Analysera värde och potential
Ett bud vilar på två tal: vad fastigheten är värd i dag, och vad den kan bli värd. Den här sidan tar båda på en enda fastighet, från egen överlåtelsehistorik och prisnivån i kvarteren runt omkring till plan, hyresintäkt och scenarier du kan räkna på.
Tre lager med tal, en karta
Ett värdeestimat bygger på tre lager med tal, och de låg tidigare på tre ställen. Fastighetens egen historik står i Grunnboken hos Kartverket, prisnivån runt omkring är statistik per grunnkrets, och vad marknaden betalar för kontor och hyra just här ligger i annonserna och de lagfarna kommersiella transaktionerna. Här finns alla tre lager i samma karta, och fastigheten är redan identifierad.
Exemplet genom sidan är Gullhaugveien 1 i Nydalen, en kontorsbyggnad på omkring 12 900 m² BOA ett kvarter från Akerselva. Tomten träffar flera av punkterna i listan samtidigt: fyra lagfarna överföringar där bara två är försäljningar och den senaste är från 2000, sju hyresgäster att läsa av intäkten på, och fyra planer som överlappar varandra. Att den egna historiken inte räcker är också ett fynd: då måste referensen komma från området.
Vem det här är för
Investeringsansvariga, förvärvsdirektörer, kommersiella mäklare och analytiker som ska förankra ett bud eller en värdering inför en styrelse, en kreditkommitté eller en motpart. Förvaltare använder samma runda när en yield ska prövas på en fastighet de redan äger, och projektarkitekter när frågan är hur mycket ny volym tomten tål.
Checklistan
| Punkt | Vad du letar efter | Var i Placepoint |
|---|---|---|
| Egen historik | Vad fastigheten själv har överlåtits för, och om överföringen var en försäljning | Fliken Transaktioner i Fastighetspanelen |
| Prisnivå | Snittpris och antal överlåtelser per grunnkrets | Prisinformation |
| Jämförbara försäljningar | Vad grannarna faktiskt har gått för, och när | Prisinformation, Näringsliv |
| Den kommersiella marknaden | Pris och hyra för kontor i samma kvarter | Analys |
| Potentialen | Ändamål, exploateringsgrad, planer under arbete | Fliken Planbestämmelser |
| Intäkten | Hyresgäster, anställda och hyrestid | Fliken Hyresgäster |
| Volym | Terräng, sol, skugga och sikt för en ny byggnad | 3D-läget |
| Scenarier | Alternativen sida vid sida | Taggar, Projekt |
Kartlagren slås på från Kartlager i vänstermenyn. Se Hur du använder kartlager om du inte har gjort det förut.
Vad fastigheten själv har överlåtits för
Klicka på fastigheten i kartan och öppna fliken Transaktioner i Fastighetspanelen. Överst står antal transaktioner, totalsumma och datum för den senaste, med en Transaktionsfördelning som delar upp dem på typ. Under ligger de lagfarna fastighetstransaktionerna med registreringsdatum, matrikkelnummer, typ och försäljningspris, och aktietransaktionerna i en egen flik bredvid.
Typkolumnen avgör om raden säger något om värde. Gullhaugveien 1 har fyra överföringar till 294 mn kr i totalsumma, fördelat 50 mot 50 på typ. De två från december 2022 är Fusjon/Fisjon och står utan försäljningspris. De två som är Fri försäljning är från 1991 och 2000, till 150 mn kr och 144 mn kr. En koncernintern överföring flyttar lagfarten utan att någon har betalat ett marknadspris, och priset från 2000 är för gammalt för att bära ett bud. Referensen måste därför hämtas från kvarteren runt omkring.
ℹ Fliken täcker lagfarna överföringar. En försäljning av aktierna i bolaget som äger fastigheten berör inte Grunnboken, så en fastighet kan ha bytt reell ägare utan att det står en rad här.
Prisnivån i kvarteren runt omkring
Två lager under Prisinformation lägger statistik per grunnkrets över kartan, båda från Geodata AS och båda uppdaterade varje månad. De svarar på nivå och aktivitet, inte på enskilda försäljningar.
Fastighetspriser färgar varje grunnkrets efter genomsnittligt fastighetspris, i nio steg från under två miljoner kronor till över 25 miljoner, med talet skrivet i ytan. Runt Nydalen går snittet från omkring 6 mn kr till över 13 mn kr mellan kretsar som gränsar till varandra. Bilden överst på sidan är det här lagret.
Antal fastighetsöverlåtelser räknar överlåtelserna i samma kretsar, i sju steg från 0 till över 1 000. Där snittpriset säger nivå, säger antalet hur mycket som faktiskt omsätts, och ett högt snittpris i en krets med fem försäljningar är ett tunt underlag.
ℹ Ett snitt per grunnkrets är ett nivåtal, inte en jämförbar. Det är räknat över allt som har omsatts i kretsen, oavsett typ och storlek, så det placerar fastigheten i landskapet och ersätter inte en lista över faktiska försäljningar.
Jämförbara försäljningar, en och en
Senaste försäljningar (bruksenheter) sätter en markör per såld bostad eller fritidsbostad de senaste tolv månaderna, med köpesumma och kvadratmeterpris där det går att räkna ut. Runt Gullhaugveien är kartan tät: Nydalen, Storo och Grefsen har omsatt bostäder i hundratal på ett år. Klicka på en markör för detaljerna om den enskilda försäljningen.
ℹ Lagret täcker Matrikkelen och har en nedre gräns på 100 000 kr i köpesumma. Bostadsrättslägenheter är inte med, så i ett område med många bostadsrättsföreningar ser kartan tunnare ut än marknaden är.
Fastighetstransaktioner i media täcker den andra änden av marknaden: omskrivna köp och försäljningar av hela fastigheter och portföljer. Markörerna är färgade efter hur gammal omskrivningen är, från en till 30 dagar i rött till över 300 dagar i mörkblått, och skalade efter pris. Det är här du hittar de kommersiella affärerna i grannskapet som aldrig dyker upp i bostadsstatistiken.
Vad marknaden betalar för kontor
Kommer snart
Analyserna i vänstermenyn lägger lagfarna försäljningar, annonser och hyresförhållanden som punkter i kartan, med filter till vänster och en instrumentpanel som räknar träffarna inom kartutsnittet. Fram till att de är tillgängliga för alla ger kartlagren ovan samma bild grövre, och Analys beskriver varje analys i detalj.
Kommersiell transaktion filtrerar på transaktionstyp och fjorton fastighetstyper, bland dem Kontor, och på BOA och pris. Med tidsperioden satt till två år ger Nydalen fjorton träffar, och varje kluster är märkt med prisspannet i det, från ett par miljoner upp till 70 mn kr. Det är det jämförelseunderlag ett bud på en kontorsbyggnad behöver.
Kommersiell uthyrning har samma filter och svarar på hyressidan. Nydalen ger 234 träffar på två år, och etiketterna visar ytspannet i varje kluster, från enskilda kontor under 100 m² till lokaler på över 19 000 m². Tillsammans med hyresgästlistan är det detta som gör en marknadshyra möjlig att pröva, och därmed en netto startyield som håller.
Marknadsaktivitet täcker bostadssidan, delad på lagfarna överlåtelser och annonser. Nydalen ger 318 träffar på två år, med prisspann per kluster. Den hör hemma i en värdeanalys av en kontorsbyggnad också: är tomten aktuell för omvandling, är det bostadspriserna i grannskapet som sätter taket för vad en ny volym är värd.
Tomtvärdering är den fjärde analysen som prissätter ett område, och på Gullhaugveien svarar den Inga data i det här området även med tidsperioden på tio år. Nydalen är färdigbyggt, och en tomtanalys måste då stödja sig på de kommersiella transaktionerna i stället.
Potentialen: vad planen tillåter
Värde handlar lika mycket om vad som kan stå på tomten som om vad som står där. Fliken Planbestämmelser samlar planunderlaget. Överst räknar den hur många av kommuneplan och reguleringsplan (detaljplan) den hittade, och Aktivera kartlager lägger plangränserna över kartan. Varje plan står med markanvändning, plan-ID och en länk till plandokumentet.
Gullhaugveien 1 träffas av fyra planer. Plan 38195, som täcker själva tomten, har ändamålet Forretning/kontor/industri. De tre andra är kommunedelplanen för Akerselva, en justering med ändamålet Felles gangareal och en detaljregulering med ändamålet Fortau. Det är den första som sätter ramen för volym och användning. Talen för exploateringsgrad som BYA, takfots- och nockhöjd samt parkering står i reguleringsbestemmelsene, inte i kartattributen.
ℹ Fliken säger det själv för Oslo: kommunen delar inte kommuneplanen och bara ett urval fält om reguleringsplanene. Länken i fliken går till Planinnsyn kommunekart, som har hela bilden.
Tomtvärdering
Kommer snart
Fliken Tomtvärdering räknar fram en utvecklingspotential utifrån plan och tomtareal. Fram till dess läser du ramarna i fliken Planbestämmelser och räknar tomtbelastningen själv. Mulighetsstudie går igenom hela checklistan som ligger bakom ett sådant estimat.
Intäkten fastigheten bär
För en kontorsbyggnad är värdet hyresintäkten delad på ett avkastningskrav, och fliken Hyresgäster är där intäktssidan börjar. Den visar vilka som håller till på adressen, med bransch, antal anställda och hur länge de har varit där, hämtat från Brønnøysundregistrene (BRREG).
Gullhaugveien 1 har sju hyresgäster, fyra av dem med anställda, 318 anställda totalt och 7,3 år i snitt hyrestid mot 3,5 år historiskt. Hyresgästöversikten fördelar dem på bransch. Den största hyresgästen står för 188 av de 318 anställda och har varit där i tio år, och den näst största flyttade in för drygt ett år sedan. Spridningen är själva poängen: sju hyresgäster, flera av dem med många år i byggnaden, bär en annan yield än en hyresgäst som ensam står för hela intäkten.
ℹ Listan bygger på registrerade verksamhetsadresser och är mest komplett för bolag. Den är inte en översikt över hyreskontrakt: den säger vilka som sitter där, inte vad de betalar. Hyresintäkten måste du sätta själv, och Kommersiell uthyrning ovan ger nivån.
Volymen: vad som kan stå där
När ramarna är lästa är nästa fråga hur mycket byggnad tomten tål och vad det gör med grannarna. Byt till 3D från knappen längst upp till höger. Verktygen i högra verktygsraden ger talen: Dagsljus och Skugganalys för solstudien, Höjdprofil för terrängen, Siktlinje och Siktfält för insyn och Mätningar för avstånd och yta. Mulighetsstudie går igenom dem ett och ett på en tomt, och Analys beskriver varje panel.
3D-Designer
Kommer snart
I 3D-Designer ritar du bebyggelsealternativen som volymer med fotavtryck och höjd och räknar massa på terrängbearbetning. Fram till dess är 3D-läget och verktygen ovan det som täcker volymstudien.
Rapporterna som samlar talen
Kommer snart
Prisstatistik ger prisnivå och prisutveckling per grunnkrets som ett färdigt dokument, och Demografi ger befolkning, ålder, inkomst och hushållstyper runt fastigheten. Båda är underlag du kan bifoga ett investeringsunderlag. Fram till att de är tillgängliga exporterar du tabellen från en analys till Excel, och kartlagren under Demografi ger befolkningsbilden.
Scenarier du kan jämföra
Få värdeanalyser svarar på vad fastigheten är värd. De svarar på vad den är värd under givna förutsättningar. Lägg varje scenario som ett eget Projekt eller en egen Tagg, kör samma uppslag per scenario och ställ talen mot varandra. Taggar exporterar urvalet till Excel, så sammanställningen kan göras i kalkylbladet där resten av uträkningen ligger.
Sätt ihop det
En värdering av Gullhaugveien 1 ser ut så här efter rundan ovan:
| Kategori | Fynd på Gullhaugveien 1 | Källa |
|---|---|---|
| Egen historik | Fyra överföringar, 294 mn kr i totalsumma, men bara två försäljningar, senast år 2000 | Kartverket |
| Prisnivå | Snittpris från omkring 6 till över 13 mn kr mellan grannkretsar | Geodata AS |
| Jämförbara försäljningar | Bostadsförsäljningar i hundratal de senaste tolv månaderna, kommersiella affärer i media runt omkring | Kartverket, Geodata AS |
| Den kommersiella marknaden | Fjorton kommersiella transaktioner och 234 hyresförhållanden i Nydalen på två år | Analys |
| Potential | Ändamål Forretning/kontor/industri, tre planer till som berör tomten | Oslo kommune |
| Inkomst | Sju hyresgäster, 318 anställda, 7,3 år i snitt hyrestid | Brønnøysundregistrene (BRREG) |
Skärmbilderna från kartan går rakt in i investeringsunderlaget, och varje tal är spårbart till en källa med känt uppdateringsdatum.
Grannområden
- Forstå eiendom og kontekst för grunduppslaget som kommer före värdeanalysen.
- Vurdere risiko för översvämning, markförhållanden och belastningar, som går parallellt.
- Mulighetsstudie när frågan är vad tomten tål, inte vad den är värd i dag.
- Styre og overvåke portefølje när värdena ska följas över tid.