Förstå fastighet och kontext
En fastighet hamnar på bordet: ett prospekt, en kreditansökan, ett planbesked eller en rad i en portföljgenomgång. Frågan är densamma: vad ser jag på, och är det värt mer tid? Den här sidan går igenom Fastighetspanelen flik för flik på en fastighet, och de tre kartlagren som sätter den i sitt sammanhang.
Fjorton register, en panel
Svaret på frågan har alltid legat utspritt: matrikkelen hos Kartverket, ägarkedjan och boksluten i Brønnøysundregistrene, hyresgästerna i Enhetsregisteret, planen hos kommunen, byggärendena i kommunens postlista, energimärkningen hos Enova SF. Varje sökning har sin egen portal, och ingen av dem känner till de andra.
Panelen samlar dem på samma matrikkelenhet, så att det du läser i en flik förklarar det du ser i nästa. Exemplet genom hela sidan är Sankt Eriksgatan 35 i Stockholm (fastigheten Stockholm Väktaren 32), en kontorsbyggnad som ägs av Olov Lindgren AB.
Vem det här är för
Kommersiella fastighetsmäklare, kreditanalytiker, fastighetsjurister, förvaltare och utvecklare som behöver en komplett bild av en fastighet snabbt: tillräckligt för att avgöra om den är värd mer tid, eller tillräckligt för att starta en formell process. Bedöma risk och Analysera värde och potential bygger vidare på genomgången här.
Checklistan
| Punkt | Vad du letar efter | Var i Placepoint |
|---|---|---|
| Vad det är | Byggnadstyp, BOA, tomt, exploatering | Översikt och Fastighet |
| Vem som äger | Lagfaren ägare och kedjan uppåt | Ägare, Bolagspanelen |
| Vem som betalar | Hyresgäster, anställda, hyrestid | Hyresgäster |
| Vad den har omsatts för | Egna transaktioner med datum och pris | Transaktioner |
| Energi | Energiklassning, certifieringar, TEK | ESG |
| Vad kommunen har | Byggärenden, tillstånd, överklaganden | Myndighetsärenden |
| Vad planen tillåter | Gällande reguleringsplan och ändamål | Planbestämmelser |
| Byggnaden för sig | Sektioner, statusar, energiattest per byggnad | Byggnadspanelen |
| Kontexten | Prisnivå, dagtidsbefolkning, kollektivtrafik runt omkring | Prisinformation, Demografi, Transport och kommunikationer |
Sök upp adressen i sökfältet högst upp till vänster, eller klicka på fastigheten i kartan, så öppnas panelen till höger. Översikt, Fastighet, Ägare och Hyresgäster ligger i flikraden; de andra bakom +4 fler. Se Hur du använder kartlager för kartlagren.
Video: alla flikar i fastighetspanelen
Videon tar Sankt Eriksgatan 35 från sökning till färdig genomgång: panelen dras bredare tills alla fliknamn får plats, och varje flik och underflik öppnas i tur och ordning.
Längd: 1 minut och 57 sekunder. Hela samlingen ligger på Videor.
Vad fastigheten är
Fliken Översikt är svaret på om fastigheten är värd mer tid. Den samlar byggnadsbeståndet, ytutnyttjandet, ägaren och de största hyresgästerna, med en länk vidare till fliken som har detaljerna.
För Sankt Eriksgatan 35 står det en byggnadstyp, Kontorsbyggnad, på en tomt på 794 m². Ägaren är Olov Lindgren AB. Bebyggd yta och bruksarea visas också som andel av tomten, så att du ser hur hårt tomten är utnyttjad.
Fliken Fastighet tar ytorna vidare: BYA med tomtareal, bebyggd yta och andel av tomten, BOA fördelat på bostad och annat, och under dem hierarkin av tomter, byggnader och sektioner som matrikkelenheten består av. På en sektionerad fastighet är det den här fliken som visar hur många enheter du egentligen ser på.
Vem som äger den
Fliken Ägare visar ägaren överst och ägarstrukturen led för led under. Ägare är Olov Lindgren AB, som ägs av Juditta Hageltorn Holding AB, Pudervippan Holding AB och Labfro Holding AB. Ofta är den lagfarna ägaren ett single purpose-bolag, och då är det kedjan, inte den lagfarna ägaren, som berättar vem du faktiskt har som motpart. Underfliken Ägare listar varje ägare som en rad med andel, intressetyp och ägarform.
Klicka på bolagsnamnet, så öppnas Bolagspanelen över fastighetspanelen, med en pil tillbaka. Översikten visar organisationsnummer, stiftelsedatum, registrerat ändamål, intäkter och resultat för senaste räkenskapsåret, antal anställda, fastighetsportföljen fördelad på kommuner och lokalerna bolaget själv hyr. Olov Lindgren AB (org.nr 556 166 801 2) hade 2024 intäkter på 941,3 mn kr och ett resultat på 155,3 mn kr, och har 90 anställda och 85 fastigheter. Det är alltså inget rent ägarbolag för den här byggnaden, utan ett fastighetsbolag där bokslutet speglar hela portföljen.
Vem som betalar hyran
Fliken Hyresgäster listar verksamheterna som är registrerade på adressen, med bransch, antal anställda och hur länge de har varit där, från Brønnøysundregistrene. Översikten högst upp räknar dem: antal hyresgäster, hur många av dem som saknar anställda, antal anställda totalt och genomsnittlig hyrestid.
Talen berättar vilken typ av byggnad det här är innan du har läst en enda rad. Många verksamheter på en begränsad yta, de flesta utan anställda, tyder på ett kontorshotell, och raden med längst hyrestid och en bransch inom uthyrning av fastigheter är ofta den som driver det. För en kreditbedömning är det två olika hyresintäkter: ett långt kontrakt med operatören, eller många korta med slutanvändarna. Fliken säger inte vilket det är, men den säger vad du måste fråga om.
Vad den har omsatts för
Fliken Transaktioner visar fastighetens egna omsättningar med datum, typ och försäljningspris, och aktietransaktioner i en egen lista. Har fastigheten inte bytt ägare på länge läser du dagens värde ut av grannskapet, inte av historiken; se Analysera värde och potential.
Energi och certifiering
Fliken ESG placerar energimärkena i rutnätet för energiklassning mot uppvärmningskälla, och listar Enova-registreringar, certifieringar och TEK-nivå i egna underflikar. Här ser du byggnadens energiklassning, när den utfärdades och hur länge den gäller. För gröna lånramar och ESG-rapportering är det den här fliken som svarar, och ett märke som saknas eller har gått ut är också en upplysning.
Vad kommunen har om den
Myndighetsärenden hämtar kommunens postlista för fastigheten: byggärenden, tillstånd, dispenser och överklaganden, med antal dokument per ärende. En centrumadress samlar ofta mycket, och ärendena kan gälla användning av allmän mark, fasadarbeten och skyltföreskrifter på gatan lika mycket som byggnaden själv. Visa för växlar mellan den här fastigheten och området runt omkring, och sökfältet hittar ärendet när du vet vad du letar efter. Ett oavklarat föreläggande står här, inte i Grunnboken.
Risk och dokument
Kommer snart
Fliken Risk samlar översvämning, skred, kvicklera, radon och förorenad mark för tomten, och fliken Dokument visar tinglysta dokument och utskrift ur Grunnboken. Fram till dess läser du risken i kartan, se Bedöma risk, och beställer utskriften ur Grunnboken från Kartverket som förut.
Vad planen tillåter
Fliken Planbestämmelser visar kommuneplanen (kommunens översiktliga plan) och reguleringsplanerna (detaljplanerna) som träffar fastigheten, med arealformål, plan-ID och länk till plandokumentet, och Aktivera kartlager lägger plangränserna i kartan. Delar kommunen inte kommuneplanen digitalt säger fliken det och pekar vidare till kommunens egen planinsyn; det är en begränsning i källan, inte i panelen.
Byggnaden för sig
Klicka på byggnaden i hierarkin i fliken Fastighet, eller direkt i kartan, så öppnas Byggnadspanelen med byggnadsnumret från matrikkelen. Översikten ger gatubilden, bruksarean fördelad på bostad och annat, och bebyggd yta; Sektioner och enheter listar bruksenheterna, Byggnadsstatusar visar rammetillatelse, igangsetting och ferdigattest med datum, och ESG energiattesten för just den här byggnaden. På en fastighet med en byggnad är skillnaden liten; på en fastighet med fem är det här du ser vilken av dem som saknar ferdigattest.
Kontexten runt omkring
Panelen säger vad fastigheten är. Kartlagren säger vad den ligger i, och tre av dem hör hemma i nästan varje genomgång.
Fastighetspriser färgar kretsarna runt omkring efter genomsnittligt omsättningspris. Det är referensen för en fastighet som inte själv har omsatts på länge, och den visar om adressen ligger i det dyraste skiktet av centrum eller i utkanten av det.
Dagtidsbefolkning visar hur många som befinner sig i kretsen på arbetstid, inte var de sover. För en kontorsbyggnad är det det här talet, inte den bosatta befolkningen, som beskriver grannskapet.
Kollektivtrafikdensitet viktar hållplatserna efter frekvens. En hyresgäst med 400 anställda frågar om det här före något annat, och för parkeringskravet i ett planärende är kollektivtrafiken argumentet.
Ta det vidare
Klicka på Lägg till tagg högst upp i panelen, så ligger fastigheten i Taggar med namnet du ger den, klar för nästa runda. Projekt samlar flera fastigheter i ett ärende. Skärmbilderna från panelen och kartan går rakt in i anteckningen.
Närliggande områden
- Hur du använder kartlager för kartlagren som ger kontexten.
- Hitta fastighet och möjligheter när du letar efter fastigheten i stället för att ha fått den.
- Bedöma risk när genomgången ska försvaras inför en kreditkommitté eller motpart.
- Analysera värde och potential när genomgången ska omsättas till ett kommersiellt beslut.
- Styra och övervaka portfölj för att köra samma runda på hela portföljen.