Möjlighetsstudie
En möjlighetsstudie börjar med vad tomten klarar och vem som äger den. Därefter följer planbestämmelser, buller, kulturminnen, markförhållanden, översvämning, tillfart, vatten och avlopp, gångavstånd och terräng. Den här sidan går igenom hela checklistan punkt för punkt och visar vilket kartlager som svarar på var och en av dem.
Från en vecka till under en dag
Punkterna nedan är samma lista som en platsanalys alltid har bestått av. Det nya är antalet uppslag. Tidigare krävde varje punkt sitt eget register, sin egen portal och sin egen kommun, med nedladdning och georeferering i ett eget verktyg. Bara att ta reda på vad som låg inom gångavstånd från tomten, livsmedelsbutik, skola och förskola, var ett jobb i sig. Med planstatus, ägarförhållanden, markförhållanden, buller, kulturminnen och resten av punkterna nedan därtill tog rundan ofta flera dagar. Varje punkt tar nu minuter, och hela rundan nedan gör du normalt på under en dag.
Vinsten ligger i kombinationen, inte i det enskilda uppslaget. Att hämta en detaljplan går lika fort i kommunens egen kartportal, och den är bra. Det som tar arbetet från en vecka till en dag är att hämta detaljplanen, ägarförhållandena, kollektivtrafiklinjerna och gångavståndet till målpunkterna för samma tomt, i samma session, utan att ladda ner något.
Tre saker gör skillnaden:
- Allt ligger i samma karta. Plan, ägande, buller, markförhållanden, natur, väg, VA och målpunkter är lager i samma yta, inte ett tiotal nedladdningar som måste georefereras mot varandra.
- Tomten är redan identifierad. Matrikkel, ägare, ägarkedja, byggnader, belastningar och transaktionshistorik står i Fastighetspanelen från första klicket.
- Fynden ligger kvar efter sessionen. Taggar håller kandidatlistan, Projekt samlar tomterna i studien, och Rapporter ger ett underlag du kan skicka vidare.
Tiden du sparar försvinner inte: du använder den på bedömning i stället för insamling. Skärmdumpar från kartan kan gå direkt in i ett anbud i tidig fas, och vidare in i egna grafiska mallar när studien ska levereras.
Vem detta är för
Arkitekter, planerare och byggherrar som ska bedöma en tomt innan de skickar planinitiativ eller skriver anbud. Bostadsutvecklare och entreprenörer med egen tomtbank använder samma lista för att fräscha upp en tomtanalys som är några år gammal.
Dataunderlaget är detsamma oavsett var i landet tomten ligger: över 250 huvudkartlager i 18 kategorier, med omkring 2 300 underkartlager och över 3,5 miljoner matrikkelenheter. Se Placepoint i siffror för hela översikten.
Checklistan
| Punkt | Vad du letar efter | Var i Placepoint |
|---|---|---|
| Aktörer | Ägare, ägarkedjor, vilka andra som bygger i området | Fastighetspanelen, Näringsliv |
| Plan | Ändamål, exploateringsgrad, höjder, parkering, hänsynszoner | Planbestämmelser |
| Buller och luft | Gul och röd zon enligt T-1442, järnväg, luftfart | Buller, Föroreningar |
| Kulturminnen | SEFRAK-byggnader, automatiskt fredade kulturminnen | Planbestämmelser |
| Markförhållanden | Marin gräns, kvicklera, ras och skred, förorenad mark | Geologi, Risk |
| Natur och vatten | Arter, översvämning, stormflod, grundvatten, odlingsbar mark | Natur, Vatten |
| Tillfart | Byggnadsgräns, hastighetsgräns, trafikmängd | Transport och kommunikationer |
| Teknisk infrastruktur | VA längs väg, brunnar, kraftledningar | Vatten, Energi |
| Målpunkter och närområde | Gångavstånd till skola och butik, bostadssammansättning | Utbildning, Demografi |
| Terräng och sol | Höjdprofil, dagsljus, skugga, siktlinje | 3D-läge |
| Volym | Bebyggelsealternativ, terrängbearbetning | 3D-Designer |
Kartlagren slås på från Kartlager i vänstermenyn. Se Aktivera ett kartlager om du inte har gjort det tidigare.
Aktörer och ägande
Första uppslaget är sällan planen. Det är vilka som finns på och runt tomten: vilka fastigheter de äger, vilka bolag som i sin tur äger de bolagen, och vad de har byggt tidigare. Det avgör vem du förhandlar med, och om uppdragsgivaren har en portfölj i närheten som ändrar premisserna.
Klicka på tomten och läs fliken Ägare i Fastighetspanelen. Är den lagfarne ägaren ett single-purpose-bolag, följer fliken Ägare ägarkedjan uppåt till moderbolaget. Sök därefter på organisationsnumret för att se resten av portföljen.
| Kartlager | Svarar på |
|---|---|
| Ägar- och bolagsstruktur | Ägande fördelat på granntomterna |
| Exploateringsaktivitet | Vilka som bygger i området nu |
| Fastighetstransaktioner i media | Omtalade köp och försäljningar i närheten |
| Detaljplaneförslag | Vad en granntomt längre fram i processen har fått godkänt |
Den sista punkten är värd mer än den ser ut att vara: en granntomt några kvarter bort som redan har varit genom behandling berättar vad kommunen faktiskt accepterade i fråga om höjd, exploatering och parkering.
Ramarna från planen
Därefter kommer det som binder: vad den övergripande planen säger, och vad som gäller på detaljnivå. Klicka på tomten i kartan och läs fliken Planbestämmelser i Fastighetspanelen för gällande detaljplan och kommunplan, och slå på kartlagren när du behöver se hur planerna ligger i förhållande till granntomterna.
| Kartlager | Svarar på |
|---|---|
| Detaljplaner | Gällande markanvändningsändamål och plangränser |
| Kommunplaner | Övergripande ändamål där detaljplan saknas |
| Detaljplaneförslag | Planer under arbete som kan ändra förutsättningarna |
| Kartlagda kommunplaner | Vilka kommuner som har digitaliserat planerna |
Byggnadsbeståndet i dag
Planen beskriver sluttillståndet, inte det som står där i dag. Skillnaden mellan de två är själva utvecklingspotentialen, så läs byggnadsbeståndet vid sidan av ändamålet:
| Kartlager | Svarar på |
|---|---|
| Bostadshus | Var bostäderna ligger, och vilka typer bostadshus området består av |
| Kommersiella byggnader | Den kommersiella ytan som finns i dag |
| Byggnadsålder | Hur gammalt beståndet är, och därmed vad som realistiskt kan rivas eller transformeras |
| Exploateringsaktivitet | Vilka som redan bygger i området |
| Historiska flygfoton | Hur området såg ut tidigare, med ett flygfoto per årgång från 1950 till i dag |
Byggnadsålder färgar beståndet efter byggår. Det avgör vad som realistiskt kan rivas eller transformeras: ett område från 1950-talet bedöms annorlunda än ett nybyggt kvarter, och åldersbilden säger också något om teknisk status och energikrav.
Exploateringsaktivitet visar vilka som har byggt i området och vad de har byggt. För en arkitekt är det inte bara konkurrentkartläggning: närområdets nyaste projekt är de bästa referenserna för vad kommunen har accepterat i höjd, täthet och uttryck, och vilka byggherrar som är värda att prata med.
Bostadshus är kartlagret du filtrerar i. Det täcker alla bostadstyper i Matrikkelen, grupperade i sex kategorier med omkring 26 byggnadstyper totalt: Bolighus (enebolig, våningshus, enebolig med sokkelleilighet), Parhus (vertikaldelt och horisontaldelt), Flerbostadshus (frittliggende och sammenbygd, 2, 3-4 och 5+ etasjer, terrassehus), Radhus (rekkehus, kjede- og atriumhus, andre småhus), Fritidshus och Övrigt (studentboliger, bofellesskap). Filtrera på en typ och du ser omedelbart var i området den finns.
Ett område med eneboliger på tomter planlagda för koncentrerad småhusbebyggelse eller flerbostadshus har en uppenbar förtätningspotential. Är området redan tätt bebyggt är exploateringen uttagen. Byggnadspanelen ger detaljerna per byggnad, bland annat byggnadstyp, våningar och om byggnaden har hiss. Det är uppgifter som är tunga att hämta manuellt för ett helt kvarter.
Detaljerna du behöver vidare står i planbestämmelserna: exploateringsgrad som BYA eller BOA, takfotshöjd och nockhöjd, minsta utomhusvistelseyta, parkeringskrav, takform och hänsynszoner. Dokumenten ligger i fliken Dokument.
Buller och luftföroreningar
Buller avgör ofta var på tomten det alls är möjligt att placera bostäder, och gul zon kostar dig utomhusvistelseyta. Bullerkartering enligt T-1442 täcker väg, järnväg och luftfart.
Kartlagren som gäller: Bullerkartering enligt T-1442, Vägbuller, ”Bullerkartan – järnväg”, ”Buller från tunnelbana, spårvagn och tåg” och storstadsvarianterna med egna nattkartor (väg, järnväg). Förorenad mark och ”Markföroreningar – områden” ligger i Föroreningar och är lika relevanta på en transformationstomt.
ℹ️ En bullerkarta är modellerad, inte mätt. Den placerar problemet, men ersätter inte en bullerteknisk utredning när åtgärden ligger i gul eller röd zon.
Kulturminnen och bevarande
Ett automatiskt fredat kulturminne på tomten är en av få saker som kan stoppa ett projekt helt, och det är billigast att upptäcka nu. Lagret ”Kulturarv – Askeladden WMS” visar kulturminnen från Riksantikvaren, inklusive SEFRAK-registrerade byggnader och fynd som utlöser undersökningsplikt enligt kulturminneloven § 8.
Ligger tomten inom ett registrerat område är det värt att läsa fredningsbeslutet och kontrollera om kommunen har egna gula listor innan du ritar. Naturskydd och antikvariskt skydd hänger ofta samman på samma tomt, så läs den här punkten och Natur, vatten och mark i samma runda.
Markförhållanden
Markförhållanden flyttar kostnadsbilden mer än någon annan punkt på listan. Ordningen är: ligger tomten under marin gräns, finns det kartlagd kvicklera, och vad säger jordartskartan.
| Kartlager | Svarar på |
|---|---|
| Marin gräns | Om marin lera alls är möjlig |
| Möjlighet till marin lera | Sannolikhet inom marin gräns |
| Kvicklera | Kartlagda riskzoner |
| Kvicklera – aktsamhet | Områden som kräver bedömning |
| Ras och skred | Aktsamhet för jordskred, flodskred och stenskred |
| Jordarter | Avlagringstyp och djup |
| Berggrund N50 | Bergart under jordarterna |
| NADAG – geotekniska undersökningar | Befintliga borrningar i närheten |
| Förorenad mark | Registrerade lokaliteter från Miljødirektoratet |
Kartorna kommer från Norges geologiske undersøkelse (NGU) och Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). En befintlig borrning i NADAG några tiotal meter bort är ofta det som avgör om en geotekniker måste ut på tomten i den här fasen eller nästa.
ℹ️ En aktsamhetskarta är inte en riskzon. Den säger att förhållandena kan finnas, inte att de är kartlagda och bedömda.
Natur, vatten och mark
Här ligger invändningarna. En registrering från Artsdatabanken eller en värderad naturtyp inom planområdet är något kommunen och statsforvalteren letar efter, och bedömningsplikten följer av naturmangfoldloven §§ 8 till 12. Byggnadsgränsen mot vattendrag följer av plan- og bygningsloven § 1-8.
| Kartlager | Svarar på |
|---|---|
| Artsdatabanken | Registrerade artfynd |
| Arter av nationellt förvaltningsintresse | Arter som väger tungt i en bedömning |
| Värderade naturtyper | Kartlagda naturtyper med värde |
| Vattendrag och avrinningsområden | Avstånd till vattendrag och var vattnet rinner |
| Aktsamhetsytor för översvämning, reglerade vattendrag och dammar | Beräknad utbredning vid givna återkomstintervall |
| Högvatten och stormflod | Stormflod och havsnivåhöjning |
| Grundvatten (GRANADA) | Grundvattennivå och borrhål |
| Markfuktighet | Våta partier som påverkar placering |
| Odlingsbar mark | Jordbruksskydd från Norsk institutt for bioøkonomi (NIBIO) |
Odlingsbar mark är värd en egen titt på tomter i randzonen av ett byggområde: omdisponering kräver egen behandling, och det ärendet tar tid.
Tillfart och väg
Tillfarten avgör hur mycket av tomten som faktiskt är byggbar. Fri sikt, tillstånd för utfart, stigning upp till ny bebyggelse och plats för vändplan på egen mark är punkter som snabbt flyttar volymen.
Lagret ”Byggnadsgräns från vägens mittlinje” visar byggnadsgränsen från Statens vegvesen. ”Vägkategori, vägmyndighet och hastighetsgräns” säger vem som är vägmyndighet, Trafikmängd ger årsdygnstrafik, och ”Trafikolyckor – värmekarta” visar om korsningen du planerar att koppla dig till redan är ett problem.
Gatubilder
Fri sikt, stigning och hur utfarten faktiskt ser ut är lättare att bedöma från marknivå än ovanifrån. Street View-rutan högst upp i Fastighetspanelen låter dig vända dig runt i utfarten utan att lämna kartan. Dra i panelens vänstra kant för att göra rutan större.
När pekaren står över bilden ritar kartan en gul solfjäder: spetsen är punkten bilden är tagen från, och öppningen är riktningen kameran ser.
Drar du i bilden för att vända dig svänger solfjädern med. Här är samma tomt efter en vridning mot öster: figuren står stilla där bilden är tagen, medan öppningen har flyttat sig mot vägen, så du ser vilken fasad du har framför dig.
Täckningen är Googles. Ligger tomten en bit från närmaste väg som Google har kört står det Ingen gatuvy i stället för rutan.
Hur långt kommer du härifrån?
Kommer snart
Tillfart handlar lika mycket om vilka tomten når som om hur man kör in på den. Klicka på Reseavstånd i den högra verktygsraden, klicka på startpunkten på tomten, och lägg flera isokroner i samma karta med olika färger.
Exemplet nedan använder två: 15 minuter med bil i grönt och 10 minuter till fots i orange, båda med avgång från Fornebu Sentrum.
| Isokron | Svarar på |
|---|---|
| 10 minuter till fots | Närområdet. Hinner de boende till livsmedelsbutik, grundskola och gymnasieskola utan bil |
| 15 minuter med bil | Regionen tomten betjänar, och hur långt bort en köpargrupp kan bo |
| Lägg till kollektivtrafik | Hur mycket tomten når utan bil, vilket är argumentet parkeringsnormen vilar på |
Zooma ut, och skillnaden blir poängen: gångisokronen täcker Fornebu-halvön, medan bilisokronen sträcker sig över stora delar av Oslo vest och in mot centrum.
Slå på kartlager innan du ritar isokronen, så svarar den på vad som ligger innanför. Här är bara gångisokronen på 10 minuter ritad, med Dagligvarukedjor, Förskolor, Grundskolor och Gymnasieskolor påslagna. Två förskolor ligger innanför ytan, Meny och Coop Prix ligger strax utanför gränsen, och skolorna på Snarøya är utom räckhåll till fots. Det är lika nyttigt att se vad tio minuter inte räcker till. Checklistans fråga om närservice är besvarad i en enda bild.
Lägger du en kollektivtrafikisokron vid sidan av bilisokronen ser du hur bilberoende tomten är. Är bilisokronen mycket större blir parkeringsnormen och kollektivtrafikkravet i planbestämmelserna tunga att uppfylla. Analysera beskriver verktyget i detalj, och Upptagningsområde - metodik metoden och hastighetsantagandena.
Teknisk infrastruktur
Om det ligger vatten och avlopp i vägen utanför, eller om anslutningen måste gå över granntomten, är skillnaden mellan ett enkelt och ett dyrt exploateringsavtal.
”VA-anläggningar längs väg” visar kommunala ledningsstråk där de finns, ”Brunnslock, dagvattenbrunn och brandpost” placerar punkterna, och Avloppsanläggningar visar reningsverk och utsläppspunkter. På elsidan ligger Nätanläggningar, Transformatorstationer och ”Byggnadsförbud – kraftledningar” i Energi.
ℹ️ Privata servisledningar är sällan registrerade. Kartlagret berättar var huvudledningen går, inte vad som redan är infört på tomten.
Målpunkter, gångavstånd och närområde
Vad ligger inom gångavstånd
Det här är punkten som tar två dagar manuellt och under en timme här: vad som finns inom gångavstånd, och vilka som bor runt omkring. Livsmedelsbutik, skola och förskola inom gångavstånd är argument i studien, inte utsmyckning, och de avgör vilken bostadssammansättning det är försvarbart att föreslå.
| Kartlager | Svarar på |
|---|---|
| Dagligvarukedjor | Närmaste livsmedelsbutik, med kedja |
| Förskolor, Grundskolor, Gymnasieskolor | Utbudet inom rimligt avstånd |
| Skolupptagningsområden | Vilken skola tomten hör till |
| Apotek, Fastläkare, Träningscenter | Resten av den dagliga infrastrukturen |
| Kollektivtrafikhållplatser, Kollektivtrafiklinjer, Kollektivtrafikdensitet | Kollektivtrafiktäckning och frekvens |
| Gångavstånd till kollektivtrafikhållplatser | Faktiskt gångavstånd, inte fågelvägen |
Vem bor runt omkring
Närområdet läser du i Demografi:
| Kartlager | Svarar på |
|---|---|
| Befolkning, Befolkningsrutnät 100 × 100 m | Hur tätt folk bor, ner på rutnivå |
| Dagtidsbefolkning | Hur många som är här på dagtid, inte bara var de sover |
| Åldersfördelning | Om området är ungt, äldre eller blandat |
| Hushåll | Hushållsstorlekar, och därmed vilka lägenhetsstorlekar som saknas |
| Utbildningsnivå, Utbildningsområde | Utbildningsprofilen i närområdet |
| Inkomst, Förmögenhet | Köpkraft och betalningsvilja |
Det är detta underlag du argumenterar bostadssammansättningen utifrån: en åldersfördelning med många äldre och små hushåll pekar mot andra lägenhetsstorlekar än ett område med barnfamiljer, och utbildnings- och inkomstprofilen säger något om vilken prisnivå området bär.
Gångavståndet i minuter, inte i meter, kommer från Reseavstånd, som står under Tillfart och väg. Metoden står i Upptagningsområde - metodik.
Terräng, sol och skugga
Byt till 3D-läge i verktygsraden när ramarna är kartlagda. Hur terrängen faller där du vill placera byggnader, parkering och tillfart är lättare att läsa i 3D än i en höjdkarta, och verktygen i den högra verktygsraden ger talen.
Se tomten från flera sidor
En enda 3D-vy berättar lite. Poängen är att vända sig runt tomten: varje riktning visar en annan granne, en annan terrängform och en annan fasad att ta hänsyn till.
Sett från öster ligger bebyggelsen mellan tomten och fjorden, och terrängens fall mot vattnet blir tydligt.
Från norr ser du tomten med Snarøyveien och kollektivtrafikstråket bakom.
Zooma in när du ska bedöma volymerna mot varandra. På nära håll läser du våningshöjder, avstånd till grannbyggnader och hur terrängen faktiskt faller över tomten.
Sol, skugga och sikt
| Verktyg | Ger dig |
|---|---|
| Dagsljus | Solstudie över dygnet för valt datum |
| Skugganalys | Skuggkastning mot grannens uteplats |
| Höjdprofil | Höjdprofil längs en linje du ritar |
| Siktlinje och siktfält | Siktförhållanden från en valfri punkt |
| Mätningar | Avstånd och yta direkt i modellen |
Det här är svaret på kravet om solanalys och negativ skuggverkan som många bestämmelser ställer, och det ger en bild du kan lägga direkt in i studien.
Siktfält
Siktfält utvidgar siktlinjen till ett helt synfält och kräver 3D. Placera observationspunkten i kartan: allt som är synligt därifrån färgas grönt på terräng och byggnader, allt som är skymt färgas rött, och synvinkeln ställs till 45, 180 eller 360 grader.
Du klickar först på observationspunkten, och sedan en gång till för att sätta synriktningen. Det gröna är ytan punkten faktiskt ser, det röda är skymt bakom terräng och grannbyggnader, och den orange ramen visar synvinkeln. Fältet läggs i listan under Skapade av dig med sin vinkel, så du kan lägga flera vid sidan av varandra. Håll pekaren över raden, och du kan byta synvinkel mellan 45, 180 och 360 grader utan att sätta punkten på nytt: 45 grader för utsikten från en bestämd fasad, 180 för hela utblicken från en sida, 360 för allt en punkt ser.
Sätt punkten på öppen mark, inte uppe på en byggnad: står punkten inne i byggnadsbeståndet ser den ingenting, och hela fältet blir rött. Exemplet nedan är ett 180-graders fält från öppen mark på tomten, vänt norrut över Fornebu Sentrum: terrängen och fasaderna punkten ser är gröna, allt som ligger i skuggan av en byggnad är rött. Det är insynsbilden en granne eller kommunen kommer att fråga efter.
Vänd riktningen, och samma verktyg svarar på den motsatta frågan: vad grannen ser in mot tomten, vilket är insynsbedömningen kommunen frågar efter. Höjden på punkten avgör resultatet, så en punkt högt på en fasad ser längre än en i marknivå. Se Analysera för verktyget i detalj.
Volymstudie och illustration
Kommer snart
I 3D-Designer ritar du bebyggelsealternativ som volymer med fotavtryck och höjd, markerar befintliga byggnader som rivna, lägger in byggnadsgränser som stödlinjer, bearbetar terrängen med volym i m³ för massberäkning och importerar IFC-filer från projekteringen. Fram till då är 3D-läget och verktygen ovan det som täcker volymstudien.
Närliggande områden
- Förstå fastighet och kontext för detaljuppslaget på varje enskild tomt.
- Hitta möjligheter när du letar efter tomten i stället för att ha fått den tilldelad.
- Kontrollera klimatrisk för en fastighet när du ska dokumentera naturfara och markförhållanden för sig.
- Dagsljus och skugganalys i 3D för de geometriska verktygen i detalj.
- Analysera värde och potential när volymen är satt och du ska räkna på ekonomin.