WAULT
WAULT står for Weighted Average Unexpired Lease Term og er det vektede gjennomsnittet av gjenværende leiekontraktslengde i en næringseiendom eller portefølje. Vektingen gjøres vanligvis etter leieinntekt, slik at en stor ankerleietaker med fem år igjen veier tyngre enn en liten leietaker med ti år igjen. WAULT er bransjens enkleste mål på hvor stabil og forutsigbar kontantstrømmen i et bygg er.
Beregningen er rett frem: for hver leiekontrakt multipliserer du gjenværende løpetid (i år) med årlig leie, summerer produktene og deler på samlet årlig leie. Resultatet uttrykkes i år. To varianter brukes side om side: WAULT to break (frem til første tidspunkt leietaker kan si opp) og WAULT to expiry (frem til kontrakten formelt utløper). Forskjellen er størst i det britiske markedet hvor break-klausuler er vanlig; i Norge er forskjellen mindre fordi lange næringsleie-avtaler oftere er låst hele perioden, men forskjellen finnes og må alltid spesifiseres i markedsmaterialet.
Som tommelfingerregel regnes WAULT over 7 år som langt og under 3 år som kort. Mellomsegmentet (3-7 år) er det vanligste i norske kontorbygg. Hva som er "godt" varierer med segment: logistikk og handel har ofte lange kontrakter (10-15 år) og dermed høye WAULT-tall, mens fleksible kontorbygg og co-working-konsepter ligger under 3 år. Et bygg med høy WAULT, sterk leietakerprofil og lav ledighet kvalifiserer ofte til prime-yield, mens et bygg med fallende WAULT må prises med risikopåslag fordi kjøper må regne med reutleie, tomgang og leietakertilpasninger.
WAULT må alltid leses sammen med kontraktsfordelingen, ikke isolert. To bygg kan ha identisk WAULT på 5 år, men det ene har én leietaker på 5 år og det andre har ti leietakere jevnt fordelt mellom 1 og 9 år. Konsentrasjonsrisikoen er helt ulik. Det er bakgrunnen for at due diligence-rapporter alltid viser et "lease expiry schedule" ved siden av WAULT, der utleieinntektene plottes mot år til utløp, slik at man ser hvor mye som utløper i ett gitt år. En topp i ett enkelt år (50 % av leien går av samtidig) kalles "lease expiry cliff" og er en kjent risikofaktor.
WAULT brukes også som covenant i lånevilkår: banken kan kreve at WAULT ikke faller under et avtalt nivå (typisk 3-5 år) i lånets levetid. Brytes covenant-en utløses krav om ekstra sikkerhet eller delvis innfrielse. WAULT inngår dessuten som faktor i KPI-rapportering for institusjonelle eiere, sammen med yield, NOI (NOI) og ledighet.
I Placepoint kan du gå inn på det enkelte bygget i eiendomspanelet og se leietagere med kontraktsforhold der dataene finnes, slik at du selv kan bygge opp WAULT for porteføljen din basert på de gjeldende kontraktene heller enn et bransjegjennomsnitt. Eksempelet Leietakerprospektering viser hvordan du går fra kart til kontraktsoversikt for et helt område.
Engelsk: Weighted Average Unexpired Lease Term (WAULT).
Mer informasjon: Real Estate Norway: Markedsrapporter, Akershus Eiendom: Markedsrapport, Newsec: Property Asset Management
Vanlige spørsmål
Hva er forskjellen på WAULT to break og WAULT to expiry?
WAULT to break måler tiden frem til første tidspunkt en leietaker kan si opp via en break-klausul. WAULT to expiry måler tiden frem til kontraktens formelle utløp. Forskjellen er størst i markeder der break-klausuler er vanlig.
Hva regnes som høy WAULT?
Over 7 år regnes typisk som langt og gir lav risiko. Under 3 år regnes som kort og gir høyere reutleie- og tomgangsrisiko. 3-7 år er det vanligste intervallet i norske kontorbygg.
Hvorfor er WAULT viktig for verdivurdering?
Lang WAULT gir forutsigbar kontantstrøm og lavere kapitaliseringsrente, og dermed høyere markedsverdi. Kort WAULT betyr at kjøper må regne med kostnader til reutleie, leietakertilpasninger og potensielt redusert leie ved fornyelse.
Holder det å se på WAULT alene?
Nei. To bygg med samme WAULT kan ha helt ulik konsentrasjonsrisiko. Du må alltid lese WAULT sammen med kontraktsfordelingen ("lease expiry schedule") for å se om en stor andel av leien utløper i samme år.