Rapport: Leietakeranalyse og leietakersøk

Leietakeranalysen blir en del av Placepoint Fusion. Selve rapporten er ikke ferdig, men alt den bygger på er tilgjengelig i dag: selskapene i området, bransjeprofilen, veksten, regnskapene og bygningsmassen. Denne siden snur søket fra eiendom til selskap.

Rapporten kommer, grunnlaget er her

Rapporten samler selskapene i et område du velger, gruppert på bransje, størrelse og soliditet, og peker på hvem som er aktuelle for lokalene du har ledig. Fram til den er klar gjør du runden under selv, fane for fane og kartlag for kartlag, eller lar Placepoint AI sette den sammen. Det er samme data i alle tre tilfeller; forskjellen er hvem som skriver dokumentet.

Skillet mellom register og kontrakt går tvers gjennom jakten på en ny leietaker. Hvem som er registrert på en adresse, hvor lenge de har vært der, hva de driver med, hvor mange ansatte de har, hva de leverte inn i siste årsregnskap og hvilke adresser de har hatt før, er offentlig. Det er dette rapporten bygger på. Når en leiekontrakt løper ut, hva selskapet betaler i dag, og om noen i ledelsen har begynt å se seg om etter noe større, finnes ikke i noe register og kommer ikke til å gjøre det. Det er derfor et leietakersøk aldri blir et oppslag, men en rangering: registrene forteller deg hvem som er verdt en telefon, ikke hvem som svarer ja.

Se også: Finn riktig leietaker på placepoint.no.

Et leietakersøk leter etter behov som er i ferd med å endre seg

Den vanligste feilen i et leietakersøk er å lete etter selskaper som ligner på dem du allerede har. En profil er nyttig for å vite hva lokalene egner seg til, men den finner ingen nye leietakere: selskapene som passer profilen sitter allerede et sted, og de fleste av dem blir sittende. Det som skaper en leietaker er en hendelse. Fire av dem dekker nesten alt:

• Vekst. Selskapet har fått flere ansatte enn lokalene tåler. Dette er den ene hendelsen registrene ser tydelig, fordi antall ansatte rapporteres og endrer seg år for år.
• En flytting. Selskapet har nettopp byttet adresse, eller har byttet flere ganger. Registeret ser flyttingen, men først etter at den er gjort. Mønsteret er likevel et signal: et selskap som har flyttet tre ganger på ti år flytter igjen.
• En fusjon eller et oppkjøp. To selskaper skal sitte samme sted, eller et konsern skal samle virksomheter. Dette ser registrene indirekte, gjennom konsernstruktur, roller og adresser på tvers av selskapene i kjeden.
• En kontrakt som løper ut. Den viktigste av de fire, og den eneste ingen register kjenner. Utløpsdatoen står i kontrakten mellom selskapet og dagens utleier, og den er ikke offentlig.

Konsekvensen for arbeidet er enkel nok: de tre første sporene rangerer listen, og det fjerde er samtalen. Flytterisikoen din er en annens mulighet, og omvendt.

Hvem dette er for

Utleiere og forvaltere som har areal å fylle, næringsmeglere på utleieoppdrag, og asset managers som skal vite hvilke bransjer porteføljen allerede er tung i før de tar inn en til. Kjøpesenterledelsen som leter etter neste ankerleietaker, og etableringsansvarlige i en kjede som jobber motsatt vei og leter etter lokaler. Den siste gruppen leser den samme listen baklengs, og det er en av grunnene til at analysen er verdt å kjøre før du kontakter noen.

Datagrunnlaget er det samme uansett hvor i landet området ligger: 1,1 millioner aktive selskaper, 850 000 underenheter, 300 000 adresseendringer og nær to millioner endringer i selskapsopplysninger i året. Se Placepoint i tall for hele oversikten.

Sjekklisten

Spor	Hva du ser etter	Hvor i Placepoint
Området	Hvilke næringer som dominerer, og hvor tett næringslivet ligger	Hovednæring per grunnkrets, Handelsaktivitet
Selskaper i bevegelse	Vekst i ansatte, og hvem som nylig har byttet adresse	Selskaper i vekst, Økonomi- og Kontorer-fanen i Selskapspanelet
Soliditet og motpart	Omsetning, EBITDA, egenkapital, utvikling i ansatte, konsernet bak	Selskapspanelets Økonomi- og Eierandel-fane
Hvor lokalene er	Næringsbygg, bruksareal per bruksenhet, hvem som sitter der nå	Næringsbygg, Eiendom- og Leietakere-fanen i Eiendomspanelet
Kjeder og filialer	Utsalgssteder per kjede, med omsetning og kjedetilhørighet	Dagligvarekjeder, Varehus, Kjøpesentre
Å bygge listen	Utvalg på bransje, ansatte og regnskap, og et regneark ut	Filter, Søk, Tagger, Datasett

Kartlagene slås på fra Kartlag i venstremenyen. Se Hvordan bruke kartlag hvis du ikke har gjort det før.

Hvem som holder til i området

Første spørsmål er hva slags næringsliv som allerede finnes der du har næringseiendom å fylle. Kategorien Næringsliv i kartlagskatalogen samler lagene som svarer på det, og Hovednæring per grunnkrets er det som bærer mest. Laget viser de fem dominerende næringene per grunnkrets etter NACE, rangert på antall ansatte, og fargelegger hver krets etter den øverste. Bildet øverst på siden er indre Oslo: sammenhengende felt av serveringsvirksomhet langs Grünerløkka, offentlig administrasjon rundt Regjeringskvartalet, detaljhandel i sentrumsaksen.

En bransjeprofil leses av to ting samtidig. Fargen sier hva området er, og overgangene sier hvor det slutter å være det. En grunnkrets med kontorrettet tjenesteyting inntil et belte med lager og transport er en grense, og lokaler på feil side av en slik grense er vanskeligere å fylle enn adressen alene tilsier. Filteret på laget avgrenser på NACE (nivå 1), Antall bedrifter per næring og Antall ansatte per næring, så du kan la kartet vise bare den næringen du selv leter etter.

Kartlag	Svarer på
Hovednæring per grunnkrets	De fem dominerende næringene per grunnkrets, etter NACE og antall ansatte
Handelsaktivitet	Hvor handelen i kommunen faktisk ligger, gradert innenfor kommunen
Eier og selskapsstruktur	Hvem som eier nabobyggene, fargelagt etter næringen til øverste eier
Befolkning dagtid	Hvor mange som faktisk er i området på en arbeidsdag
Eiendomstransaksjoner i media	Hva som er omtalt kjøpt og solgt i nærheten

For en utleier er Handelsaktivitet det laget som kommer nærmest fottrafikk. Det graderer områder innenfor kommunen fra lavest til høyest, og korrelerer ofte godt med hvor folk faktisk går. Et butikklokale i et felt med lav handelsaktivitet trenger en annen leietaker enn ett i et felt med høy, og det er en samtale du helst tar før du annonserer.

info

Hovednæring per grunnkrets teller ansatte på registrert adresse, ikke hvor folk fysisk arbeider. En grunnkrets med ett stort hovedkontor får hele konsernets ansatte plassert der, også de som sitter i andre byer.

Selskaper i bevegelse

Neste spørsmål er hvem som er i endring. Selskaper i vekst er laget som er bygget for akkurat dette: det viser selskaper som har vokst med minst ti ansatte eller 25 % på samme adresse over 18 måneder, og utelater offentlige selskapsformer og de minste endringene. Sirkelen graderes etter vekst i prosent, fargen etter hvor lenge siden adressen ble endret, og filteret avgrenser på Ansatte og Vekst i %.

Et selskap som har lagt på seg 40 ansatte på halvannet år på en adresse det har hatt i flere år, har et arealproblem det ennå ikke har løst. Det er den mest presise leietakerkandidaten registrene kan gi deg. Klikk sirkelen, og Selskapspanelet åpner med resten: hva selskapet driver med, hvem som eier det, og hva regnskapet sier.

Veksten leses i detalj i Økonomi-fanen. Underfanen Ansatte gir utviklingen år for år, og den er det tallet som oversetter seg direkte til areal: en tommelfingerregel for kontor er 10 til 15 m² per ansatt, så 40 nye ansatte er i størrelsesorden 400 til 600 m² selskapet ikke hadde før. Kortet Regnskap over viser omsetning og EBIT per regnskapsår, som stolper eller kurve, og Velg verdier styrer hvilke serier grafen tegner.

Den andre halvdelen av bevegelsen står i Kontorer-fanen. Den lister forretnings- og kontoradressene knyttet til selskapet, med kortet Kontorfordeling øverst og tre underfaner: Kontorer, Kontortre og Flyttehistorikk. Flyttehistorikk er adressehistorikken, altså sporet en flytting faktisk legger igjen, med tidligere registrerte adresser og dato. Et selskap som har byttet adresse tre ganger på ti år oppfører seg annerledes enn et som har sittet stille siden stiftelsen, og Kontortre viser om selskapet har flere lokasjoner det kan slå sammen. For et eiendomsselskap med mange datterselskaper er fanen i tillegg den raskeste veien til strukturen.

info

En adresseendring i registeret er en formell registrering og ikke nødvendigvis en fysisk flytting. Et selskap som legger forretningsadressen til regnskapsføreren sin ser ut som en flytting uten å ha flyttet, og motsatt kan et selskap ha flyttet uten å ha meldt fra ennå.

Soliditet og motpart

Når kandidaten er funnet, snur spørsmålet seg: tåler selskapet kontrakten du vil tilby. Dette er den samme kredittvurderingen en gårdeier gjør på sittende leietakere, bare gjort før avtalen i stedet for etter. Økonomi-fanen i Selskapspanelet gir regnskapet år for år, med Velg verdier for å bytte hvilke serier grafen viser: Omsetning, EBITDA, EBIT, EBT, Årsresultat, Sum eiendeler, Egenkapital og gjeld. Under grafen står nøkkeltallene for siste år med endringen fra året før, og underfanen Årsrapport lenker til de innleverte årsregnskapene.

Fem ting avgjør som regel saken for en utleier:

• Egenkapitalen sier om selskapet tåler ett dårlig år uten å misligholde.
• Resultatet over flere år skiller et selskap i syklisk nedgang fra et som er på vei ut.
• Utviklingen i ansatte sier om arealbehovet peker oppover eller nedover, og dermed om kontrakten bør ha opsjoner på utvidelse.
• Alderen på selskapet sier noe om hvor mye historikk det er å vurdere i det hele tatt. Et selskap stiftet i fjor har ingen.
• Konsernet over avgjør hvem du egentlig forhandler med. Eierandel-fanen viser reelle rettighetshavere, aksjonærene per regnskapsår, eierskapstreet oppover og konsernstrukturen med mor-, datter- og søsterselskaper.

Det siste punktet er det som ofte gjør avtalen mulig. Et datterselskap med tynn balanse og et solid morselskap over seg er en helt annen motpart, forutsatt at morselskapet stiller en leiegaranti. Eierandel-fanen forteller deg hvem du skal be om den fra. Roller-fanen ved siden av gir styre, daglig leder, signatur og prokura fra Brønnøysundregistrene (BRREG), og dermed hvem som faktisk kan skrive under.

info

Regnskapstallene er innleverte årsregnskaper og ligger etter i tid. Et selskap som fikk problemer i inneværende år ser fortsatt friskt ut i siste avlagte regnskap, og eierkjeden kan stoppe ved et utenlandsk selskap der Brønnøysundregistrene mangler dybdedata.

Hvor lokalene er

Et leietakersøk går til slutt begge veier: du har et areal og leter etter selskaper, men du må også vite hva slags areal som finnes rundt deg, fordi det er konkurransen din. Næringsbygg tegner alle bygningstyper som kan knyttes til næring i Matrikkelen, delt i kontor, industri, varehandel, lager og logistikk, og mat og overnatting. Laget tegner både punkt og flate, så du ser hvor kategorien ligger og hvor stort fotavtrykket er.

Fra kartet til den enkelte eiendommen går veien gjennom Eiendomspanelet. Bruksenheter under Eiendom-fanen lister bruksenhetene som er registrert på eiendommen, hver med bruksenhetsnummer, etasje og bruksformål, og med BRA per bruksenhet i fullvisningen. Det er dette tallet som avgjør hvilke selskaper som i det hele tatt får plass, og som lar deg matche et arealbehov du har regnet ut fra ansattallet mot noe konkret. Leietakere-fanen ved siden av sier hvem som sitter der i dag, og underfanen Tidligere leietakere hvem som har flyttet ut.

Kartlag	Svarer på
Næringsbygg	Bygningsmassen som kan brukes til næring, delt i fem kategorier
Bygningsalder	Hvor gammel massen er, og dermed hva slags standard lokalene har
Utbyggeraktivitet	Hvilket nytt areal som er på vei inn i markedet i nærheten
Enova energimerking	Energikarakteren en leietaker med egne rapporteringskrav spør om
Kjøpesentre	Sentrene i området etter omsetning, med antall butikker og salgsflate

info

Det finnes ikke noe kartlag over ledige lokaler, og ingen offentlig kilde til ledighet per bygg. Matrikkelen registrerer hva som er bygget og hvordan det er inndelt, ikke hva som står tomt. En tom bruksenhet og en utleid bruksenhet ser like ut i registeret, og forskjellen må du finne selv, i Leietakere-fanen eller ved å ringe.

Kjeder og filialer

En kjede er ikke ett selskap i registeret. Hvert utsalgssted er som regel registrert med sitt eget organisasjonsnummer, som en underenhet under et hovedkontor, og det er derfor et navnesøk på kjeden gir deg hovedkontoret og ikke butikken i gaten. Det er den vanligste blindveien når du leter etter leietakere til et butikklokale, og den er verdt å kjenne før du begynner: kjeder finnes på beliggenhet, ikke på navn.

Fremgangsmåten er derfor omvendt av den for kontorleietakere. I stedet for å søke på selskap slår du på kjedelagene og leser av hvem som allerede er etablert hvor. Dagligvarekjeder viser alle dagligvarebutikker i Norge, hver med navn, adresse, omsetning, resultat og kjedetilknytning, og filteret avgrenser på Etableringsdato, Paraplykjede, Kjede og Tjenestetilbud. De øvrige bransjelagene er bygget likt, med bransje, kjedetilhørighet, omsetning, antall ansatte og resultat per utsalgssted.

Kartlag	Svarer på
Dagligvarekjeder	Hver dagligvarebutikk med kjede, paraplykjede, omsetning og resultat
Dagligvarekjeder - varmekart	Hvor dekningen er høy eller lav, som tetthetskart
Varehus, Byggevarehus, Møbelbutikker	Store utsalgssteder med bransje, kjede og omsetning
Hurtigmatrestauranter, Hoteller	Servering og overnatting med kjedetilhørighet og driftsresultat
Treningssenter, Apotek, Bensinstasjoner	Kjedene som følger befolkning og trafikk framfor kontormarkedet

Analysen dette gir er hvitflekkanalysen: hvilke kjeder som er til stede i nabokommunene men ikke i din, og hvilke som har etablert seg tett andre steder med samme kundegrunnlag. En kjede som mangler i et felt der alle konkurrentene er representert, har enten vurdert området og sagt nei, eller ikke vurdert det ennå. Begge deler er verdt å vite før du tar kontakt, og begge deler er raskere å lese av kartet enn av et selskapssøk.

info

Kjededataene er kommersielle registre som oppdateres ukentlig, ikke offentlige registre. Et utsalgssted som nettopp har åpnet eller stengt kan mangle, og omsetningstallet er sist rapporterte tall for enheten, ikke inneværende år.

Å bygge listen

Til nå er analysen visuell. Skal den bli en arbeidsliste, er Filter verktøyet. Panelet har to filtertyper, og det er den andre du skal ha: Selskap søker i norske selskaper på navn, organisasjonsnummer, næring, adresse, regnskap og konsernstruktur. Seksjonene er Selskap, Sted, Regnskap, Konsern Og Eiere, Eiendomsportefølje (Som Gårdeier), Lokaler (Som Leietaker) og Roller Og Styre.

Kombinasjonen som gir en leietakerliste er som regel den samme: næring fra Selskap, antall ansatte og et intervall på omsetning eller egenkapital fra Regnskap, og et geografisk utsnitt fra Sted eller Follow map extent. Lokaler (Som Leietaker) legger til den andre siden av samme spørsmål, altså hvor selskapet leier i dag. Show in table åpner treffene som tabell nederst i skjermen, og Export laster dem ned som regneark. Eksporten tar inntil 10 000 rader, så et vidt søk må snevres inn før det kan hentes ut.

De øvrige flatene tar over der Filter slipper:

• Søk tar adresse, matrikkelnummer, selskapsnavn og organisasjonsnummer i samme felt, og er den raskeste veien inn når du allerede har et navn. Velg Selskaper i venstre kolonne, eller søk på organisasjonsnummeret, så er treffet entydig.
• Tagger holder listen mellom øktene. Legg til tag knytter en eiendom til en navngitt liste, og panelet samler dem som kart og tabell.
• Datasett går andre veien: last opp kandidatlisten eller CRM-uttrekket ditt, koble radene mot matrikkelen på adresse, og se hvilke som ikke fikk treff. Da ligger dine egne leads i kartet ved siden av lagene over.
• Prosjekter er der datasettene og delingen med kolleger hører hjemme, når listen skal jobbes av flere.

info

Et selskaps registrerte forretningsadresse er ikke nødvendigvis der virksomheten holder til. Et selskap kan ha forretningsadresse hos regnskapsføreren og drift et helt annet sted, og en underenhet kan mangle egen adresse. Kryssjekk de øverste kandidatene før listen går ut til noen.

Selve rapporten

Formatet er en rangert kandidatliste med en områdebeskrivelse foran, ikke en utlisting av alle selskaper i et område. Sammendraget svarer på hvor mange realistiske kandidater området inneholder og hvilke bransjer de fordeler seg på. Deretter kommer bransjeprofilen, så kandidatene, så begrunnelsen per kandidat.

Del	Innhold
Sammendrag	Antall kandidater, fordelingen på bransje og størrelse, og de fem som bør kontaktes først
Bransjeprofil	Dominerende næringer per grunnkrets i området, med antall bedrifter og ansatte, og sammenligning mot nabokretsene
Kandidatliste	Selskap, organisasjonsnummer, bransje, ansatte, dagens adresse og estimert arealbehov
Bevegelse	Vekst i ansatte siste 18 måneder, adressehistorikk og fusjoner eller oppkjøp i kjeden
Soliditet	Omsetning, EBITDA, årsresultat og egenkapital per kandidat, med konsern og mulig garantist
Kjeder	Utsalgssteder per kjede i området og i nabokommunene, med hvitflekkene markert
Lokalene	Næringsbygg i området med bruksareal per bruksenhet, og dagens leietakere der de finnes
Ikke undersøkt	Utløpsdato på kontrakter, dagens leienivå, ledig areal per bygg, og enhver uttalt flytteplan

Den siste raden er scope-begrensningen, og den hører alltid med. Rapporten sier hvem som er verdt å ringe og hvorfor; om de skal flytte, sier de selv. Vedlegget oppgir kilde og dato per opplysning med lenke tilbake til fanen eller kartlaget den kom fra, slik at hver rad kan spores.

Lag rapporten i dag med Placepoint AI

Placepoint AI har tilgang til de samme kildene som fanene og kartlagene over, og skriver dokumentet på ett prompt. Eksempelet med en lead-liste bygget på byggeår, bygningstype og eierselskap står på Eksempler og tips, sammen med kortprompter som «Lag en liste med IT-selskaper i Bergen med over 20 ansatte som sitter i kontorbygg». Prompten trenger ikke være lengre enn dette:

Lag en leietakeranalyse for [område, adresse eller kommune]. Beskriv først
bransjeprofilen i området med dominerende næringer per grunnkrets. Finn
deretter selskaper som er aktuelle for [antall] m² [kontor/lager/butikk]:
ta med bransje, antall ansatte, vekst i ansatte siste to år, dagens adresse
og adressehistorikk, og siste regnskap med omsetning, egenkapital og
resultat. Ranger kandidatene etter hvor sannsynlig det er at arealbehovet
har endret seg. Ta med kjeder som er etablert i nabokommunene men ikke her.
Merk tydelig hva som ikke er dekket av registrene.

Skal svaret inn i egen mal, be om tabell i stedet for PDF, én rad per kandidat: selskap, organisasjonsnummer, bransje, ansatte, vekst, dagens adresse, egenkapital og begrunnelse. Standardinstruksjonen for næringsmeglere og forvaltere på samme side prioriterer arealtall med kilde og leietakere med bransje og løpetid, som er den samme rekkefølgen rapporten følger.

Står du i kartet, gjør Agenten det korte oppslaget uten å bytte verktøy: «Hvilke selskaper holder til i dette kvartalet, og hvor mange ansatte har de?» gir listen som tekst, med lenker videre til hvert selskap. Kartet flytter seg dit treffene er.

Relaterte flater

• Kartlag: Næringsliv - alle lagene analysen bruker, enkeltvis.
• Selskapspanel - økonomi, eierskap, roller og adressehistorikk for én kandidat.
• Eiendomspanel - eiendommen du har ledig, fane for fane.
• Enheter og Leietagere - full feltbeskrivelse for areal per bruksenhet og for leietakerlisten.
• Filter - utvalget på bransje, ansatte, regnskap og leide lokaler.
• Finn riktig leietaker - den samme oppskriften gjennomgått på én eiendom.
• Leietakere og næring (FAQ) - hvor selskaps- og leietakerdataene kommer fra, og hva som mangler.
• Rapport: Leietakere - motsatt retning: leietakerne du allerede har, lest som motpartsrisiko.
• Rapport: Markeds- og områdeanalyse - området beskrevet bredere, med demografi og reisetid.
• Rapport: Akkvisisjon og prospektering - den samme listelogikken, men på eiendommer framfor selskaper.

Datakilder

• Brønnøysundregistrene (BRREG) (selskaper, underenheter, bransje, roller, regnskap og registrerte forretningsadresser).
• Skatteetaten (antall ansatte, aksjonærdata og reelle rettighetshavere).
• Matrikkelen via Kartverket (næringsbygg, bruksenheter og areal).
• Geodata AS (kjede- og bransjeregistrene bak butikk-, varehus- og senterlagene).
• Placepoint (Hovednæring per grunnkrets, Selskaper i vekst, Handelsaktivitet og Eier og selskapsstruktur).
• Statistisk sentralbyrå (SSB) (grunnkretser og dagbefolkning).