Rapport: Leietakere
Leietakerrapporten blir en del av Placepoint Fusion. Selve rapporten er ikke ferdig, men alt den bygger på er tilgjengelig i dag: leietakerne per adresse, arealet bak dem, regnskapet til hvert selskap og bransjebildet rundt. Denne siden går gjennom leietakermassen spor for spor.
Rapporten kommer, grunnlaget er her
Rapporten samler leietakerne i én eiendom eller en hel portefølje i ett dokument, fra eiendommen du har åpen i Eiendomspanelet eller selskapet du har åpent i Selskapspanelet. Fram til den er klar gjør du runden under selv, fane for fane og kartlag for kartlag, eller lar Placepoint AI sette den sammen. Det er samme data i alle tre tilfeller; forskjellen er hvem som skriver dokumentet.
Skillet mellom det som er registeropplysning og det som ikke er det er skarpere her enn på noe annet rapportområde. Hvem som holder til på adressen, hvor lenge selskapet har vært registrert der, hva det driver med og hva det leverte inn i siste årsregnskap er offentlig, og det står i konsollen fra første klikk på eiendommen. Leienivået, løpetiden, opsjonene, KPI-reguleringen, depositumet, leiegarantien og fordelingen av felleskostnader står i kontraktene dine, ikke i noe register, og kommer aldri til å gjøre det. WAULT er derfor ikke et tall rapporten kan regne ut. Den gir deg alt som ligger rundt det, og sier tydelig hvor grensen går.
Se også: Forvalte portefølje på placepoint.no.
Leietakerlisten er en kredittportefølje
Spørsmålet en gårdeier stiller seg er sjelden bare hvem som holder til i bygget. Det er hvor stor del av leieinntekten som hviler på hvor få motparter, i hvor få bransjer, og hvor solid hver av dem er. En liste med 20 navn kan være 20 uavhengige kontantstrømmer eller én kontantstrøm med 19 vedheng, og det er den forskjellen som avgjør hvilken yield bygget bærer. Listen leses derfor som en kredittportefølje: konsentrasjon først, soliditet per motpart etterpå, bransjekorrelasjon til slutt.
Den andre avgjørelsen kommer før alt dette: har eiendommen selskapsleietakere i det hele tatt. Leietakerdataene bygger på postadresseregisteret og registrerte forretningsadresser i Brønnøysundregistrene (BRREG), så dekningen er best for selskaper. Private boligleietakere registrerer ingen forretningsadresse og fanges sjelden opp. For næringseiendom er listen derfor nær komplett; for et boligbygg er den oftest tom, og det er ikke en feil i dataene, men et uttrykk for hva registrene inneholder. Rapporten er skrevet for den første situasjonen.
Hvem dette er for
Gårdeiere og forvaltere som vil se motpartsrisikoen i leietakermassen samlet framfor selskap for selskap. Banken som skal vurdere kontantstrømmen bak et lån, kjøperen som gjør due diligence på inntektssiden, og næringsmegleren som skal beskrive et bygg i et prospekt. En asset manager med flere hundre eiendommer bruker den samme runden som porteføljescreening: hvilke bygg har én leietaker for mye, og hvilke har en leietaker som ikke tåler nedgangen som kommer.
Datagrunnlaget er det samme uansett hvor i landet eiendommen ligger: 1,1 millioner aktive selskaper, 850 000 underenheter og 5,3 millioner koblinger mellom selskapsadresser og eiendommer. Se Placepoint i tall for hele oversikten.
Sjekklisten
| Spor | Hva du ser etter | Hvor i Placepoint |
|---|---|---|
| Hvem som sitter der | Selskapsnavn, organisasjonsnummer, bransje, ansatte, leietid | Leietakere-fanen i Eiendomspanelet |
| Arealet bak leieforholdet | Bruksareal per bruksenhet, samlet bruksareal, avvik mot kontrakt | Bruksenheter under Eiendom-fanen |
| Soliditeten | Omsetning, EBITDA, årsresultat, egenkapital og ansatte over tid | Selskapspanelets Økonomi-fane |
| Konsern og garantist | Morselskap, konsernstruktur, reelle rettighetshavere | Selskapspanelets Eierandel-fane |
| Konsentrasjon | Andel ansatte hos de største, bransjefordeling, gjennomsnittlig leietid | Leietakeroversikt-kortet, Filter |
| Endring over tid | Tidligere leietakere, flyttehistorikk, gjennomsnittlig historisk leietid | Tidligere leietakere, Selskapspanelets Kontorer-fane |
| Bransjebildet rundt | Hvilke næringer som dominerer området, og hvem som vokser | Næringsliv |
Kartlagene slås på fra Kartlag i venstremenyen. Se Hvordan bruke kartlag hvis du ikke har gjort det før.
Hvem som holder til her
Det første sporet er selve listen: hvem er registrert på adressen, hvor lenge har de vært der, og hvor store er de. Leietakere-fanen i Eiendomspanelet åpner med to kort over tabellen. Oversikt teller leietakere med og uten registrerte ansatte, summerer ansatte totalt og oppgir gjennomsnittlig leietid mot gjennomsnittlig historisk leietid. Leietakeroversikt fordeler massen etter bransje, med andelen i prosent per næring og en Etter-meny for å bytte grupperingen.
Selve tabellen har én rad per selskap, med navn, næringsbeskrivelse under navnet, antall ansatte og leietid, og en pil som utvider raden. Sorter på Ansatte for å se hvem som faktisk fyller bygget, eller på Leietid for å se hvem som har sittet lengst. Feltene i sin helhet, blant andre organisasjonsnummer, alder, juridisk enhetstype, NACE-klassifisering og forretningsadresse, står på Enheter og Leietagere. Ved siden av tabellen ligger et søkefelt som filtrerer listen lokalt, en kolonnevelger og en nedlastingsknapp.
Klikk en leietaker, og du får et detaljpanel med konsernstruktur og aksjeeiere. Derfra går veien videre til Selskapspanelet, som er der resten av sporene besvares.
Snitt leietid er et uvektet gjennomsnitt og ikke det samme som WAULT, som vekter etter leiesum. Den er likevel det raskeste signalet på om bygget er stabilt utleid eller har gjennomtrekk. En ankerleietaker med ni år på baken ved siden av en snittleietid på tre år forteller at det sitter mange korte kontrakter under ankeret.
Listen bygger på registrerte forretningsadresser, ikke på leiekontrakter. Et selskap kan ha forretningsadresse hos regnskapsføreren sin og sitte et helt annet sted, og et selskap som nettopp har flyttet inn kan mangle i registeret noen uker. Krysskjekk mot din egen kontraktsoversikt før du bruker listen som fasit.
Arealet bak leieforholdet
Neste spørsmål er hvor mye areal hvert leieforhold dekker. Bruksenheter under Eiendom-fanen lister bruksenhetene som er registrert på eiendommen i Matrikkelen, hver med bruksenhetsnummer, etasje og bruksformål, og med BRA per enhet i fullvisningen. Over tabellen ligger arealkortene: bebygd areal og andel av tomt, tomteareal, bruksareal totalt fordelt på bolig og annet, og bruksarealgrad.
For et næringsbygg er det antall, type og areal per bruksenhet som styrer inntektspotensialet og hvilke leietakere bygget kan romme. For et seksjonert sameie er det eierseksjonene som står i listen. Kombinasjonen av arealet her og navnene i Leietakere-fanen er utleiestrukturen: fullt utleid, delvis ledig, eller en blanding av store og små leietakere.
Kontrollen mot kontraktene er det sporet egentlig handler om. Et avvik på fem til ti prosent mellom registrert og kontraktsfestet areal er vanlig i eldre matrikkeldata. Et større avvik skal forklares før det prises inn, og retningen avgjør hvem som har et krav: er kontraktsarealet størst, betaler leietakeren for mer areal enn det som er registrert.
Matrikkelen registrerer bruksareal etter sin egen definisjon, ikke etter måleregelen i leiekontrakten din. Tallene er et utgangspunkt for avstemming, ikke en oppmåling.
Soliditeten bak leien
En leietaker er verdt kontrakten sin så lenge selskapet tåler å betale den. Klikk leietakeren i listen, og Økonomi-fanen i Selskapspanelet gir regnskapet år for år. Kortet Regnskap tegner omsetning og EBIT per regnskapsår, som stolper eller kurve, og Velg verdier styrer hvilke serier grafen viser: Omsetning, EBITDA, EBIT, EBT, Årsresultat, Sum eiendeler, Egenkapital og gjeld.
Under grafen står nøkkeltallene for siste år med endringen fra året før: inntekter, nettoresultat, EBITDA og antall ansatte. Nederst ligger underfanene Ansatte, Resultater og Årsrapport, der Årsrapport lenker til de innleverte årsregnskapene. Det er kredittvurderingen av de største leietakerne, gjort uten å bestille noe.
Fire ting er verdt å lese av for en utleier. Egenkapitalen sier om selskapet tåler ett dårlig år. Utviklingen i ansatte sier om de kommer til å trenge mer eller mindre areal ved neste fornyelse. Resultatet over flere år skiller et selskap i syklisk nedgang fra et som er på vei ut. Og et selskap under avvikling eller med negativ egenkapital er et funn i seg selv, uansett hvor lenge kontrakten løper.
Er leietakeren del av et større konsern, endrer regnestykket seg. Eierandel-fanen viser reelle rettighetshavere, aksjonærene per regnskapsår, eierskapstreet oppover og konsernstrukturen med mor-, datter- og søsterselskaper.
Et datterselskap med tynn balanse og et solid morselskap over seg er en annen motpart enn det samme datterselskapet alene, forutsatt at morselskapet faktisk har stilt en leiegaranti. Eierandel-fanen forteller deg hvem du kan be om den fra; om den finnes, står i kontrakten.
Regnskapstallene er innleverte årsregnskaper og ligger etter i tid. Et selskap som fikk problemer i inneværende år ser fortsatt friskt ut i siste avlagte regnskap, og eierkjeden kan stoppe ved et utenlandsk selskap der Brønnøysundregistrene mangler dybdedata.
Konsentrasjon
Konsentrasjon er spørsmålet rapporten er bygget rundt: hvor mye av inntekten henger på hvor få motparter. Det leses av på tre nivåer i den samme fanen.
Først motpartskonsentrasjonen. Sorter listen på Ansatte og les av hvor stor andel de to eller tre øverste utgjør av summen i oversiktskortet. Én leietaker med hele bygget er konsentrasjonsrisiko i sin reneste form; sju leietakere med flere år hver bak seg bærer et annet avkastningskrav enn én som står for alt. Ansattallet er en tilnærming til areal og ikke en måling, men for kontor er en tommelfingerregel på 10 til 15 m² per ansatt god nok til å rangere.
Så bransjekonsentrasjonen. Leietakeroversikt-kortet fordeler massen på næring med andel i prosent. Fem leietakere i samme bransje er den samme risikoen som én leietaker, bare i en annen drakt: de treffes av den samme nedgangen samtidig, og de fornyer i det samme markedet. Et bygg med 34 % i én næring og resten spredt er noe annet enn et bygg der tre næringer deler alt.
Til slutt løpetidskonsentrasjonen, som registrene bare gir deg indirekte. Leietid per rad sier hvor lenge selskapet har vært registrert på adressen, ikke når kontrakten går ut. Klumper av leietakere som flyttet inn samme år er likevel et signal: de ble sannsynligvis leid ut i samme runde, og de forfaller sannsynligvis i samme runde.
Porteføljeversjonen av det samme spørsmålet ligger to steder. Selskapspanelets Eiendommer-fane har underfanen Leietakere, som samler de aktive leieforholdene på tvers av alt selskapet eier, med Tidligere leietakere ved siden av.
Filter gjør det samme utvalget systematisk. Filtertypen Eiendom har seksjonen Leietakere, og Selskap har Lokaler (Som Leietaker) ved siden av Regnskap og Konsern Og Eiere, så du kan hente ut alle eiendommer med bare én leietaker der leietakeren har svak økonomi. Show in table åpner treffene som tabell nederst i skjermen, og Export laster dem ned som regneark.
Andelene i Leietakeroversikt er beregnet fra registrerte selskaper og ansatte, ikke fra leiesum. Et lite selskap med høy leie per m² veier likt med et stort lager i den fordelingen. Bruk den til å se strukturen, ikke til å regne på inntekt.
Endring over tid
En leietakerliste er et øyeblikksbilde. Bevegelsen i den er ofte mer informativ enn bildet selv, og den leses tre steder.
Underfanen Tidligere leietakere ved siden av Leietakere viser hvem som har flyttet ut. En adresse mange har flyttet fra på kort tid er et spørsmål til selger i en transaksjon og et spørsmål til forvalteren ellers: er det bygget, beliggenheten, prisen eller driften. Oversiktskortets gjennomsnittlig historisk leietid gir det samme som ett tall, og forholdet mellom gjennomsnittlig leietid og gjennomsnittlig historisk leietid sier hvilken vei bygget beveger seg. Er dagens snitt vesentlig høyere enn det historiske, har bygget fått et mer stabilt leietakermiljø enn det har hatt.
Fra motsatt side leses det samme i Selskapspanelets Kontorer-fane. Den lister forretnings- og kontoradressene knyttet til selskapet, med kortet Kontorfordeling øverst og tre underfaner: Kontorer, Kontortre og Flyttehistorikk.
Flyttehistorikk er der flytterisikoen for en enkelt leietaker faktisk står: et selskap som har byttet adresse tre ganger på ti år oppfører seg annerledes enn et som har sittet stille siden stiftelsen. Kontortre viser om selskapet har flere lokasjoner, som er relevant når du vurderer om det kan konsolidere seg ut av ditt bygg. For et eiendomsselskap med mange datterselskaper er fanen også en rask måte å se strukturen på.
En adresseendring i registeret er en formell registrering og ikke nødvendigvis en fysisk flytting. Et selskap som endrer forretningsadresse til regnskapsførerens kontor forsvinner fra listen din uten å ha flyttet ut av bygget.
Bransjebildet rundt
Leietakermassen i ett bygg gir mening først når du ser hva slags næringsliv som omgir det. Kartlagene under Næringsliv svarer på to spørsmål samtidig: om dagens leietakere sitter i et område som passer dem, og hvem som kan overta lokalene når de ikke gjør det lenger.
| Kartlag | Svarer på |
|---|---|
| Hovednæring per grunnkrets | De fem dominerende næringene per grunnkrets etter NACE og antall ansatte |
| Selskaper i vekst | Selskaper som har vokst med minst ti ansatte eller 25 % over 18 måneder |
| Eier og selskapsstruktur | Hvem som eier nabobyggene, fargelagt etter næring, med øverste eier |
| Handelsaktivitet | Hvor handelen i kommunen faktisk ligger |
| Næringsbygg | Bygningsmassen som kan brukes til næring, fra matrikkelen |
| Kjøpesentre | Sentrene i området etter omsetning og antall butikker |
| Eiendomstransaksjoner i media | Hva sammenlignbare næringseiendommer er omtalt solgt for |
Skal søket gå motsatt vei, fra ledig areal til aktuelle selskaper framfor fra bygg til leietakere, er det Rapport: Leietakeranalyse og leietakersøk som dekker den retningen. Finn riktig leietaker går gjennom oppskriften på én eiendom.
Kjeder og filialer finnes på beliggenhet, ikke på navn. Hvert utsalgssted har sitt eget organisasjonsnummer, så et navnesøk på kjeden treffer ikke butikken i gaten.
Selve rapporten
Formatet er en leietakeroversikt med en risikovurdering på toppen, ikke en ren utlisting. Sammendraget står først og svarer på konsentrasjonsspørsmålet: hvor mye av massen som hviler på de største motpartene, og om noen av dem har tall som ikke tåler en fornyelse. Deretter kommer selve tabellen, så soliditeten per selskap, så bevegelsen.
| Del | Innhold |
|---|---|
| Sammendrag | Antall leietakere, samlet areal, konsentrasjon på de tre største, og de leietakerne som krever oppfølging |
| Leietakerliste | Selskap, organisasjonsnummer, bransje, ansatte, leietid og areal per enhet der koblingen finnes |
| Soliditet | Omsetning, EBITDA, årsresultat, egenkapital og utvikling i ansatte per leietaker, med konsern der det finnes |
| Konsentrasjon | Andel per leietaker og per bransje, gjennomsnittlig leietid mot gjennomsnittlig historisk leietid |
| Endring | Tidligere leietakere, utflyttinger siste år, og flyttehistorikk for de største |
| Portefølje | De samme tallene aggregert på tvers av eiendommene, med fordeling per kommune og bransje |
| Ikke undersøkt | Leienivå, løpetid, opsjoner, KPI-regulering, depositum, leiegaranti, felleskostnader og WAULT |
Den siste raden er scope-begrensningen, og den hører alltid med. Rapporten sier hvem motpartene er og hva de tåler; hva de betaler og hvor lenge de er bundet, står i kontraktene dine. Vedlegget oppgir kilde og dato per opplysning med lenke tilbake til fanen den kom fra, slik at hvert tall kan spores.
Lag rapporten i dag med Placepoint AI
Placepoint AI har tilgang til de samme kildene som fanene og kartlagene over, og skriver dokumentet på ett prompt. Flere leietakereksempler, blant andre en full porteføljeoversikt med leietakere per bygg og flagg for selskaper med negativ egenkapital, står på Eksempler og tips. Prompten trenger ikke være lengre enn dette:
Lag en leietakerrapport for [matrikkelnummer, adresse eller orgnr]. Ta med
alle leietakere med bransje, antall ansatte og hvor lenge de har vært
registrert, arealet per bruksenhet, og siste regnskap per leietaker med
omsetning, egenkapital og resultat. Regn ut hvor stor andel de tre største
utgjør, og hvor stor andel den største bransjen utgjør. Ta med tidligere
leietakere og utflyttinger, og bransjebildet i området rundt. Merk tydelig
hva som ikke er dekket av registrene.
Skal svaret inn i egen mal, be om tabell i stedet for PDF, én rad per leietaker: selskap, organisasjonsnummer, bransje, ansatte, leietid, egenkapital og merknad. Standardinstruksjonen for næringsmeglere og forvaltere på samme side prioriterer arealtall med kilde og leietakere med bransje og løpetid, som er den samme rekkefølgen rapporten følger.
Står du i kartet, gjør Agenten det korte oppslaget uten å bytte verktøy: «Lag en leietakeroversikt for denne eiendommen med hvor lenge de har sittet der» gir listen som tekst, med lenker videre til hvert selskap. Kartet flytter seg dit eiendommen er.
Relaterte flater
- Enheter og Leietagere - full feltbeskrivelse for begge fanene rapporten leser.
- Eiendomspanel - de øvrige fanene på den samme eiendommen.
- Selskapspanel - økonomi, eierskap, roller og adressehistorikk for én leietaker.
- Filter - utvalg på leietakere, regnskap og konsernstruktur på tvers av hele matrikkelen.
- Leietakere og næring (FAQ) - hvor leietakerdataene kommer fra, og hva som mangler.
- Rapport: Leietakeranalyse og leietakersøk - det motsatte søket: finn selskapene som kan flytte inn.
- Rapport: Portefølje - hva porteføljen består av, som grunnlag for leietakerbildet på tvers.
- Rapport: Due diligence - det kommersielle sporet sammen med de øvrige DD-sporene.
- Styre og overvåke portefølje - leietakersporet gjennomgått på en portefølje.
Datakilder
- Brønnøysundregistrene (BRREG) (selskaper, roller, regnskap, bransje og registrerte forretningsadresser).
- Skatteetaten (antall ansatte, aksjonærdata og reelle rettighetshavere).
- Matrikkelen via Kartverket (bruksenheter, areal og seksjoner).
- Geodata AS (bygningsdata og kjøpesentre).
- Placepoint (næringslivskartlagene og koblingen mellom selskapsadresse og eiendom).