere belåningsgrad eller egne kredittkovenanter knyttet til leietakerens regnskap. For en kjøper i en transaksjon er en triple net-kontrakt med lang løpetid og solid leietaker det nærmeste man kommer en obligasjonsinvestering i eiendom; et mindre solid leietakerforhold på samme kontraktsstruktur kan derimot være risikabelt selv om yielden virker attraktiv.

I Placepoint kan du sammenholde leietager, kontraktslengde og bygningsdata fra eiendomspanelet når du analyserer en triple net-portefølje.

Fra Placepoints ordbok: Triple net (NNN)

Mer informasjon: Investopedia: Triple Net Lease, Norsk eiendom.

Engelsk: Triple net lease (NNN). A lease where the tenant covers all operating expenses, insurance, and maintenance in addition to base rent. Closely related to but distinct from the Norwegian bare-house lease.

Vanlige spørsmål

Hva er forskjellen på triple-net og bare-house?

Triple-net er den anglosaksiske standarden der leietaker dekker eiendomsskatt, forsikring og vedlikehold i tillegg til basisleien. Norske bare-house-kontrakter ligger nært, men dekker ofte ikke eiendomsskatt og fellesutgifter på samme måte. Sjekk alltid ordlyden før du sammenligner yield.

Hvorfor er NNN attraktiv for utleier?

Forutsigbar netto kontantstrøm uten driftsrisiko: leietaker tar både kostnadsnivå og kostnadsvekst. Det gir lavere yield og høyere kjøpspris enn brutto- eller modifiserte kontrakter. NNN er standard i logistikk-, dagligvare- og enkelte industrieiendommer.

Hva er typiske ulemper for leietaker?

Leietaker bærer all CapEx-risiko innenfor leieperioden, inkludert uventede vedlikeholds- og oppgraderingskostnader. På bygg med utdatert teknikk eller dårlig energistandard kan totalkostnaden bli betydelig høyere enn brutto leie.

Hvordan påvirker NNN due diligence?

Due diligence må sjekke at definisjonen av "operating expenses" virkelig dekker alt det engelske begrepet forutsetter. Norske advokater bruker ofte hybridkontrakter med bare-house-elementer, og enkelte kostnader (eiendomsskatt, tomtefeste) kan falle utenfor.