Rapport: Akkvisisjon og prospektering
Akkvisisjonsrapporten blir en del av Placepoint Fusion. Selve rapporten er ikke ferdig, men alt den bygger på er tilgjengelig i dag: kriteriesøket, hjemmelshaveren, selskapet bak, rollene og eksporten. Denne siden går gjennom et akkvisisjonssøk spor for spor og viser hvor hvert punkt besvares.
Rapporten kommer, grunnlaget er her
Rapporten samler trefflisten fra ett kriteriesøk i ett dokument: eiendommene som møter kriteriene, hver med hjemmelshaver, selskapet bak, nøkkeltallene for det selskapet og rollene du kan henvende deg til. Fram til den er klar gjør du runden under selv, skjema og fane om gangen i Filter og Selskapspanelet, slår på kartlagene som viser hvilke eiendommer som peker seg ut, eller lar Placepoint AI sette listen sammen. Det er samme data i alle tre tilfeller; forskjellen er hvem som skriver dokumentet.
Skillet som betyr noe i akkvisjon går mellom det registrene vet og det bare eieren vet. Hvem som står med hjemmel, hva selskapet bak heter, hvem som sitter i styret, hvor gammelt bygget er, når eiendommen sist skiftet hender og hva som er regulert rundt den, er registeropplysninger, og de står i konsollen fra første søk. Om eieren vil selge, hva de ville akseptert, og hvordan du når dem utenom den registrerte forretningsadressen, står ikke i noe offentlig register og kommer ikke til å gjøre det. Det er samtalen din, ikke rapportens. Rapporten sier hvilke opplysninger det gjelder framfor å late som den har dem.
Se også: Finne riktig eiendom på placepoint.no.
Et søk og en liste er ikke det samme
Et søk svarer på et spørsmål én gang: hvor mange ubebygde tomter over 5 000 m² finnes det i denne kommunen, og hvilke er de. Svaret er ferskt i tre minutter, og så er økten over. En liste er noe annet. Den lever i uker, den deles med kolleger, og hver rad har en tilstand: ikke kontaktet, ringt, avvist, i dialog, bud sendt. Listen har også en eier internt, og et neste steg per rad. Det er forskjellen mellom å finne noe og å drive et akkvisisjonsløp.
Rapporten er broen mellom de to. Den fryser trefflisten til et dokument med eier, selskap og kontaktpunkt per rad, slik at listen kan leses og arbeides videre med av noen som ikke satt med filteret. Det som holder listen i live etterpå, er tre flater i konsollen: Tagger bærer utvalget, Prosjekter bærer arbeidet rundt det, og Datasett bærer dine egne kolonner ved siden av registerdataene.
Grunnen til at rekkefølgen betyr noe, er at de beste handlene sjelden begynner med en annonse. En off-market-henvendelse forutsetter at du har listen før eiendommen er til salgs. Når prospektet er ute, er du en av mange, og prisen er satt av budrunden framfor av samtalen. Et systematisk søk som gjentas hver måned, med tagger som husker hvem du allerede har snakket med, er det som gjør en eiendomstransaksjon mulig før den blir en auksjon.
Hvem dette er for
Akkvisisjonsansvarlige hos utviklere og investorer, næringsmeglere som jobber på et kjøpsmandat, prosjektutviklere som bygger tomtebank, og B2B-selgere som skal finne riktig selskap bak en adresse. Felles for dem er at arbeidsenheten er en liste framfor én eiendom, og at jobben måles i hvor mange av radene som blir til en samtale.
Utvalget hentes fra det samme grunnlaget uansett hvor i landet du leter: 3,5 millioner matrikkelenheter, 1,1 millioner aktive selskaper og over 14 millioner registrerte eiere og rettighetshavere, med rundt 320 hovedkartlag i 18 kategorier over dem. Se Placepoint i tall for hele oversikten.
Sjekklisten
| Spor | Hva du ser etter | Hvor i Placepoint |
|---|---|---|
| Kriteriene | Sted, areal, byggeår, bygningstype, formål, eierform | Filter, Søk |
| Fra treff til eier | Hjemmelshaver, selskapet bak, eierkjede, reelle rettighetshavere | Eiere-fanen i Eiendomspanelet, Selskapspanelet |
| Hvem du ringer | Styreleder, daglig leder, signatur, registrert forretningsadresse | Roller-fanen og Kontorer-fanen i Selskapspanelet |
| Signalene | Byggeår, lang eiertid uten omsetning, utbygging i nabolaget, plan under behandling | Bygningsalder, Transaksjoner-fanen, Utbyggeraktivitet, Reguleringsplanforslag |
| Listen | Utvalget, statusen per rad, egne kolonner og eksporten | Tagger, Prosjekter, Datasett |
| Oppfølgingen | Beskjed når det skjer noe på en eiendom du følger | Overvåking |
Kartlagene slås på fra Kartlag i venstremenyen. Se Hvordan bruke kartlag hvis du ikke har gjort det før.
Kriteriene
Filter er stedet kriteriene settes, mot hele matrikkelen. Panelet har to filtertyper, og valget avgjør hvilke felter skjemaet gir deg: Eiendom søker i alle eiendommer i Norge, Selskap i norske selskaper med navn, organisasjonsnummer, næring, adresse, regnskap og konsernstruktur. Et akkvisisjonssøk starter som regel i eiendomstypen, mens et oppsøkende salgsløp like ofte starter i selskapstypen og går motsatt vei, fra selskap til eiendom.
Feltene i Eiendom er gruppert i seksjonene Sted, Eiendom, Omsetning, Tomt, Bygninger, Energi Og Sertifisering, Eiere, Leietakere, Festere og Kommuneplan. Det er de seksjonene som avgjør hvilke kriterier som faktisk finnes: sted og kommune, eiendommens og tomtens areal, tidligere omsetninger, bygningenes år og type, hvem som eier og hvem som leier, og hva kommuneplanen sier om tomten. Selskap har på sin side Selskap, Sted, Regnskap, Konsern Og Eiere, Eiendomsportefølje (Som Gårdeier), Lokaler (Som Leietaker) og Roller Og Styre.
Verdiene settes på fem måter: valglister for felter som Kommune og Bygningstype, intervaller fra og til for Byggeår og Bruksareal, fra- og til-datoer, fritekst, og et histogram der du drar inn fordelingen du vil ha. Choose filters styrer hvilke felter skjemaet viser, seksjon for seksjon, og et felt du tar bort der faller ut av søket med det samme. Aktive filtre står som merker over resultatene, og krysset på et merke nullstiller det ene feltet.
Antall treff endrer seg mens du justerer, og treffene tegnes som grønne klynger i kartet, hver med antall treff i seg. Det er den raske kalibreringen: dekker klyngene titusener av eiendommer, er kriteriene for løse til at noen skal ringe gjennom listen. Zoom inn eller klikk en klynge for å dele den opp til én prikk per eiendom, og klikk prikken for å åpne Eiendomspanelet. Follow map extent avgrenser treffene til kartutsnittet du ser akkurat nå. Show in table åpner treffene som tabell nederst i skjermen, med én fane per datasett i filtertypen, og Export laster ned tabellen som Excel-fil.
Eksporten tar inntil 10 000 rader. Er det flere treff, må søket snevres inn først. Lagrede søk under Saved searches beholdes til du laster siden på nytt, så et søk du skal kjøre igjen neste måned hører hjemme i et prosjekt eller som en tag, ikke bare i skjemaet.
Fra treff til eier
En treffliste uten eier er en liste over polygoner. Eiere-fanen i Eiendomspanelet er første steg videre: den viser hjemmelshavere og selskapseiere med eierkjede fra Brønnøysundregistrene, med filter for Selskaper, Personer eller Alle. Klikk en eier, og du får eierens portefølje på tvers av Norge. Det er ofte der en rad i listen blir til femten: en eiendom du fant på kriterier viser seg å høre til et eiendomsselskap som eier hele kvartalet.
Hjemmel er ikke det samme som eierskap i praksis. Står et aksjeselskap som hjemmelshaver på matrikkelenheten, er spørsmålet hvem som eier det selskapet. Selskapspanelet svarer på det i Eierandel-fanen, som har fire underfaner: Reelle rettighetshavere, Aksjonærer per regnskapsår fra aksjonærregisteret, Eierskapstre oppover mot morselskapene, og Konsern med mor-, datter- og søsterselskaper. Standard underfane er Reelle rettighetshavere, fordi det er nivået en motpartsvurdering trenger.
Er eiendommen lagt i et single purpose-selskap, er selskapet tomt utenom den ene eiendommen, og Eiendommer-fanen i samme panel bekrefter det: står bare denne eiendommen under Eide eiendommer, har du et rent eiendomsselskap foran deg. Da er det aksjene som er handelsvaren, og beslutningen tas i morselskapet framfor i det selskapet som står i matrikkelen. Eierskapstre viser om porteføljen holdes direkte eller gjennom datterselskaper, og det avgjør hvem henvendelsen skal gå til.
Eierkjeden stopper der den forlater Norge. Er et ledd et utenlandsk selskap, mangler Brønnøysundregistrene dybdedata, og siste eier må verifiseres mot utenlandske registre eller selskapets egen årsrapport.
Hvem du faktisk ringer
Roller-fanen i Selskapspanelet er kontaktpunktet registrene faktisk gir deg. Den lister rollene i selskapet fra Brønnøysundregistrene: styreleder, styremedlemmer, daglig leder, signatur- og prokurarettigheter, revisor og regnskapsfører. Kortene øverst i fanen løfter fram daglig leder og styreleder for seg, og styrets sammensetning med antall medlemmer og varamedlemmer ved siden av. Klikk en person, og du ser personens øvrige roller på tvers av selskaper. Det er den raskeste kontrollen av om du står overfor en profesjonell aktør med 20 selskaper bak seg, eller en enkeltstående eier.
Kontorer-fanen gir den andre halvdelen: forretnings- og kontoradressene som er registrert på selskapet, adressene som et tre når selskapet har flere lokasjoner, og en flyttehistorikk med dato. En off-market-henvendelse begynner her, med et navn, en rolle og en adresse som er riktig i dag. Øverst i panelet ligger dessuten lenken til selskapet i Brønnøysundregistrene og til Proff for utvidet regnskaps- og kredittinformasjon.
Registrene gir navn, rolle, fødselsår og selskapets registrerte forretningsadresse. Telefonnummer og e-postadresser er ikke en del av dem, og står derfor ikke i konsollen. Det samme gjelder hvem som reelt tar beslutningen når den ikke følger den formelle rollen. Kontaktdetaljene finner du selv, og rapporten sier det framfor å levere en tom kolonne.
Signalene som gjør en eiendom aktuell
Kriteriene gir deg eiendommer som passer. Signalene sier hvilke av dem som er aktuelle nå. Fire av dem bærer mesteparten av jobben.
Byggeåret er det første. Bygningsalder farger massen etter registreringsår og leser et helt område på ett blikk: der feltene er mørke, står etterkrigsbebyggelse som nærmer seg slutten av sin tekniske levetid. Et lavt bebygd areal mot tomtearealet i samme område er det andre halve signalet, siden utnyttelsesgraden er det utbyggingspotensialet måles i, og en transformasjonseiendom er som regel en gammel bygningsmasse på en tomt som tåler mye mer.
Lang eiertid uten omsetning er det andre. Transaksjoner-fanen i Eiendomspanelet viser hele salgshistorikken med tinglyste overdragelser og aksjetransaksjoner ved siden av hverandre. En eiendom som sist skiftet hender for 25 år siden, i et selskap som ikke har kjøpt noe siden, er en annen samtale enn en som ble kjøpt i fjor av en aktør med en tydelig strategi. Aksjetransaksjonene hører med, fordi et eierskifte som gikk over aksjene aldri står i grunnboken.
Utbygging i nabolaget er det tredje. Utbyggeraktivitet viser tiltaksflater fra FKB, med egen farge per tiltakstype: nybygg, tilbygg, påbygg, riving, fasadeendring, deling av eiendom og anlegg av vei og parkering. En nabotomt som allerede er gjennom behandling forteller hva kommunen aksepterte på høyde og tetthet, og det er et bedre utgangspunkt for en verdivurdering enn et anslag. Det fjerde er planstatusen: en eiendom som ligger i et planforslag under behandling kan være verdt noe helt annet om et halvt år.
| Kartlag | Svarer på |
|---|---|
| Bygningsalder | Hvor gammel bygningsmassen er, område for område |
| Næringsbygg | Hvor kontor, industri, varehandel, lager og logistikk ligger |
| Utbyggeraktivitet | Hvem som bygger i området nå, og hva de har fått lov til |
| Reguleringsplanforslag | Planarbeid under behandling som kan endre forutsetningene |
| Reguleringsplaner | Gjeldende formål og plangrenser, også på nabotomtene |
| Bolig- og områdereserven (Oslo) | Regulert boligkapasitet som ikke er bygget ut |
| Eier og selskapsstruktur | Hvilke bygg som hører til samme aktør, farget etter eierens næring |
| Antall omsetninger (eiendom) | Hvor ofte eiendommer i området faktisk skifter hender |
| Eiendomstransaksjoner i media | Hva sammenlignbare eiendommer er omtalt solgt for |
Et signal er ikke en salgsvilje. Gammelt bygg, lav utnyttelse og lang eiertid sier at eiendommen er moden for fortetting, ikke at eieren har tenkt tanken. Rekkefølgen i listen er en prioritering av hvem du ringer først, ikke en rangering av hvem som sier ja.
Å holde listen
Et utvalg som bare finnes i et skjema, er borte når du laster siden på nytt. Legg til tag øverst i Eiendomspanelet fester eiendommen til en navngitt liste, og du oppretter en ny tag i samme steg ved å skrive navnet og klikke Opprett ny tagg. En eiendom kan ha mange tagger, så det samme treffet kan merkes med både område, runde og prioritet, og filtreres fram på hvilken som helst av dem.
Tagger i venstremenyen samler dem: en søkbar kortliste med matrikkelnummer, adresse, fargede tag-merker og miniatyrbilde per eiendom, antall øverst, og Vis tabell nederst som åpner hele utvalget som tabell. Taggede eiendommer vises som fargede punkter i kartet, og øyeikonet skjuler dem mens du jobber med noe annet. Fargene er det som gjør statusen lesbar uten å lese: én farge per fase i løpet, brukt likt av alle i arbeidsområdet. Tagger deles med teamet, så navnene må gi mening for en kollega som ikke var med på søket.
Prosjekter er nivået over. Et prosjekt er et arbeidsrom rundt én oppgave, og det holder Eiendommer som liste med filtrering, gruppering og eksport, Områder som polygoner du tegner rundt søkeområdet, og Aktiviteter som kronologisk logg over notater og oppgaver på prosjektets eiendommer. Det er der dialogen med grunneier hører hjemme, framfor i en e-posttråd ingen andre ser.
Trenger listen kolonner registrene ikke har, tar Datasett imot dem. Du laster opp et regneark, kobler radene til matrikkelen på matrikkelnummer eller adresse, og får ditt eget lag i kartet med dine egne felter ved siden av registerdataene. Det er stedet for anslått pris, intern eier av raden og hva som ble sagt sist. Overvåking lukker sirkelen: kommunens postlister kjøres daglig mot eiendommene i prosjektet, og en ny byggesak eller et tinglyst eierskifte på en eiendom du følger blir til en aktivitet i loggen.
Skal listen videre til et CRM, eksporterer du den til Excel fra Filter. Filen har adresse, matrikkel, areal, eier, leietaker og siste transaksjonsdata per rad. Se Import, eksport og deling for formatene og grensene.
Selve rapporten
Formatet er en liste med et hode, ikke en fortelling. Kriteriesettet står først, slik at leseren vet nøyaktig hvilket spørsmål listen er svaret på, og deretter én rad per eiendom med det som skal til for å ta en beslutning om å ringe eller ikke. Hver rad bærer sin egen kilde og dato, og det som ikke er undersøkt står som egen del framfor som en tom kolonne.
| Del | Innhold |
|---|---|
| Kriteriesettet | Feltene og verdiene søket kjørte på, antall treff og datoen det ble kjørt |
| Trefflisten | Én rad per eiendom: matrikkelnummer, adresse, kommune, tomteareal, bruksareal, byggeår og bygningstype |
| Eier per rad | Hjemmelshaver, selskapet bak, eierkjeden opp til reelle rettighetshavere |
| Kontaktpunkt | Styreleder, daglig leder, signaturrett og registrert forretningsadresse |
| Signaler | Siste omsetning og eiertid, plansituasjon, og utbygging registrert i nærheten |
| Ikke undersøkt | Salgsvilje, prisforventning, og kontaktdetaljer som ikke finnes i et offentlig register |
Kilde og dato per rad er poenget med å generere listen fra registrene framfor å sette den sammen for hånd. En rad som er tre måneder gammel kan ha fått ny hjemmelshaver, et nytt styre eller en ny plan, og en liste uten datostempel er en liste ingen tør å ringe fra. Delen som ikke er undersøkt er scope-begrensningen, og den hører alltid med: den sier hvor selgerarbeidet begynner.
Lag rapporten i dag med Placepoint AI
Placepoint AI har tilgang til de samme kildene som skjemaene, fanene og kartlagene over, og skriver listen på ett prompt. Et eksempel på et ferdig utvalg står på Eksempler og tips: en lead-liste for en takentreprenør, med 1 517 eiendommer filtrert på byggeår og bygningstype, koblet mot eierselskap. Prompten trenger ikke være lengre enn dette:
Lag en akkvisisjonsliste for [kommune eller område]. Kriterier: [bygningstype],
byggeår før [årstall], tomteareal over [antall] m². For hver eiendom: matrikkelnummer,
adresse, tomteareal, bruksareal, byggeår, hjemmelshaver, selskapet bak med eierkjede
opp til reelle rettighetshavere, styreleder og daglig leder, registrert
forretningsadresse, siste tinglyste omsetning med dato, og om eiendommen ligger i
et planforslag under behandling. Marker tydelig hva som ikke finnes i registrene.
Skal listen rett inn i et regneark eller et CRM, be om tabell framfor rapport, én rad per eiendom og én kolonne per felt over. Standardinstruksjonene på samme side er stedet å legge inn hva virksomheten din alltid vil ha med, så du slipper å gjenta kriteriene i hvert prompt.
Står du i kartet, gjør Agenten det korte oppslaget uten at du bytter verktøy: «Hvem eier denne eiendommen, og hvem sitter i styret i selskapet bak?» gir hjemmelshaver, eierkjede og roller som tekst med lenker videre. Kartet flytter seg dit svaret er.
Relaterte flater
- Filter - kriteriene, trefflisten og eksporten.
- Søk - inngangen når du har en adresse, et matrikkelnummer eller et selskapsnavn.
- Selskapspanel - eierkjede, roller, kontorer og regnskap for selskapet bak.
- Tagger - utvalget som overlever økten.
- Finne eiendom og muligheter - hele runden fra første søk til shortlist, på én tomt.
- Rapport: Leietakeranalyse og leietakersøk - når du leter etter leietakere framfor eiendommer.
- Rapport: Portefølje - alt ett selskap eier, når ett treff ble til en portefølje.
- Rapport: Eierstruktur og hjemmel - eierkjeden alene, i dybden.
- Rapport: Due diligence - runden du gjør på kandidaten som overlever listen.
Datakilder
- Matrikkelen, grunnboken og Tinglysing via Kartverket.
- Brønnøysundregistrene (selskaper, roller, forretningsadresser) og aksjonærregisteret hos Skatteetaten.
- Geodata (sammenstilte næringslivs- og prisingskartlag).
- Oslo kommune (bolig- og områdereserven).
- Kommunale planregistre og postlister, med dekning i Dekningskart saksinnsyn.