Möjlighetsstudie

En möjlighetsstudie börjar med vad tomten klarar och vem som äger den. Därefter följer planbestämmelser, buller, kulturminnen, markförhållanden, översvämning, tillfart, vatten och avlopp, gångavstånd och terräng. Den här sidan går igenom hela checklistan punkt för punkt och visar vilket kartlager som svarar på var och en av dem.

Från en vecka till under en dag

Punkterna nedan är samma lista som en platsanalys alltid har bestått av. Det nya är antalet uppslag. Tidigare krävde varje punkt sitt eget register, sin egen portal och sin egen kommun, med nedladdning och georeferering i ett eget verktyg. Bara att ta reda på vad som låg inom gångavstånd från tomten, livsmedelsbutik, skola och förskola, var ett jobb i sig. Med planstatus, ägarförhållanden, markförhållanden, buller, kulturminnen och resten av punkterna nedan därtill tog rundan ofta flera dagar. Varje punkt tar nu minuter, och hela rundan nedan gör du normalt på under en dag.

Vinsten ligger i kombinationen, inte i det enskilda uppslaget. Att hämta en detaljplan går lika fort i kommunens egen kartportal, och den är bra. Det som tar arbetet från en vecka till en dag är att hämta detaljplanen, ägarförhållandena, kollektivtrafiklinjerna och gångavståndet till målpunkterna för samma tomt, i samma session, utan att ladda ner något.

Tre saker gör skillnaden:

• Allt ligger i samma karta. Plan, ägande, buller, markförhållanden, natur, väg, VA och målpunkter är lager i samma yta, inte ett tiotal nedladdningar som måste georefereras mot varandra.
• Tomten är redan identifierad. Matrikkel, ägare, ägarkedja, byggnader, belastningar och transaktionshistorik står i Fastighetspanelen från första klicket.
• Fynden ligger kvar efter sessionen. Taggar håller kandidatlistan, Projekt samlar tomterna i studien, och Rapporter ger ett underlag du kan skicka vidare.

Tiden du sparar försvinner inte: du använder den på bedömning i stället för insamling. Skärmdumpar från kartan kan gå direkt in i ett anbud i tidig fas, och vidare in i egna grafiska mallar när studien ska levereras.

Vem detta är för

Arkitekter, planerare och byggherrar som ska bedöma en tomt innan de skickar planinitiativ eller skriver anbud. Bostadsutvecklare och entreprenörer med egen tomtbank använder samma lista för att fräscha upp en tomtanalys som är några år gammal.

Dataunderlaget är detsamma oavsett var i landet tomten ligger: runt 320 huvudkartlager i 18 kategorier, med runt 2 500 underkartlager och över 3,5 miljoner matrikkelenheter. Se Placepoint i siffror för hela översikten.

Checklistan

Punkt	Vad du letar efter	Var i Placepoint
Aktörer	Ägare, ägarkedjor, vilka andra som bygger i området	Fastighetspanelen, Näringsliv
Plan	Ändamål, exploateringsgrad, höjder, parkering, hänsynszoner	Planbestämmelser
Buller och luft	Gul och röd zon enligt T-1442, järnväg, luftfart	Buller, Föroreningar
Kulturminnen	SEFRAK-byggnader, automatiskt fredade kulturminnen	Planbestämmelser
Markförhållanden	Marin gräns, kvicklera, ras och skred, förorenad mark	Geologi, Risk
Natur och vatten	Arter, översvämning, stormflod, grundvatten, odlingsbar mark	Natur, Vatten
Tillfart	Byggnadsgräns, hastighetsgräns, trafikmängd	Transport och kommunikationer
Teknisk infrastruktur	VA längs väg, brunnar, kraftledningar	Vatten, Energi
Målpunkter och närområde	Gångavstånd till skola och butik, bostadssammansättning	Utbildning, Demografi
Terräng och sol	Höjdprofil, dagsljus, skugga, siktlinje	3D-läge
Volym	Bebyggelsealternativ, terrängbearbetning	3D-Designer

Kartlagren slås på från Kartlager i vänstermenyn. Se Hur du använder kartlager om du inte har gjort det tidigare.

Aktörer och ägande

Första uppslaget är sällan planen. Det är vilka som finns på och runt tomten: vilka fastigheter de äger, vilka bolag som i sin tur äger de bolagen, och vad de har byggt tidigare. Det avgör vem du förhandlar med, och om uppdragsgivaren har en portfölj i närheten som ändrar premisserna.

Klicka på tomten och läs fliken Ägare i Fastighetspanelen. Ägarstruktur visar kedjan led för led med andel per led. Ägare listar varje ägare som en rad, och raden expanderas med andel, sektion, intressetyp och ägandeform. Är den lagfarne ägaren ett single-purpose-bolag, är det den här kedjan som berättar vem du faktiskt förhandlar med: här ERP Barkarby AB, som ägs av Utköp Sveaviken Holding 1 AB och ERP Sweden Holding AB.

Klicka på bolagsnamnet, så öppnas Bolagspanelen. Fliken Ekonomi visar bokslutet år för år med omsättning och EBIT, nyckeltalen intäkter, EBITDA och nettoresultat, samt antal anställda. Ett tomtbolag utan anställda och med små intäkter är det normala för en utvecklingstomt. Det är moderbolaget som bär projektet, och fliken Fastigheter i samma panel visar resten av portföljen.

Kartlager	Svarar på
Ägar- och bolagsstruktur	Ägande fördelat på granntomterna
Exploateringsaktivitet	Vilka som bygger i området nu
Fastighetstransaktioner i media	Omtalade köp och försäljningar i närheten
Detaljplaneförslag	Vad en granntomt längre fram i processen har fått godkänt

Den sista punkten är värd mer än den ser ut att vara: en granntomt några kvarter bort som redan har varit genom behandling berättar vad kommunen faktiskt accepterade i fråga om höjd, exploatering och parkering.

Ramarna från planen

Därefter kommer det som binder: vad den övergripande planen säger, och vad som gäller på detaljnivå. Klicka på tomten i kartan och läs fliken Planbestämmelser i Fastighetspanelen för gällande detaljplan och kommunplan, och slå på kartlagren när du behöver se hur planerna ligger i förhållande till granntomterna.

Kartlager	Svarar på
Detaljplaner	Gällande markanvändningsändamål och plangränser
Kommunplaner	Övergripande ändamål där detaljplan saknas
Detaljplaneförslag	Planer under arbete som kan ändra förutsättningarna
Kartlagda kommunplaner	Vilka kommuner som har digitaliserat planerna

Byggnadsbeståndet i dag

Planen beskriver sluttillståndet, inte det som står där i dag. Skillnaden mellan de två är själva utvecklingspotentialen, så läs byggnadsbeståndet vid sidan av ändamålet:

Kartlager	Svarar på
Bostadshus	Var bostäderna ligger, och vilka typer bostadshus området består av
Kommersiella byggnader	Den kommersiella ytan som finns i dag
Byggnadsålder	Hur gammalt beståndet är, och därmed vad som realistiskt kan rivas eller transformeras
Exploateringsaktivitet	Vilka som redan bygger i området
Historiska flygfoton	Hur området såg ut tidigare, med ett flygfoto per årgång från 1950 till i dag

Byggnadsålder färgar beståndet efter byggår. Det avgör vad som realistiskt kan rivas eller transformeras: ett område från 1950-talet bedöms annorlunda än ett nybyggt kvarter, och åldersbilden säger också något om teknisk status och energikrav.

Exploateringsaktivitet visar vilka som har byggt i området och vad de har byggt. För en arkitekt är det inte bara konkurrentkartläggning: närområdets nyaste projekt är de bästa referenserna för vad kommunen har accepterat i höjd, täthet och uttryck, och vilka byggherrar som är värda att prata med.

Bostadshus är kartlagret du filtrerar i. Det täcker alla bostadstyper i Matrikkelen, grupperade i sex kategorier med omkring 26 byggnadstyper totalt: Bolighus (enebolig, våningshus, enebolig med sokkelleilighet), Parhus (vertikaldelt och horisontaldelt), Flerbostadshus (frittliggende och sammenbygd, 2, 3-4 och 5+ etasjer, terrassehus), Radhus (rekkehus, kjede- og atriumhus, andre småhus), Fritidshus och Övrigt (studentboliger, bofellesskap). Filtrera på en typ och du ser omedelbart var i området den finns.

Ett område med eneboliger på tomter planlagda för koncentrerad småhusbebyggelse eller flerbostadshus har en uppenbar förtätningspotential. Är området redan tätt bebyggt är exploateringen uttagen. Byggnadspanelen ger detaljerna per byggnad, bland annat byggnadstyp, våningar och om byggnaden har hiss. Det är uppgifter som är tunga att hämta manuellt för ett helt kvarter.

Detaljerna du behöver vidare står i planbestämmelserna: exploateringsgrad som BYA eller BOA, takfotshöjd och nockhöjd, minsta utomhusvistelseyta, parkeringskrav, takform och hänsynszoner. Dokumenten ligger i fliken Dokument.

Buller och luftföroreningar

Buller avgör ofta var på tomten det alls är möjligt att placera bostäder, och gul zon kostar dig utomhusvistelseyta. Bullerkartering enligt T-1442 täcker väg, järnväg och luftfart.

Kartlagren som gäller: Bullerkartering enligt T-1442, Vägbuller, ”Bullerkartan – järnväg”, ”Buller från tunnelbana, spårvagn och tåg” och storstadsvarianterna med egna nattkartor (väg, järnväg). Förorenad mark och ”Markföroreningar – områden” ligger i Föroreningar och är lika relevanta på en transformationstomt.

info

En bullerkarta är modellerad, inte mätt. Den placerar problemet, men ersätter inte en bullerteknisk utredning när åtgärden ligger i gul eller röd zon.

Kulturminnen och bevarande

Ett automatiskt fredat kulturminne på tomten är en av få saker som kan stoppa ett projekt helt, och det är billigast att upptäcka nu. Lagret ”Kulturarv – Askeladden WMS” visar kulturminnen från Riksantikvaren, inklusive SEFRAK-registrerade byggnader och fynd som utlöser undersökningsplikt enligt kulturminneloven § 8.

Ligger tomten inom ett registrerat område är det värt att läsa fredningsbeslutet och kontrollera om kommunen har egna gula listor innan du ritar. Naturskydd och antikvariskt skydd hänger ofta samman på samma tomt, så läs den här punkten och Natur, vatten och mark i samma runda.

Markförhållanden

Markförhållanden flyttar kostnadsbilden mer än någon annan punkt på listan. Ordningen är: ligger tomten under marin gräns, finns det kartlagd kvicklera, och vad säger jordartskartan.

Kartlager	Svarar på
Marin gräns	Om marin lera alls är möjlig
Möjlighet till marin lera	Sannolikhet inom marin gräns
Kvicklera	Kartlagda riskzoner
Kvicklera – aktsamhet	Områden som kräver bedömning
Ras och skred	Aktsamhet för jordskred, flodskred och stenskred
Jordarter	Avlagringstyp och djup
Berggrund N50	Bergart under jordarterna
NADAG – geotekniska undersökningar	Befintliga borrningar i närheten
Förorenad mark	Registrerade lokaliteter från Miljødirektoratet

Kartorna kommer från Norges geologiske undersøkelse (NGU) och Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). En befintlig borrning i NADAG några tiotal meter bort är ofta det som avgör om en geotekniker måste ut på tomten i den här fasen eller nästa.

info

En aktsamhetskarta är inte en riskzon. Den säger att förhållandena kan finnas, inte att de är kartlagda och bedömda.

Natur, vatten och mark

Här ligger invändningarna. En registrering från Artsdatabanken eller en värderad naturtyp inom planområdet är något kommunen och statsforvalteren letar efter, och bedömningsplikten följer av naturmangfoldloven §§ 8 till 12. Byggnadsgränsen mot vattendrag följer av plan- og bygningsloven § 1-8.

Kartlager	Svarar på
Artsdatabanken	Registrerade artfynd
Arter av nationellt förvaltningsintresse	Arter som väger tungt i en bedömning
Värderade naturtyper	Kartlagda naturtyper med värde
Vattendrag och avrinningsområden	Avstånd till vattendrag och var vattnet rinner
Aktsamhetsytor för översvämning, reglerade vattendrag och dammar	Beräknad utbredning vid givna återkomstintervall
Högvatten och stormflod	Stormflod och havsnivåhöjning
Grundvatten (GRANADA)	Grundvattennivå och borrhål
Markfuktighet	Våta partier som påverkar placering
Odlingsbar mark	Jordbruksskydd från Norsk institutt for bioøkonomi (NIBIO)

Odlingsbar mark är värd en egen titt på tomter i randzonen av ett byggområde: omdisponering kräver egen behandling, och det ärendet tar tid.

Tillfart och väg

Tillfarten avgör hur mycket av tomten som faktiskt är byggbar. Fri sikt, tillstånd för utfart, stigning upp till ny bebyggelse och plats för vändplan på egen mark är punkter som snabbt flyttar volymen.

Lagret ”Byggnadsgräns från vägens mittlinje” visar byggnadsgränsen från Statens vegvesen. ”Vägkategori, vägmyndighet och hastighetsgräns” säger vem som är vägmyndighet, Trafikmängd ger årsdygnstrafik, och ”Trafikolyckor – värmekarta” visar om korsningen du planerar att koppla dig till redan är ett problem.

Gatubilder

Fri sikt, stigning och hur utfarten faktiskt ser ut är lättare att bedöma från marknivå än ovanifrån. Street View-rutan högst upp i Fastighetspanelen låter dig vända dig runt i utfarten utan att lämna kartan. Dra i panelens vänstra kant för att göra rutan större.

När pekaren står över bilden ritar kartan en gul solfjäder: spetsen är punkten bilden är tagen från, och öppningen är riktningen kameran ser.

Drar du i bilden för att vända dig svänger solfjädern med. Här är samma tomt efter en vridning mot öster: figuren står stilla där bilden är tagen, medan öppningen har flyttat sig mot vägen, så du ser vilken fasad du har framför dig.

Täckningen är Googles. Ligger tomten en bit från närmaste väg som Google har kört står det Ingen gatuvy i stället för rutan.

Hur långt kommer du härifrån?

Tillfart handlar lika mycket om vilka tomten når som om hur man kör in på den. Klicka på Reseavstånd i den högra verktygsraden, klicka på startpunkten på tomten, och lägg flera isokroner i samma karta med olika färger.

Exemplet nedan använder två: 15 minuter med bil i grönt och 10 minuter till fots i orange, båda med avgång från Barkarbystaden.

Isokron	Svarar på
10 minuter till fots	Närområdet. Hinner de boende till livsmedelsbutik, grundskola och gymnasieskola utan bil
15 minuter med bil	Regionen tomten betjänar, och hur långt bort en köpargrupp kan bo
Lägg till kollektivtrafik	Hur mycket tomten når utan bil, vilket är argumentet parkeringsnormen vilar på

Zooma ut, och skillnaden blir poängen: gångisokronen täcker närområdet, medan bilisokronen sträcker sig långt ut i regionen.

Slå på kartlager innan du ritar isokronen, så svarar den på vad som ligger innanför. Här är bara gångisokronen på 10 minuter ritad, med Dagligvarukedjor, Förskolor, Grundskolor och Gymnasieskolor påslagna. Kartan visar direkt vilka förskolor, butiker och skolor som ligger innanför ytan och vilka som ligger utom räckhåll till fots. Det är lika nyttigt att se vad tio minuter inte räcker till. Checklistans fråga om närservice är besvarad i en enda bild.

Lägger du en kollektivtrafikisokron vid sidan av bilisokronen ser du hur bilberoende tomten är. Är bilisokronen mycket större blir parkeringsnormen och kollektivtrafikkravet i planbestämmelserna tunga att uppfylla. Analysera beskriver verktyget i detalj, och Upptagningsområde - metodik metoden och hastighetsantagandena.

Teknisk infrastruktur

Om det ligger vatten och avlopp i vägen utanför, eller om anslutningen måste gå över granntomten, är skillnaden mellan ett enkelt och ett dyrt exploateringsavtal.

”VA-anläggningar längs väg” visar kommunala ledningsstråk där de finns, ”Brunnslock, dagvattenbrunn och brandpost” placerar punkterna, och Avloppsanläggningar visar reningsverk och utsläppspunkter. På elsidan ligger Nätanläggningar, Transformatorstationer och ”Byggnadsförbud – kraftledningar” i Energi.

info

Privata servisledningar är sällan registrerade. Kartlagret berättar var huvudledningen går, inte vad som redan är infört på tomten.

Målpunkter, gångavstånd och närområde

Vad ligger inom gångavstånd

Det här är punkten som tar två dagar manuellt och under en timme här: vad som finns inom gångavstånd, och vilka som bor runt omkring. Livsmedelsbutik, skola och förskola inom gångavstånd är argument i studien, inte utsmyckning, och de avgör vilken bostadssammansättning det är försvarbart att föreslå.

Kartlager	Svarar på
Dagligvarukedjor	Närmaste livsmedelsbutik, med kedja
Förskolor, Grundskolor, Gymnasieskolor	Utbudet inom rimligt avstånd
Skolupptagningsområden	Vilken skola tomten hör till
Apotek, Fastläkare, Träningscenter	Resten av den dagliga infrastrukturen
Kollektivtrafikhållplatser, Kollektivtrafiklinjer, Kollektivtrafikdensitet	Kollektivtrafiktäckning och frekvens
Gångavstånd till kollektivtrafikhållplatser	Faktiskt gångavstånd, inte fågelvägen

Vem bor runt omkring

Närområdet läser du i Demografi:

Kartlager	Svarar på
Befolkning, Befolkningsrutnät 100 × 100 m	Hur tätt folk bor, ner på rutnivå
Dagtidsbefolkning	Hur många som är här på dagtid, inte bara var de sover
Åldersfördelning	Om området är ungt, äldre eller blandat
Hushåll	Hushållsstorlekar, och därmed vilka lägenhetsstorlekar som saknas
Utbildningsnivå, Utbildningsområde	Utbildningsprofilen i närområdet
Inkomst, Förmögenhet	Köpkraft och betalningsvilja

Det är detta underlag du argumenterar bostadssammansättningen utifrån: en åldersfördelning med många äldre och små hushåll pekar mot andra lägenhetsstorlekar än ett område med barnfamiljer, och utbildnings- och inkomstprofilen säger något om vilken prisnivå området bär.

Gångavståndet i minuter, inte i meter, kommer från Reseavstånd, som står under Tillfart och väg. Färdsätten och hastigheterna står under Färdsätt och hastighetsantaganden.

Terräng, sol och skugga

Byt till 3D-läge i verktygsraden när ramarna är kartlagda. Hur terrängen faller där du vill placera byggnader, parkering och tillfart är lättare att läsa i 3D än i en höjdkarta, och verktygen i den högra verktygsraden ger talen.

Klicka på 3D högst upp till höger, klicka på byggnaden du vill analysera så att den får svart kontur, och välj verktyget i den högra verktygsraden. Mätningar fungerar i både 2D och 3D. Dagsljus, Skugganalys, Höjdprofil, Siktlinje och Siktfält kräver 3D. Öppnas Fastighetspanelen blir verktygen kvar i raden, men stäng panelen för att få plats.

Video: verktygen i 3D

Videon byter till 3D och öppnar Mätningar, Dagsljus, Skugganalys, Höjdprofil, Siktlinje och Siktfält i tur och ordning.

Längd: 1 minut och 7 sekunder. Hela samlingen ligger på Videor.

Se tomten från flera sidor

En enda 3D-vy berättar lite. Poängen är att vända sig runt tomten: varje riktning visar en annan granne, en annan terrängform och en annan fasad att ta hänsyn till.

Sedd från öster syns en annan del av bebyggelsen runt tomten, och terrängens fall blir tydligare.

Från norr ser du tomten från ännu en sida, med andra grannar och en annan fasad.

Zooma in när du ska bedöma volymerna mot varandra. På nära håll läser du våningshöjder, avstånd till grannbyggnader och hur terrängen faktiskt faller över tomten.

Sol, skugga och sikt

Verktyg	Ger dig
Dagsljus	Solstudie över dygnet för valt datum
Skugganalys	Skuggkastning mot grannens uteplats
Höjdprofil	Höjdprofil längs en linje du ritar
Siktlinje och siktfält	Siktförhållanden från en valfri punkt
Mätningar	Avstånd och yta direkt i modellen

Det här är svaret på kravet om solanalys och negativ skuggverkan som många bestämmelser ställer, och det ger en bild du kan lägga direkt in i studien. Dagsljus och Skugganalys tar månad, dag och klockslag, och animerar över dygnet så att du ser solens vandring på fasaden. Höjdprofil ritas som en linje mellan två punkter och läses som ett diagram nederst, från startpunkten till vänster till slutpunkten till höger, med längd, höjdskillnad och brantaste stigning. I 3D visar den både terräng och byggnader, i 2D bara terräng. Siktlinje färgas grön där sikten är fri och röd där terräng eller byggnader bryter den. Analysera beskriver varje verktyg med sin egen panel.

info

Dagsljus och Skugganalys beräknas geometriskt utifrån solens läge. Vegetation, fönsteröppningar och reflexer är inte med, så en formell dagsljusberäkning mot TEK17 § 13-7 görs i ett dedikerat verktyg. Höjdprofilen dokumenterar däremot direkt att en volym håller sig under höjdgränsen i planen, med kartlagret Planbestämmelser påslaget.

Siktfält

Siktfält utvidgar siktlinjen till ett helt synfält och kräver 3D. Placera observationspunkten i kartan: allt som är synligt därifrån färgas grönt på terräng och byggnader, allt som är skymt färgas rött, och synvinkeln ställs till 45, 180 eller 360 grader.

Du klickar först på observationspunkten, och sedan en gång till för att sätta synriktningen. Det gröna är ytan punkten faktiskt ser, det röda är skymt bakom terräng och grannbyggnader, och den orange ramen visar synvinkeln. Fältet läggs i listan under Skapade av dig med sin vinkel, så du kan lägga flera vid sidan av varandra. Håll pekaren över raden, och du kan byta synvinkel mellan 45, 180 och 360 grader utan att sätta punkten på nytt: 45 grader för utsikten från en bestämd fasad, 180 för hela utblicken från en sida, 360 för allt en punkt ser.

Sätt punkten på öppen mark, inte uppe på en byggnad: står punkten inne i byggnadsbeståndet ser den ingenting, och hela fältet blir rött. Exemplet nedan är ett 180-graders fält från öppen mark på tomten i Barkarbystaden: terrängen och fasaderna punkten ser är gröna, allt som ligger i skuggan av en byggnad är rött. Det är insynsbilden en granne eller kommunen kommer att fråga efter.

Vänd riktningen, och samma verktyg svarar på den motsatta frågan: vad grannen ser in mot tomten, vilket är insynsbedömningen kommunen frågar efter. Höjden på punkten avgör resultatet, så en punkt högt på en fasad ser längre än en i marknivå. Se Analysera för verktyget i detalj.

Volymstudie och illustration

Kommer snart

I 3D-Designer ritar du bebyggelsealternativ som volymer med fotavtryck och höjd, markerar befintliga byggnader som rivna, lägger in byggnadsgränser som stödlinjer, bearbetar terrängen med volym i m³ för massberäkning och importerar IFC-filer från projekteringen. Fram till dess är 3D-läget och verktygen ovan det som täcker volymstudien.

Närliggande områden

• Förstå fastighet och kontext för detaljuppslaget på varje enskild tomt.
• Hitta fastighet och möjligheter när du letar efter tomten i stället för att ha fått den tilldelad.
• Bedöma risk när översvämning, markförhållanden och det som belastar fastigheten ska dokumenteras för sig.
• Analysera värde och potential när volymen är satt och du ska räkna på ekonomin.