Värdering av tomt (Allverdi)

Allverdi är vårt verktyg för värdering av tomter. Du väljer en fastighet, väljer jämförbara tomtförsäljningar från kartan och får en PDF-rapport med värdet. Rapporten visar fyra oberoende beräkningar, låter läsaren slå upp varje enskild försäljning och sätter din egen bedömning bredvid siffrorna. Framsidan har företagets logotyp och namn.

Allverdi är utvecklat tillsammans med och för Allstad, tidigare Opplysningsvesenets fond och en av landets största markägare, och visades för första gången på Oslo Proptech Summit i oktober 2025. Lösningen är i dag ett eget verktyg som vi aktiverar per bolag. Kontakta oss för att komma i gång.

Vem Allverdi är för

Markägare och förvaltare med många tomter behöver ett värde de kan stå för. Det gäller vid försäljning och köp, och vid inlösen och reglering av festetomter (tomter upplåtna med tomträttsliknande avtal). Det gäller också när portföljen ska värderas i redovisningen, och i den löpande genomgången av vad fastigheterna är värda. Offentliga myndigheter, stiftelser, fonder och fastighetsbolag är de typiska användarna.

Rapporten är skriven för att läsas av någon annan än den som gjorde den: en köpare, en tomträttshavare, en revisor eller en styrelse. Den visar vilka försäljningar värdet bygger på, hur priserna har gjorts jämförbara och vad handläggaren har justerat, med motivering. Då kan läsaren kontrollera värdet själv.

Allverdi svarar på något annat än Tomtvärdering under Analysera i Placepoint Fusion. Analysen visar vad tomter i ett område har gått för per m². Allverdi sätter ett värde på en bestämd tomt och dokumenterar det.

Rapporten visar hur värdet har räknats fram

Läsaren ska kunna kontrollera värdet utan att fråga den som gjorde rapporten. Därför visar rapporten:

• Fyra beräkningar. Allverdi räknar värdet utifrån inskrivna tomtförsäljningar, utifrån tomtebelastningen i jämförbara nybyggen, utifrån tomtvärdet i värderingsrapporter och utifrån tomter som ligger ute till försäljning. De fyra siffrorna står sida vid sida. Ligger de nära varandra är värdet väl underbyggt. Skiljer de sig åt ser läsaren var och varför.
• Varje försäljning som ingår. Rapporten anger försäljningsdatum, yta, köpesumma, indexjusterat pris, pris per m² och avstånd till tomten för varje försäljning. Läsaren kan slå upp alla siffror själv.
• Priserna i dagens prisnivå. Allverdi räknar om äldre försäljningar till dagens prisnivå innan de jämförs, och visar både det inskrivna och det justerade priset. Köpesummorna är utan dokumentavgift och tinglysingsgebyr (avgift för inskrivning), så siffran gäller själva tomten.
• Bara rena tomtförsäljningar. Allverdi kontrollerar försäljningsdatumet mot bygglovsärendet och ferdigattesten (slutbeskedet). Var huset redan byggt när tomten såldes tar Allverdi bort försäljningen ur underlaget.
• Motiveringen för bedömningen. Justerar handläggaren priset för att en referenstomt är bättre eller sämre än tomten som värderas, står justeringen som en egen siffra med en skriftlig motivering. Läsaren ser vad som är beräknat och vad som är bedömt.

Så räknar Allverdi

Alla metoder multiplicerar tomtens yta med ett pris per m². Metoderna skiljer sig i var priset per m² kommer ifrån.

Jämförbara tomtförsäljningar

Referenspriset är genomsnittligt pris per m² för de tomtförsäljningar du har valt, multiplicerat med tomtens yta. Försäljningarna är inskrivna överlåtelser från Kartverket de senaste tio åren, avgränsade till vanliga försäljningar av en fastighet på den öppna marknaden.

Varje försäljning visas med två priser. Inskrivet pris är köpesumman så som den står i Grunnboken, så att läsaren känner igen den ursprungliga försäljningen. Marknadsjusterat pris är samma summa omräknad till dagens nivå med bostadsprisindex för området, och där det inte finns ett lokalt index, med konsumentprisindex från Statistisk sentralbyrå (SSB). Marknadsjusterat är standard, eftersom det är det pris som går att jämföra över år.

Tomtebelastning för nybyggnation

Tomtebelastning är det en exploatör kan betala för tomten och ändå få projektet att gå ihop. Allverdi räknar den residualt utifrån jämförbara nybyggnadsprojekt i området: förväntat försäljningspris är genomsnittligt pris per m² multiplicerat med genomsnittlig BOA, byggkostnaden är uppskattad BTA multiplicerad med en byggkostnad per m² som du kan ändra, och restvärdet är skillnaden. Restvärdet diskonteras med en ränta som du också kan ändra, med 30 % som standard, för att ta hänsyn till tiden och risken fram till att projektet är sålt.

Metoden är användbar just där det finns få rena tomtförsäljningar att jämföra med, som i tätbebyggda områden där tomter sällan omsätts obebyggda.

Jämförbara tomtvärderingar

När en fastighet säljs följer ofta en värderingsrapport med, och takstmannen (den norska besiktningsmannen) har satt ett eget värde på tomten. Allverdi har hämtat ut detta tomtvärde från värderingsrapporter som offentliggjorts vid fastighetsförsäljningar över hela landet. Referensen är genomsnittligt tomtvärde per m² för de värderingar du väljer, multiplicerat med tomtens yta.

Det är en annan källa än försäljningarna: en facklig bedömning av tomtens andel av värdet, också för tomter som aldrig omsatts obebyggda. Har bolaget egna tidigare värderingar eller försäljningar lägger vi in dem som ett eget kartlager, och de kan tas med i samma tabell.

Tomtannonser

Tomter som ligger ute till försäljning visar vad säljarna förväntar sig att få just nu. Allverdi räknar genomsnittligt utgångspris per m² för de annonser du väljer, utan omkostnader, multiplicerat med tomtens yta. Skillnaden mellan utgångspris och uppnått pris säger också något om marknaden.

Justerat pris och slutligt värde

Referenstomterna är sällan helt lika tomten som värderas: en är detaljplanelagd, en annan inte, en ligger vid sjön. Handläggaren sätter därför ett justerat pris per m² med en skriftlig motivering, och kan dessutom göra en faktorbedömning av tomtens egenskaper. Det slutliga värdet kan avrundas till ett helt belopp oberoende av uträkningen, och rapporten visar tydligt att det har gjorts.

Så gör du en rapport

Allverdi ligger i fliken Tomtvärdering på fastigheten. Fliken visar de fyra beräkningarna som kort högst upp. Under dem står en tabell per metod: jämförbara försäljningar, nybyggnadsprojekt, värderingar och annonser. Sparade rapporter hittar du under Verdirapporter högst upp i fliken.

1. Välj jämförbara försäljningar. Varje tabell har filtret Låg, Medium och Hög, som styr hur stränga kriterierna för jämförbara är. Låg ger få och mycket lika försäljningar, Hög ger fler från ett större område. Kryssa i de försäljningar som ska ingå, eller klicka på Lägg till från Tomttransaktioner för att hämta fler från kartan. Visa i karta ritar upp tabellen i kartan, och försäljningar som du redan tagit med döljs där tills du stänger av filtret.

2. Klicka på Lag Rapport. Rapportgeneratorn öppnas i en ny flik med de valda försäljningarna. Du kan när som helst klicka på Förhandsgranskning för att se PDF-filen så som den ser ut nu, eller på Lagre utkast och fortsätta senare.

3. Bolagsinformation. Företagsnamn, organisationsnummer, logotyp och vem som har gjort värderingen är ifyllda från inställningarna för bolaget. Presentationen av bolaget och bilden för fastighetsenheterna kan du ändra för den här rapporten.

   

4. Tomtinformation. Tomtyta, vatten och avlopp, väg och detaljplan är ifyllda från fastigheten. Här skriver du beskrivningen av tomten, väljer omslagsbild och satellitfoto och kryssar i det källunderlag rapporten ska ange. Vill du ha med riskbilden gör du riskrapporten här och bifogar den som bilaga, med naturvärden och innsigelser (invändningar från myndigheter) som kan påverka vad tomten kan användas till.

   

5. Faktorbedömning. 18 faktorer från utsikt och solförhållanden till enskild väg, planläggningskostnader och kollektivtrafik, var och en på en skala från mycket låg till mycket hög. Du kan lägga till egna faktorer och välja om bedömningen ska med i PDF-filen.

   

6. Transaktioner, Värderingar, Tomtannonser och Tomtebelastning. Ett steg per metod, med de jämförbara du valde. Högst upp väljer du om rapporten ska använda marknadsjusterat eller inskrivet pris. Under tabellen sätter du justerat pris per m² och skriver motiveringen. För tomtebelastning ändrar du byggkostnad per m² BTA och diskonteringsränta om standardvärdena inte passar.

   

   

7. Färdigställande. Kryssa i vilka metoder det slutliga estimatet ska bygga på. Rapporten räknar genomsnittet av dem, och bredvid sätter du bolagets eget värde som pris per m² multiplicerat med tomtytan, med en beskrivning av bedömningen. Välj om justerat pris ska med i PDF-filen, och klicka på Generer PDF.

   

PDF-filen öppnas med omslagsbilden, adressen och värdet på framsidan. Sedan följer presentationen av bolaget och tomtinformationen med lagfarna ägare och källor. Därefter kommer satellitbilden och en del per metod med de jämförbara försäljningarna. Diagrammet visar pris per m² som inskrivet, marknadsjusterat och justerat, och sista sidan sammanfattar värdet.

Rapporten har bolagets profil

Varje rapport använder bolagets egen logotyp, en presentation av bolaget, en omslagsbild och en standardbild för fastighetsenheterna. Vi lägger in dem när vi aktiverar Allverdi för bolaget, och de används i alla rapporter som bolaget gör. Logotypen och presentationen måste vara på plats innan den första rapporten kan göras, de två bilderna kan skickas in senare.

Dataunderlaget

Rapporten anger sina källor. Tomtförsäljningarna är inskrivna överlåtelser från Kartverket, från matrikkelen och Grunnboken, kontrollerade mot bygglovsdata så att bebyggda tomter faller bort. Tomtvärderingarna är tomtvärdet i värderingsrapporter som offentliggjorts vid fastighetsförsäljningar. Nybyggnadsprojekten och tomtannonserna kommer från försäljningsannonserna, samma källor som Nybyggnadsprojekt och Tomtannonser under Analysera. Indexen är bostadsprisindex för området och konsumentprisindex från SSB. Har bolaget egna försäljningar och värderingar lägger vi in dem som ett eget kartlager när bolaget aktiveras.

Underlaget är tätast för bostadstomter, där det både omsätts flest tomter och byggs flest projekt. För näringstomter och tomter i LNFR-områden finns det färre jämförbara försäljningar, och då väger tomtebelastningen och värderingarna tyngre.

Allverdi i Placepoint Fusion

Kommer snart

I Placepoint Fusion får du tomtvärderingen som en egen flik i fastighetspanelen, på den fastighet du redan står på. I dag gör du rapporten i Allverdi som eget verktyg.

Se även

• Tomtvärdering under Analysera: vad tomter i ett område har gått för per m².
• Fastighetspanelen: allt vi vet om en fastighet, där tomtvärderingen får sin flik.
• Tomt, marknadsvärde, tomtebelastning, festetomt och värdering i ordboken.