Rapport: Due diligence

Due diligence-rapporten blir en del av Placepoint Fusion. Selve rapporten er ikke ferdig, men alt den bygger på er tilgjengelig i dag: hjemmel, heftelser, eierkjede, leietakere, plan, byggesaker og naturfare. Denne siden går gjennom en norsk eiendoms-DD spor for spor og viser hvor i Placepoint hvert punkt besvares.

Rapporten kommer, grunnlaget er her

Rapporten samler det registerbaserte grunnlaget for en due diligence i ett dokument, fra den eiendommen du har åpen i Eiendomspanelet. Fram til den er klar gjør du runden under selv, fane for fane og kartlag for kartlag, eller lar Placepoint AI sette den sammen. Det er samme data i alle tre tilfeller; forskjellen er hvem som skriver dokumentet.

Sporene under er de samme en DD alltid har bestått av. Det nye er hvor mye av dem som kan gjøres før datarommet åpner. Hjemmel, heftelser, eierkjede, leietakere, plan, byggesaker og naturfare er alle registeropplysninger, og de står i konsollen fra første klikk på eiendommen. Leiekontraktene, regnskapene bak tallene og byggets fysiske tilstand ligger fortsatt i datarommet og på befaring, og det sier siden også, spor for spor.

Se også: Forstå eiendom på placepoint.no.

Aksjekjøp eller innmatskjøp

Strukturen på en DD styres av om transaksjonen er et aksjekjøp eller et innmatskjøp. I næring er aksjekjøp normalen: eiendommen ligger i et single purpose-selskap, og det er aksjene i selskapet som skifter hender. Da kommer selskaps- og skattesporet i tillegg til det rene eiendomssporet, og dokumentavgiften på 2,5 % utløses ikke. Ved innmatskjøp overføres eiendommen med skjøte, dokumentavgiften påløper, og selskapssporet faller bort.

Eiere-fanen i Eiendomspanelet forteller deg hvilken av de to du står i. Er hjemmelshaveren et aksjeselskap med ett eneste ledd over seg før et holdingselskap, er det et single purpose-selskap. Selskapspanelets Eiendommer-fane bekrefter det: står bare denne eiendommen der, er selskapet tomt utenom den. Transaksjoner-fanen viser aksjetransaksjonene ved siden av de tinglyste, så et eierskifte som aldri gikk over grunnboken er også synlig.

Hvem dette er for

Kjøper, selger, bank og rådgiverne på hver side: transaksjonsadvokaten som eier det juridiske sporet, den tekniske rådgiveren, og den finansielle som skal sammenstille mot kjøpers modell. Selger bruker samme runde til en vendor due diligence før eiendommen legges ut, så funnene ikke kommer som en overraskelse i budrunden.

Datagrunnlaget er det samme uansett hvor i landet eiendommen ligger: 3,5 millioner matrikkelenheter, over 14 millioner registrerte eiere og rettighetshavere, 1,1 millioner aktive selskaper og over 20 millioner journalførte dokumenter fra over 330 kommuner. Se Placepoint i tall for hele oversikten.

Sjekklisten

Spor	Hva du ser etter	Hvor i Placepoint
Juridisk	Hjemmel, heftelser, pant, servitutter, veiretter, feste	Eiendomspanelet, Grunnbøker-knappen, Festegrunn
Selskap	Eierkjede, reelle rettighetshavere, roller, aksjonærer, regnskap	Selskapspanelet
Teknisk	Byggeår, bygningsstatus, ferdigattest, energimerke, TEK	Bygningspanelet, Saksinnsyn
Kommersiell	Leietakere, konsentrasjon, soliditet, areal per enhet	Leietakere-fanen, Enheter under Eiendom-fanen, Selskapspanelet
Plan og regulering	Formål, utnyttelse, planforslag, hensynssoner, rekkefølgekrav	Regulering-fanen, Reguleringer
Miljø og risiko	Forurenset grunn, kvikkleire, flom, skred, radon, stormflo	Risiko, Geologi, Forurensning
Skatt og finansiell	Omsetningshistorikk, aksjesalg mot skjøte, sammenlignbare salg	Transaksjoner-fanen, Eiendomspriser, Analyse

Kartlagene slås på fra Kartlag i venstremenyen. Se Hvordan bruke kartlag hvis du ikke har gjort det før.

Juridisk

Det juridiske sporet starter med hjemmelsforhold og grunnboksutskrift: hvem som står som hjemmelshaver, og hva som hviler på eiendommen i form av pant, servitutter, veiretter og festeforhold. Deretter naborettslige forhold, pågående tvister og offentligrettslige pålegg.

Hjemmelshaveren står øverst i Eiendomspanelet og i Eiere-fanen, per matrikkelenhet. En eiendom med flere teiger eller seksjoner gjennomgås enhet for enhet, og Eiendom-fanen viser hierarkiet mellom dem. Festegrunn i kartet viser om tomten, eller en del av den, er festet fra en annen grunneier. Det er et eget kapittel i kjøpekontrakten.

Selve utskriften bestiller du fra Grunnbøker øverst i panelet: gjeldende eller historisk grunnboksutskrift fra Kartverket, levert digitalt på sekunder. Utskriften er kilden til pant med beløp og prioritet, servitutter med dokumentnummer, urådighet og forkjøpsrett. Den er dokumentet transaksjonsadvokaten legger i vedlegget. Hva du får og ikke får, står i Grunnbok og dokumenter. Integrerer du mot eget system, gir Placepoint API: Heftelser de samme heftelsene i tinglysingsrekkefølge i ett kall.

Pålegg, klagesaker og nabovarsler ligger ikke i grunnboken. De ligger i kommunens journal, og Saksinnsyn henter dem: hver sak med dato, tittel og dokumentene bak, for denne eiendommen eller for nabolaget. Et uavklart pålegg eller en klagesak som ikke er avsluttet er ofte det juridiske funnet som forsinker en closing mest, og det står her.

info

Legalpant for kommunale avgifter og ubetalte felleskostnader er ikke tinglyst, og vises verken i utskriften eller i panelet. Det kontrolleres mot kommunen og forretningsføreren.

Ved aksjekjøp: selskapet

Ved aksjekjøp følger selskapet med, og med det stiftelsesdokumenter, aksjeeierbok, styrevedtak, konsernbidrag, låneavtaler med change of control-klausuler, garantier og konserninterne avtaler. Dokumentene ligger i datarommet. Registerdelen av det samme sporet står i Selskapspanelet.

Eierandel-fanen viser reelle rettighetshavere, aksjonærene per regnskapsår fra aksjonærregisteret, eierskapstreet oppover og konsernstrukturen. Roller-fanen gir styre, daglig leder, signatur og prokura fra Brønnøysundregistrene, med lenke videre til hver persons øvrige roller. Det er kontrollen mot interessekonflikter. Info-fanen har organisasjonsform, stiftelsesdato og status, og et selskap under avvikling eller med negativ egenkapital er et funn i seg selv.

Teknisk

Teknisk DD er en byggteknisk tilstandsvurdering, ofte etter NS 3424, med vedlikeholdsetterslep estimert i kroner over ett, fem og ti år: bygningsdeler, tak, fasade, tekniske anlegg, heis, brannkonsept og branndokumentasjon, universell utforming, energimerke og oppgraderingsbehov mot EPBD-kravene. Det krever befaring. Registerdelen av sporet er likevel ikke liten, og den avgjør hva den fagkyndige skal se etter.

Ferdigattest er det klassiske funnet: manglende ferdigattest er et av de hyppigste røde flaggene i en DD. Bygningsstatuser i Bygningspanelet er tidslinjen fra rammetillatelse via igangsettingstillatelse og midlertidig brukstillatelse til ferdigattest, per bygg og per tilbygg, med dato for hver status. Står bygget på midlertidig brukstillatelse, er saken bak i Saksinnsyn, og det samme gjelder bruksendringer og dispensasjoner som må stemme med dagens bruk. For eldre bygg er ofte bare første gangs bruk registrert, og da er journalen det du har.

ESG-fanen gir energiattesten fra Enova med karakter, oppvarmingskarakter og utstedelsesdato, og hvilken teknisk forskrift bygget hører under. En attest eldre enn ti år er ikke lenger gyldig, og fanen sier det selv; for et bygg som skal møte EPBD-kravene er den utdaterte karakteren også en opplysning. Bygningsalder og TEK17 sammen forteller hvilket regelverk bygget ble prosjektert etter, og dermed hva som realistisk ligger i vedlikeholdsetterslepet.

info

Tilstand etter NS 3424, asbest, brannkonsept og heisdokumentasjon finnes ikke i noe register. Rapporten sier hvilke bygg og hvilke datoer den fagkyndige skal ta med seg ut, den erstatter ikke befaringen.

Kommersiell

Det kommersielle sporet er leiekontraktsgjennomgangen mot rent roll: leienivå, KPI-regulering, løpetid, opsjoner, oppsigelsesvern, fordeling av felleskostnader, depositum eller garantier, exit-klausuler. Nøkkeltallene er WAULT, ledighet, leietakerkonsentrasjon og kredittvurdering av de største leietakerne. Kontraktene ligger i datarommet. Hvem leietakerne er, og hva de tåler, står i konsollen.

Leietakere-fanen lister hvert selskap på adressen med organisasjonsnummer, alder, antall ansatte, juridisk enhetstype og NACE-bransje. Alt er hentet fra Brønnøysundregistrene. Én leietaker med all inntekten er konsentrasjonsrisiko i sin reneste form, og fem leietakere i samme bransje er den samme risikoen i en annen drakt. Tidligere leietakere står i egen liste, og en adresse mange har flyttet fra er et spørsmål til selger. Feltene i detalj står på Enheter og Leietakere.

Klikk leietakeren, og Selskapspanelets Økonomi-fane gir regnskapet år for år: omsetning, EBITDA, EBIT, årsresultat, egenkapital og gjeld, med årsregnskapene lenket under. Det er kredittvurderingen av de største leietakerne, uten å bestille noe. Eierandel-fanen sier om leietakeren er del av et konsern som kan stå bak en leiegaranti.

Enheter, som ligger under Eiendom-fanen, gir BRA per bruksenhet fra Matrikkelen. Det er kontrollen av arealet i kontraktene: et avvik på fem til ti prosent er vanlig i eldre data, et større avvik skal forklares før det prises. Er arealet i kontrakten større enn det som er registrert, er det leietakeren som betaler for mye, og det ender som et krav.

info

Leietakerlisten bygger på registrerte forretningsadresser, og fanger opp selskaper, sjelden private boligleietakere. Leienivå, løpetid og opsjoner står ikke i noe offentlig register; det er kontraktene i datarommet som gir dem, og motpartene får du fra oss.

Plan og regulering

Plansporet er gjeldende reguleringsplan og arealformål, utnyttelsesgrad, byggegrenser, planbestemmelser, pågående planarbeid i området, rekkefølgekrav og infrastrukturbidrag. Det er sporet som avgjør utviklingspotensialet, og der verdidriveren ofte ligger i en transaksjon med konverteringstese.

Regulering-fanen i Eiendomspanelet viser kommuneplan og reguleringsplan med formål og lenke til plandokumentet hos kommunen, og legger plangrensene over kartet så du ser hvilke delområder eiendommen treffer. Bestemmelsene står i plandokumentet, ikke i kartet: utnyttelsesgrad, høyder, parkeringskrav og rekkefølgekrav. Gjelder begge plannivåer, er reguleringsplanen styrende; er den gammel, er det kommuneplanens arealdel som forteller hvor kommunen vil.

Kartlag	Svarer på
Reguleringsplaner	Gjeldende formål og plangrenser, også på nabotomtene
Kommuneplaner	Overordnet formål, og hensynssoner for fare, støy og bevaring
Reguleringsplanforslag	Planforslag under behandling som kan endre forutsetningene
Kulturminner - Askeladden	Fredning og SEFRAK-registrering som begrenser hva som kan gjøres med bygget
Byggegrense fra vegens senterlinje	Hvor mye av tomten som er byggbar mot vei
Strandsonen, Markagrensen	Byggeforbud som overstyrer planen

Det som oftest avgjør tidslinjen er ikke formålet, men et plankrav. En bestemmelse i kommuneplanen kan si at et område må inngå i en reguleringsplan før tiltak kan settes i verk, og da må kjøper gjennom en privat detaljregulering før en byggesøknad i det hele tatt kan behandles, uansett hva som skal bygges. Kravet står i bestemmelsene, ikke i plankartet, og det er grunnen til at plandokumentet leses i sin helhet framfor bare fargen på flaten. Det samme gjelder byggegrensen mot vei, byggeforbudet i 100-metersbeltet mot sjø og kravet om buffersone mot naboer.

Et midlertidig forbud mot tiltak er det andre funnet som stopper en tidslinje, og det står i vedtaket, ikke i plankartet. Saksinnsyn med Vis for satt til nabolaget viser planinitiativ og planforslag i området, og hva kommunen nylig har akseptert på en nabotomt.

Miljø og risiko

Miljøsporet dekker forurenset grunn, grunnforhold og kvikkleire, asbest og miljøkartlegging ved rehabilitering, radon, flom- og skredsoner, og klimarisiko i tråd med kravene EU-taksonomien og rapporteringsreglene stiller til institusjonelle kjøpere. Alt utenom asbest og miljøkartlegging er kartlag.

Sveipet gjøres på matrikkelenheten og et belte rundt den. Et fredet kulturminne, en kvikkleiresone eller en registrert lokalitet hundre meter unna treffer ikke bygget, men den treffer planarbeidet, og en gjennomgang som bare ser på selve teigen melder «ingen funn» på noe som kommer tilbake i første høringsrunde.

Kartlag	Svarer på
Forurenset grunn, Grunnforurensning - område	Registrerte lokaliteter fra Miljødirektoratet på og rundt tomten
Kvikkleire, Kvikkleire – aktsomhet	Kartlagte faresoner og områder som krever vurdering
Mulighet for marin leire, Løsmasser	Om marin leire er mulig, og hva grunnen består av
Skred	Aktsomhet for jord-, flom- og steinskred
Flomsoner, Aktsomhetsflater for flom, regulerte vann og dammer	Kartlagte flomsoner og beregnet utbredelse
Flomområder, flomvernområder og flomhendelser, Sikringstiltak	Hva som faktisk har skjedd, og hva som er bygget mot det
Høyvann og stormflo	Stormflo og havnivå for eiendommer ved sjøen
Radonaktsomhet	Sannsynlighet for radon i grunnen
EU-taksonomi - bygg	Byggets plassering mot taksonomikriteriene

Kartene kommer fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), Norges geologiske undersøkelse (NGU) og Miljødirektoratet. Utløpt-listen under Bygg i Eiendomspanelet hører til samme spor: et tidligere industri- eller bensinstasjonsbygg på tomten er et funn om forurenset grunn, også når registeret er tomt.

Hele runden gjennom risikolagene, med eksempel på én eiendom, står i Vurdere risiko. Rapport: Risiko er den samme gjennomgangen som eget dokument, og Rapport: ESG og bærekraft tar klimarisikoen videre.

info

Et aktsomhetskart er ikke en faresone. Det sier at forholdene kan være til stede, ikke at de er kartlagt og vurdert, og det er den forskjellen som avgjør om funnet skal prises eller undersøkes.

Skatt og finansiell

Skattesporet er skattemessig saldo og latent skatt på eiendommen, som ved aksjekjøp normalt prises inn med en rabatt på sju til tolv prosent av differansen mellom markedsverdi og skattemessig verdi. Merverdiavgift: justeringsforpliktelser, frivillig registrering og utleieandel til avgiftspliktige leietakere. Dokumentavgift på 2,5 % ved innmatskjøp, ikke ved aksjekjøp. I tillegg normalisert kontantstrøm, eiendomsskatt og sammenstilling mot kjøpers egen modell.

Saldo, latent skatt og merverdiavgift kommer fra selgers regnskap og datarommet. Det sporet får fra konsollen er historikken og referansen.

Transaksjoner-fanen viser eiendommens egne omsetninger med dato, type og pris der den er offentlig, og aksjetransaksjonene i egen liste. Bare Fritt salg gir en prisindikasjon; Arv, Skifte og Seksjonering er overdragelser uten markedspris. Datoen for siste tinglyste erverv er det sporet trenger for å regne på hva som ligger i skattemessig saldo, og en eiendom som sist gikk over grunnboken for 20 år siden bærer en helt annen latent skatt enn en som ble kjøpt i fjor. Prishistorikken leses også mot plansituasjonen: en tomt som sist gikk for mindre enn gangen før er som regel ubebygd rågrunn uten reguleringsplan, ikke et fallende marked.

Eiendomspriser legger naboenes omsetninger i kartet med pris og dato, og Analyse gir den samme sammenligningen som tabell og diagram for et valgt område. Det er kontrollen av verdien selger legger til grunn. Eiendomsskatten står i kommunens takst, og Eiendomstransaksjoner i media viser hva sammenlignbare eiendommer i området er omtalt solgt for.

Selve rapporten

Formatet er exception-basert, ikke beskrivende. Et sammendrag med de vesentlige funnene står først. Deretter kommer en funnlogg per spor, der hvert funn er klassifisert etter risiko og sannsynlighet, kvantifisert i kroner der det lar seg gjøre, og koblet til en anbefalt håndtering. Et spor uten funn får én linje som sier at det er gjennomgått, og hva som ble lest.

Del	Innhold
Forside	Eiendommen, eier, areal og dato, med de tre nøkkeltallene saken står og faller på
Sammendrag	Hovedfunnene i punktform, sortert etter konsekvens, og en anbefaling som svarer på spørsmålet oppdraget stilte
Eiendomsfakta	Matrikkel, adresse, areal, teiger, bygg og seksjonering, og hva som ikke er registrert på eiendommen
Eierkjede	Selskapene ledd for ledd med andel, og nøkkeltallene per ledd
Funnlogg per spor	Funn, risiko, sannsynlighet, beløp der det lar seg tallfeste, og anbefalt håndtering
Temaer uten funn	Det som er sjekket uten treff, med hva som ble lest
Håndtering	Prisavslag, spesifikk garanti eller skadesløsholdelse i kjøpekontrakten, tilbakehold av kjøpesum, eller utsatt closing til et vilkår er oppfylt
Neste steg	De konkrete bestillingene: geoteknisk vurdering, oppstartsmøte med kommunen, avklaring av pant
Kilde og dato	Per opplysning, med lenke til fanen eller kartlaget funnet kom fra
Ikke undersøkt	Leiekontrakter, regnskap, teknisk tilstand og merverdiavgift

Tre av radene gjør mest arbeid. Temaer uten funn er den som skiller «ingen risiko» fra «ikke undersøkt», og uten den kan ingen se forskjellen. Kilde og dato per opplysning er poenget med å generere rapporten fra registrene: hvert funn peker tilbake på grunnboksutskriften, saken i journalen eller kartlaget det kom fra. Og listen over det som ikke er undersøkt er scope-begrensningen, der kjøpers egne rådgivere skal begynne. Rapporten sier selv at den ikke er en juridisk vurdering, og at den ikke erstatter en formell prosess eller en fagkyndig rapport.

Lag rapporten i dag med Placepoint AI

Placepoint AI har tilgang til de samme kildene som fanene og kartlagene over, og skriver dokumentet på ett prompt. Et eksempel på en DD-rapport på elleve sider, med juridisk, teknisk og finansiell screening og egen markering av hva som er dekket, står på Eksempler og tips. Prompten trenger ikke være lengre enn dette:

Lag en due diligence-rapport for [matrikkelnummer eller adresse]. Gå gjennom
hjemmel og heftelser fra grunnboken, eierkjeden opp til reelle
rettighetshavere, leietakere med regnskap, gjeldende plan og planforslag,
byggesaker med ferdigattest, og naturfare. Klassifiser hvert funn etter
risiko og foreslå håndtering. Merk tydelig hva som ikke er dekket av
registrene.

Skal svaret inn i egen mal, be om tabell i stedet for PDF, én rad per funn: spor, funn, kilde, dato, håndtering. Standardinstruksjonene for bank og for investorer på samme side prioriterer heftelser og pant først og ber om «ikke dekket av registeret» der dekningen mangler, som er den samme regelen rapporten følger.

Står du i kartet, gjør Agenten det korte oppslaget uten å bytte verktøy: «Hent grunnboksutskriften for denne eiendommen og oppsummer heftelsene» gir pant, servitutter og veiretter som tekst med lenker. Kartet flytter seg dit saken er.

Relaterte flater

• Eiendomspanel - fanene rapporten leser, én eiendom om gangen.
• Selskapspanel - eierkjede, roller og regnskap for selskapet bak.
• Saksinnsyn - byggesaker, pålegg og planforslag fra kommunens journal.
• Vurdere risiko - miljø- og risikosporet gjennomgått på én eiendom.
• Rapport: Eierstruktur og hjemmel - eierkjeden alene, i dybden.
• Rapport: Leietakere - leietakerbildet for en hel portefølje.
• Placepoint API: Heftelser - heftelsene i tinglysingsrekkefølge, ett kall.

Datakilder

• Grunnboken og Matrikkelen via Kartverket.
• Brønnøysundregistrene (selskaper, roller, leietakere) og aksjonærregisteret hos Skatteetaten.
• Kommunale planregistre og postlister, med dekning i Dekningskart saksinnsyn.
• Enova (energiattester).
• Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), Norges geologiske undersøkelse (NGU) og Miljødirektoratet (naturfare, grunnforhold, forurensning).
• Riksantikvaren (kulturminner).