Rapport: Risiko og klimarisiko
Risikorapporten blir en del av Placepoint Fusion. Selve rapporten er ikke ferdig, men alt den bygger på er tilgjengelig i dag: flom, skred, kvikkleire, grunnforhold, radon, forurensning, havnivå og naturverdier. Denne siden går gjennom temaene ett for ett og viser hvor hvert av dem besvares.
Rapporten kommer, grunnlaget er her
Rapporten samler risikobildet for én eiendom eller en hel portefølje i ett dokument, med kart og kildehenvisning per funn. Fram til den er klar gjør du runden under selv, kartlag for kartlag, eller lar Placepoint AI sette den sammen. Det er samme data i alle tre tilfeller; forskjellen er hvem som skriver dokumentet.
Det som gjør runden rask er at farene ligger som lag i samme kart. Før krevde hvert tema sin egen portal: flomsonene hos ett direktorat, løsmassene hos et annet, den forurensede grunnen i en tredje database, og hensynssonene i kommunens planinnsyn. Nå klikker du eiendommen og slår på lagene. Det som ikke blir raskere er vurderingen: et kart forteller deg at forholdene kan være til stede, ikke hva de betyr for akkurat dette tiltaket.
Se også: Vurdere risiko på placepoint.no.
Tre spørsmål som blandes sammen
«Risiko» dekker tre ulike spørsmål i eiendomsbransjen, og de har ulike svar og ulike kilder. Rapporten holder dem fra hverandre, og det bør du også gjøre når du leser den.
| Spørsmålet | Hva det handler om | Hvor svaret ligger |
|---|---|---|
| Fysisk risiko | Hva som kan treffe bygget der det står: flom, skred, kvikkleire, radon, forurenset grunn | Kartlagene under Risiko og Geologi |
| Klimarisiko | De samme farene sett framover, pluss kravene som følger med: energi, utslipp, rapportering | Denne siden og Rapport: ESG og bærekraft |
| Innsigelsesrisiko | Om et tiltak møter motstand fra Statsforvalteren eller en sektormyndighet | Rapport: Naturverdier og innsigelser |
En bank som vurderer pant spør om det første, en investor med rapporteringsplikt om det andre, og en utvikler med en plan i støpeskjeen om det tredje. Samme eiendom, tre svar, og et kart som treffer alle tre.
Hvem dette er for
Banker og kredittavdelinger som skal dokumentere pantesikkerheten, forsikring som priser en portefølje, eiendomsutviklere som vil vite hva tomten tåler før de tegner, og forvaltere som skal svare eierne på hva som ligger i porteføljen. Kommunal saksbehandling bruker den samme runden fra den andre siden av bordet.
Datagrunnlaget er det samme uansett hvor i landet eiendommen ligger: rundt 320 hovedkartlag i 18 kategorier, med rundt 2 500 underkartlag, og 3,5 millioner matrikkelenheter. Se Placepoint i tall for hele oversikten.
Temaene rapporten går gjennom
| Tema | Hva du ser etter | Hvor i Placepoint |
|---|---|---|
| Flom | Kartlagt flomsone, aktsomhetsflate, tidligere hendelser, sikringsanlegg | Risiko, Vann |
| Skred | Aktsomhet for jord-, flom-, stein- og snøskred | Risiko |
| Kvikkleire | Kartlagt faresone med faregrad, og aktsomhetsområde | Risiko |
| Grunnforhold | Marin grense, marin leire, løsmassetype, eksisterende boringer | Geologi |
| Radon | Aktsomhetsgrad i grunnen | Risiko |
| Forurenset grunn | Registrerte lokaliteter, og tidligere bruk som ikke er registrert | Risiko, Forurensning |
| Havnivå og stormflo | Nivåer for eiendommer ved sjøen | Risiko |
| Overvann | Hvor vannet renner når det kommer mye av det | Kommunens eget kart, med proxyer i Vann |
| Naturverdier | Verneområder, naturtyper, arter, friluftsliv | Natur |
| Arealtype | Myr, dyrka mark og skog, som er egne saksgrunnlag | Landbruk |
| Klimakrav | Energimerke, teknisk forskrift, taksonomi | Bygninger, Rapport: ESG |
Sveipet gjøres på matrikkelenheten og et belte rundt den. En kvikkleiresone, et fredet kulturminne eller en registrert lokalitet hundre meter unna treffer ikke bygget, men den treffer planarbeidet, og en gjennomgang som bare ser på selve teigen melder «ingen funn» på noe som kommer tilbake i første høringsrunde.
Kartlagene slås på fra Kartlag i venstremenyen. Se Hvordan bruke kartlag hvis du ikke har gjort det før. Hele runden gjort på én eiendom, med funn og oppfølging, står i Vurdere risiko.
Flom og vassdrag
Flom er temaet med flest lag, fordi det finnes i flere oppløsninger. En flomsone er beregnet for et bestemt vassdrag med et bestemt gjentaksintervall. En aktsomhetsflate er en grov modell som dekker hele landet. De svarer på to forskjellige spørsmål, og en eiendom kan ligge utenfor den ene og innenfor den andre.
| Kartlag | Svarer på |
|---|---|
| Flomsoner | Kartlagt utbredelse der Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) har beregnet vassdraget |
| Aktsomhetsflater for flom, regulerte vann og dammer | Modellert utbredelse der det ikke finnes en detaljert sone |
| Flomområder, flomvernområder og flomhendelser | Hva som faktisk har skjedd før |
| Sikringstiltak | Hva som er bygget mot det, og av hvem |
| Vassdrag og nedbørfelt | Hvor vannet kommer fra og hvor det renner |
Rekkefølgen er verdt å holde på: først om eiendommen ligger i en sone, så om det finnes en registrert hendelse, og til slutt om det er bygget et sikringsanlegg. Et sikringsanlegg endrer risikobildet, men det står ikke i flomsonen: sonen er som regel beregnet uten anlegget, og kommunens bestemmelser sier om anlegget er lagt til grunn for byggegodkjenning.
En eiendom uten kartlagt flomsone er ikke dokumentert trygg. Den kan ligge ved et vassdrag NVE ikke har beregnet, og da er aktsomhetsflaten alt du har.
Skred, kvikkleire og grunnforhold
Grunnforhold flytter kostnadsbildet mer enn noe annet tema. Rekkefølgen profesjonelle bruker er: ligger eiendommen under marin grense, finnes det kartlagt kvikkleire, og hva sier løsmassekartet.
| Kartlag | Svarer på |
|---|---|
| Marin grense | Om marin leire er mulig i det hele tatt |
| Mulighet for marin leire | Sannsynlighet innenfor marin grense |
| Kvikkleire | Kartlagte faresoner med faregrad og konsekvensklasse |
| Kvikkleire – aktsomhet | Områder som utløser vurderingsplikt |
| Skred | Aktsomhet for jord-, flom- og steinskred |
| Snøskred, Forsvarets aktsomhetskart | Snøskred der det er kartlagt |
| Løsmasser | Avsetningstype og dybde |
| NADAG – grunnundersøkelser | Eksisterende boringer i nærheten |
En eksisterende boring i NADAG noen titalls meter unna er ofte det som avgjør om en geotekniker må ut på eiendommen i denne fasen eller neste. For en skredfaresone med faregrad står kravet til sikkerhet i byggteknisk forskrift, og det er kommunen som håndhever det.
Et aktsomhetskart er ikke en faresone. Det sier at forholdene kan være til stede, ikke at de er kartlagt og vurdert. Forskjellen avgjør om funnet skal prises inn eller undersøkes videre.
Radon
Radonaktsomhet fra Norges geologiske undersøkelse (NGU) viser hvor sannsynlig det er at grunnen avgir radon. Kartet er basert på berggrunn, løsmasser og målinger i området, ikke på målinger i det enkelte bygget.
Kravet til radonmåling i utleiebolig følger av strålevernforskriften og gjelder uavhengig av hva aktsomhetskartet viser. Et lavt aktsomhetsnivå fritar ingen fra å måle.
Forurenset grunn
Forurenset grunn og Grunnforurensning - område viser lokaliteter registrert hos Miljødirektoratet, med påvirkningsgrad. Utslipp fra industri viser virksomhetene som rapporterer utslipp i dag.
Registeret er ikke uttømmende, og det er her lesningen skiller seg fra de andre temaene: fravær av en registrering er ikke et funn. Tidligere bruk er det sterkeste signalet du har, og det leser du to steder. Utløpt-listen under Bygg i Eiendomspanelet viser bygg som er revet, og et tidligere verksted, en bensinstasjon eller et renseri er en grunn til å undersøke uansett hva registeret sier. Historiske flyfoto viser området årgang for årgang tilbake til 1950-tallet, og en tomt som var industriområde i 1975 bærer det med seg.
Havnivå og stormflo
Høyvann og stormflo gir nivåene for eiendommer ved sjøen, og er temaet der havnivåstigning og stormflo møtes: stormfloen er hendelsen, havnivåstigningen er nivået den starter fra. For et bygg med kjeller eller teknisk rom under bakken er differansen mellom dagens og framtidens nivå selve spørsmålet.
Overvann, temaet registrene ikke dekker
Overvann er den fysiske faren som oftest utløser skade på bygg, og den eneste på denne listen uten et nasjonalt datasett. Det finnes ingen landsdekkende modell for hvor vannet renner ved et ekstremt nedbørsfall, og en risikorapport som ikke sier det, later som den dekker mer enn den gjør.
Tre lag er de nærmeste proxyene, og de erstatter ikke et overvannskart:
| Kartlag | Svarer på |
|---|---|
| Dreneringslinjer | Hvor vannet naturlig samler seg og renner |
| Markfuktighet | Hvor våt grunnen er fra før |
| Grå arealer | Hvor mye av området som er tettet igjen, og dermed ikke tar imot vann |
Overvannshåndtering reguleres av kommunen, og overvannskartet ligger i kommunens eget planinnsyn der det finnes. Rapporten sier hva som er kjent og hva som ikke er vurdert, framfor å utelate temaet.
Naturverdier og innsigelse
Naturverdier hører til risikobildet fordi de treffer gjennomførbarheten framfor bygget: en registrering endrer ikke pantet, men den kan stoppe reguleringen. Rapport: Naturverdier og innsigelser dekker temaet i full bredde. Det som hører hjemme her er hvordan funnene skal leses.
| Kartlag | Svarer på |
|---|---|
| Verdsatte naturtyper | Kartlagte naturtyper med verdi |
| Arter av nasjonal forvaltningsinteresse | Truede og prioriterte arter som veier tungt i en vurdering |
| Natur- og kulturområder | Verneområder og vernevedtak |
| Arealtype (AR5) | Myr, dyrka mark og skog, der jordvernet gir egen saksgang |
| Kulturminner - Askeladden | Kulturminner og SEFRAK-registrerte bygg |
To ting avgjør om et funn faktisk betyr noe, og begge er lette å overse.
Et artsfunn er en observasjon på et tidspunkt, ikke en bekreftet forekomst i dag. Nærstående arter forveksles, mange registreringer er upresist stedfestet, og en del er gamle nok til at forekomsten kan være borte. Rapporten oppgir derfor funnår og presisjon der kilden har det, og et funn som skal bære en konklusjon verifiseres mot Artsdatabanken før det brukes.
Nærhet til et verneområde utløser ikke innsigelse i seg selv. Innsigelse skal vurderes når et planforslag kan komme i konflikt med verneområder etter naturmangfoldloven kapittel V, jamfør § 77, også når forslaget ligger utenfor selve verneområdet. Men konflikten må vises mot verdiene vernet skal ivareta. Avstand alene er ikke et argument, verken for eller mot.
Sensitive artsdata som hekke- og yngleområder er ikke offentlig tilgjengelig og inngår ikke. De krever egen avtale med Statsforvalteren per prosjekt.
Klimarisiko over tid
Fysisk risiko er én halvdel av klimarisikoen. Den andre er overgangsrisikoen: kravene som kommer til bygget, og hva de gjør med verdien av det. Et bygg som ikke møter kravene om noen år er en strandet eiendom, og den vurderingen starter i registrerte opplysninger om bygget selv.
| Kilde | Svarer på |
|---|---|
| ESG-fanen i Bygningspanelet | Energiattesten med karakter og utstedelsesdato, og hvilken teknisk forskrift bygget hører under |
| Enova energimerking | Energikarakterene for hele området, ikke bare ett bygg |
| EU-taksonomi - bygg | Byggets plassering mot taksonomikriteriene |
| Bygningsalder | Hvilket regelverk bygget ble prosjektert etter |
En attest eldre enn ti år er ikke lenger gyldig, og et utdatert merke er også en opplysning: det betyr at ingen har hatt grunn til å måle bygget på et tiår. Rapport: ESG og bærekraft tar dette videre, med CRREM, klimagassregnskap og EU-taksonomien.
Faktisk energiforbruk, utslipp og en ferdig taksonomivurdering bygger på egne måledata og finnes ikke i offentlige registre. Rapporten dekker det registrerte grunnlaget.
Det som hviler på eiendommen
Den juridiske risikoen deler side med den fysiske i en kredittsak, og den leses i panelet framfor i kartet. Eiere-fanen i Eiendomspanelet gir eierkjeden og motparten, Offentlige saker gir pålegg, klagesaker og uavsluttede byggesaker, og Grunnbøker-knappen gir grunnboksutskriften med pant og servitutter. Hele den gjennomgangen står i Rapport: Due diligence.
Et uavklart pålegg er ofte den risikoen som forsinker en sak mest, og den står i kommunens journal, ikke i noe faresonekart.
Selve rapporten
Rapporten er bygget rundt ett tema per rad og en tydelig terskel: enten slår temaet ut på denne eiendommen, eller så gjør det ikke det. Temaene som slår ut får en begrunnelse, en konsekvens og et forslag til tiltak; temaene som ikke slår ut står oppført med at de er sjekket. Det er den listen som gjør dokumentet etterprøvbart, og som gjør at en saksbehandler ser forskjell på «ingen risiko» og «ikke undersøkt».
| Del | Innhold |
|---|---|
| Sammendrag | Alle temaene med utslag eller ikke, på én side |
| Temaer med utslag | Tema, begrunnelse, mulig konsekvens og mulige tiltak, ett per rad |
| Temaer uten utslag | Temaene som er sjekket uten funn, med hva som ble lest |
| Kart per funn | Eiendomsgrensen og det utløsende kartlaget i samme bilde |
| Konsekvens | Hva funnet betyr for tid, kostnad og gjennomførbarhet |
| Innsigelsesvurdering | Temaene som kan utløse innsigelse, med begrunnelse. Modellbasert, og merket som det |
| Metodikk og kilder | Hvilke registre og kartlag som er lest, med dato |
| Ikke vurdert | Temaene uten datagrunnlag, overvann først |
To ting er verdt å merke seg ved formen. Sammendraget lister temaene uten utslag like tydelig som de med, fordi et tema som mangler i en rapport ikke lar seg skille fra et tema uten funn. Og innsigelsesvurderingen er en vurdering, ikke et vedtak: Statsforvalteren utøver fagskjønn, og rapporten gir grunnlaget de skjønnsutøvelsene bygger på.
Rapporten erstatter ingen geoteknisk vurdering, ingen ROS-analyse etter plan- og bygningsloven og ingen juridisk rådgivning. Den samler det registrene sier, med kilde og dato, så fagfolkene starter et annet sted enn på null.
Lag rapporten i dag med Placepoint AI
Placepoint AI har tilgang til de samme kildene som kartlagene over, og skriver dokumentet på ett prompt. Eksempler på klimarisiko- og kredittrapporter laget på denne måten står på Eksempler og tips. Prompten trenger ikke være lengre enn dette:
Lag en risikorapport for [matrikkelnummer eller adresse]. Gå gjennom flom,
skred, kvikkleire, grunnforhold, radon, forurenset grunn, havnivå og stormflo,
naturverdier og arealtype. Marker hvert tema som utslag eller ikke, med
begrunnelse, mulig konsekvens og forslag til tiltak. Oppgi kilde og dato per
opplysning, og skriv tydelig hvilke temaer som ikke er dekket av registrene.
Skal svaret inn i en kredittsak, be om én rad per tema: tema, utslag, begrunnelse, kilde, dato, tiltak. Standardinstruksjonen for bank og kreditt på samme side ber om «ikke dekket av registeret» der dekningen mangler, framfor å utelate raden, og det er den regelen som gjør dokumentet lesbart for en kredittkomité.
Står du i kartet, gjør Agenten det korte oppslaget uten å bytte verktøy: «Hvilke faresoner treffer denne eiendommen?» slår på de aktuelle lagene og svarer i tekst med lenker.
Relaterte flater
- Vurdere risiko - hele runden gjennomgått på én eiendom, med funn og oppfølging.
- Risiko - faretypene og hvordan de leses av i kartet.
- Kartlag: Risiko og Kartlag: Geologi - lagene enkeltvis, med filtrering.
- Rapport: Naturverdier og innsigelser - naturverdiene og innsigelsesrisikoen i full bredde.
- Rapport: ESG og bærekraft - energi, sertifisering og overgangsrisiko.
- Rapport: Due diligence - risikosporet sammen med hjemmel, plan og leietakere.
- Analyse - tegn et område og regn på det du finner.
Datakilder
- Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) (flom, skred, kvikkleire, sikringstiltak).
- Norges geologiske undersøkelse (NGU) (løsmasser, marin grense, radon, grunnundersøkelser).
- Miljødirektoratet (forurenset grunn, naturtyper, verneområder).
- Artsdatabanken (artsregistreringer).
- Norsk institutt for bioøkonomi (NIBIO) (arealtype og dyrkbar jord).
- Enova (energiattester).
- Kartverket (matrikkel og grunnbok) og Geodata (distribusjon).
- Kommunale planbestemmelser og hensynssoner.