Bedöma risk

Innan en bank ger lån, en försäkringsgivare tecknar en försäkring eller en advokat lämnar ett utlåtande måste riskbilden kring fastigheten vara känd. Den här sidan går igenom den bilden punkt för punkt på en fastighet: vad som vilar på den juridiskt, vad som hotar den fysiskt och vad den bär ekonomiskt.

Fem portaler, en karta

Listan nedan är samma lista som ett kreditärende eller en due diligence alltid har bestått av. Det nya är var svaren finns. Översvämningszonerna låg hos Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), jordarterna och radonkartan hos Norges geologiske undersøkelse (NGU), förorenad mark hos Miljødirektoratet, bygglovsärendena i kommunens eget arkiv och ägarkedjan i Brønnøysundregistrene. Varje uppslag var sin egen portal med sitt eget kartutsnitt, och ingen av dem kände till den fastighet du hade framför dig.

Här är de lager i samma karta, och fastigheten är redan identifierad. Två handläggare som öppnar samma fastighet ska komma fram till samma riskbild, och varje yta ska vara spårbar till en källa med känt uppdateringsdatum.

Exemplet genom sidan är Nesgata 1 i Lillestrøm, hotellet vid Norges Varemesse på ytan mellan Nitelva och järnvägen. Tomten träffar flera av punkterna på listan samtidigt: översvämningszoner, översvämningshändelsen 1995, en skyddsanläggning, kvicklera-aktsamhet och marin lera. Förorenad mark har ingen registrering på själva tomten, och det är också ett fynd.

Vem det här är för

Kreditanalytiker, underwriters, fastighetsjurister, due diligence-team, investeringskommittéer och ESG-ansvariga som behöver ett faktaunderlag de kan dokumentera. Utvecklare och arkitekter använder samma lista som förarbete till ROS-analysen i ett planärende.

Checklistan

Punkt	Vad du letar efter	Var i Placepoint
Ägarkedjan	Vem som äger, genom vilka bolag	Fliken Ägare i Fastighetspanelen
Bygglovsärenden	Oavklarade förelägganden, klagomål, dispenser	Myndighetsärenden
Belastningar	Panter, servitut, rådighetsinskränkning i Grunnboken	Fliken Dokument
Översvämning	20-, 200- och 1000-årsflöde, aktsamhet, händelser, skydd	Risk
Markförhållanden	Kvicklera, marin lera, jordarter, ras och skred	Risk, Geologi
Radon och föroreningar	Radonkänslighet, registrerad förorenad mark	Risk, Föroreningar
Hyresgäster	Vem som betalar hyran, och hur länge	Fliken Hyresgäster
Värdering	Egna transaktioner mot grannarnas	Fliken Transaktioner, Prisinformation
Energi	Energiklassning per byggnad	Fliken ESG

Kartlagren slås på från Kartlager i vänstermenyn. Se Hur du använder kartlager om du inte har gjort det tidigare.

Video: risklagren på kartan

Videon lägger på Kvicklera och Översvämningszoner från katalogen och visar ett lager i taget med reglagen i panelen Kartlager. Två riskytor ovanpå varandra är svåra att läsa. Reglaget döljer ett lager utan att ta bort det.

Längd: 1 minut och 25 sekunder. Hela samlingen finns på Videor.

Vad som vilar på fastigheten

Klicka på tomten, och Fastighetspanelen öppnas med lagfaren ägare och nyckeltal högst upp. De två flikarna som bär den juridiska delen av riskbilden är Ägare och Myndighetsärenden.

Fliken Ägare visar ägaren högst upp och ägarstrukturen led för led under, med procentandel per led och utländskt ägande där det är registrerat. För Nesgata 1 är markägaren Thon Hotellbygg AS, ägt av Thon Eiendomsdrift AS, och högst upp står Olav Thon Stiftelsen med 100 %. Är lagfaren ägare ett single-purpose-bolag, är det den här kedjan som berättar vem du faktiskt har som motpart, och en sökning på organisationsnumret visar resten av deras portfölj.

Myndighetsärenden hämtar bygglovsärenden, dispenser, klagomål och förelägganden från kommunens arkiv, med antal dokument per ärende. Nesgata 1 har 17 ärenden, från fettavskiljare och trafiksäkerhet i gatan till detaljregleringsplanen för Norges Varemesse med 182 dokument. Visa för växlar mellan den här fastigheten och området runt omkring. Ett oavklarat föreläggande eller ett oavslutat klagoärende är ofta den juridiska risk som fördröjer ett kreditärende mest, och den står här, inte i Grunnboken.

Belastningar och Grunnboken

Kommer snart

Fliken Dokument visar inskrivna dokument och utdrag ur Grunnboken från Kartverket, med belastningar, servitut, rådighetsinskränkning och panter kopplade till de dokument de kommer från. Fram till dess beställer du utdraget från Kartverket som tidigare. Se Grunnbok och dokument.

Översvämning

Översvämning är den punkt som oftast avgör om en tomt kan bebyggas, och i vilken säkerhetsklass. Fyra lager i Risk svarar på det, i den här ordningen.

Översvämningszoner är de karterade översvämningszonerna från Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), med ett underkartlager per återkomstintervall: 10, 20, 50, 100, 200, 500 och 1000 år, och för de senaste karteringarna även 200-årsflödet år 2100 med förväntade klimatförändringar. Bilden visar 10-årsflödet, som lagret börjar med: översvämningsutsatt areal och lågpunkter i två blå skrafferingar längs båda stränderna av Nitelva. Slå på 200-årsflödet i underkartlagren när ärendet gäller ny bebyggelse. Det är det de flesta kommuneplaner hänvisar till.

Aktsamhetsytor för översvämning, reglerade vattendrag och dammar är den landsomfattande aktsamhetskartan. Den gäller där ingen översvämningszon är karterad, och är beräknad från terrängen enbart. Träffar tomten aktsamhetsytan men inte översvämningszonen, är det aktsamhetsytan som gäller till dess att en sakkunnig har bedömt bort den.

Översvämningsområden, översvämningsskyddsområden och översvämningshändelser lägger på historiken. Där en översvämningszon säger vad som kan hända, säger en händelse vad som har hänt: översvämningen på Østlandet 1995 är en egen klass i lagret, och ytorna den täckte runt Lillestrøm ligger som skraffering över kartan. Översvämningsskyddsområdena i samma lager visar vilket återkomstintervall en översvämningsvall är dimensionerad för.

Skyddsanläggningar visar de anläggningar NVE har registrerat. Översvämningsskyddet i Lillestrøm ligger här som en linje längs älvstranden, och det är skillnaden mellan en tomt i översvämningszonen med och utan skydd. En skyddsanläggning ändrar inte översvämningszonen i kartan, men den ändrar bedömningen.

ℹ En översvämningszon och en aktsamhetsyta är båda modellerade. De placerar problemet, men ersätter inte en hydrologisk bedömning när åtgärden ligger innanför.

Markförhållanden

Markförhållanden flyttar kostnadsbilden mer än någon annan punkt på listan, och för en bank är det frågan om säkerheten står på trygg mark. Ordningen är: ligger tomten under marin gräns, finns det karterad kvicklera, och vad säger jordartskartan.

Kvicklera – aktsamhet visar de områden NVE bedömer kan ha kvicklera, härlett från marin gräns och terräng. Kvicklera vid sidan av visar de karterade farozonerna med riskklass. Runt Lillestrøm följer aktsamhetsområdena älvfåran och ravinerna, och de ligger intill tomten. Det betyder att en geoteknisk bedömning krävs före utbyggnad, inte att skred är sannolikt, och en byggnad som redan står där är inte i fara av den anledningen.

Möjlighet till marin lera från Norges geologiske undersøkelse (NGU) graderar sannolikheten innanför marin gräns. Det är det här lagret som förklarar varför kvicklera-aktsamheten ligger där den ligger.

Jordarter visar avsättningstyp: älvavsättning, marin avsättning, torv. För grundläggning är den här kartan lika viktig som kartan över kvicklera, och en befintlig borrning i NADAG några tiotal meter bort är ofta det som avgör om geoteknikern måste ut på tomten nu eller senare.

Ras och skred samlar skredhändelserna och aktsamhetskartorna för stenras, snöskred och jord- och flödesskred i ett lager. Händelserna är punkter med skredtyp. Aktsamhetsytorna är det som fyller kartan runt Lillestrøm, och teckenförklaringen säger vilken skredtyp en yta gäller. En negativ träff är lika dokumenterbar som en positiv: ingen händelse på tomten hör hemma i ärendet.

ℹ En aktsamhetskarta är inte en farozon. Den säger att förhållandena kan finnas, inte att de är karterade och bedömda. Kartorna här är tidig screening. Projektering kräver en geoteknisk rapport.

Radon och förorenad mark

Radonkänslighet från NGU graderar radonpotentialet efter berggrund och jordarter i fyra klasser. Ytan runt Lillestrøm är Moderat till låg, med ett bälte märkt Osäker längs älvens gamla fåra. Nya bostäder ska radonsäkras enligt TEK17 § 13-5 oavsett, så kartan avgör inte om, utan hur grundligt, och för uthyrning är en radonmätning i byggnaden det som räknas.

Förorenad mark visar de lokaliteter Miljødirektoratet har registrerat, i fyra klasser från Lite/inte förorenad till Inte acceptabel förorening och behov av åtgärder. Norr om tomten, längs Verkstedveien, ligger en lokalitet med acceptabel förorening enligt dagens användning, och vid Strømmen en där åtgärder behövs. Själva tomten har ingen registrering. Registret är inte komplett: en tomt utan träff är inte bevisad ren, och för äldre industri- och bensinstationstomter bör föroreningsstatusen verifieras oberoende av det.

Kulturminnen

Kulturarv – Askeladden WMS från Riksantikvaren visar skyddade kulturminnen, säkringszoner och kulturmiljöer. SEFRAK-registrerade byggnader är ett eget underkartlager som du slår på därutöver. En SEFRAK-byggnad är inte skyddad, men den utlöser en bedömning hos kommunen före rivning eller väsentlig ändring, och det är en tidskostnad som hör med i riskbilden.

Vad fastigheten bär

Den finansiella delen läser du i flikarna, med ett kartlager som sätter talen i sammanhang.

Fliken Hyresgäster listar vilka som håller till på adressen, med bransch, anställda och hur länge de har varit där, hämtat från Brønnøysundregistrene. Nesgata 1 har en hyresgäst, hotellet självt, med 167 anställda. Hela hyresintäkten från ett bolag är koncentrationsrisk i sin renaste form, och om det är ett problem avgörs av hyresgästens egna tal, som fliken länkar vidare till.

Fliken Transaktioner visar fastighetens egna försäljningar med datum, typ och försäljningspris, och aktietransaktioner i en egen lista. Nesgata 1 har tre, den senaste 2001 till 40,2 mn kr i fri försäljning. För en fastighet som inte har bytt ägare på över 20 år säger de lite om dagens värde, och det är kartlagret nedan som ger referensen för belåningsgraden.

Fastighetspriser lägger grannarnas försäljningar i kartan, med pris och datum. Det är kontrollen av uppskattningen: vad jämförbara fastigheter inom några hundra meter faktiskt har sålts för. Analysera ger samma jämförelse som tabell och diagram för ett valt område.

Fliken ESG visar energideklarationer och certifieringar per byggnad, placerade i rutnätet för energiklassning mot uppvärmningskälla. Hotellet på Nesgata 1 har klass C från en deklaration utfärdad 2010, och fliken säger själv att en deklaration äldre än tio år inte längre är giltig. För ESG-rapportering och gröna lånramar är energiklassningen från Enova nyckeltalet, och en föråldrad deklaration är också en upplysning.

Sätt ihop det

Ett kreditärende på Nesgata 1 ser ut så här efter rundan ovan:

Kategori	Fynd på Nesgata 1	Källa
Juridiskt	Olav Thon Stiftelsen genom två bolagsled; 17 ärenden, bland dem detaljregleringen för Norges Varemesse	Brønnøysundregistrene, kommunens arkiv
Översvämning	Karterad översvämningszon längs Nitelva, översvämningshändelse 1995, översvämningsskydd registrerat	Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE)
Markförhållanden	Kvicklera-aktsamhet intill tomten, mycket stor möjlighet till marin lera, ingen karterad farozon	NVE, Norges geologiske undersøkelse (NGU)
Radon och föroreningar	Moderat till låg radonkänslighet, ingen registrerad förorenad mark på tomten	NGU, Miljødirektoratet
Finansiellt	En hyresgäst med 167 anställda, senaste försäljningen 2001, energiklassning C från en föråldrad deklaration	Brønnøysundregistrene, Kartverket, Enova

Skärmbilderna från kartan går direkt in i ärendeunderlaget, och Taggar håller ihop de fastigheter i portföljen som ska genom samma runda. Rapporter med talen samlade kommer i Rapporter.

Efter screeningen

• Kvicklera-aktsamhet eller marin lera på tomten: beställ en geoteknisk bedömning före åtgärd, och kontrollera NADAG för borrningar som redan finns.
• Innanför en översvämningszon: läs kommuneplanens bestämmelser om säkerhetsklass och om skyddsanläggningen är lagd till grund.
• Registrerad förorenad mark, eller äldre industriverksamhet utan registrering: kontrollera lokaliteten i Miljødirektoratets databas över markföroreningar.
• Uthyrning av bostad: radonmätning i byggnaden, oavsett vad aktsamhetskartan säger.
• Oavklarat föreläggande eller klagoärende i Myndighetsärenden: hämta ärendedokumenten från kommunen innan ärendet går vidare.

Närliggande områden

• Förstå fastighet och kontext för uppslaget som kommer före riskbedömningen.
• Möjlighetsstudie när frågan är vad tomten tål, inte bara vad som hotar den.
• Analysera värde och potential för värdeanalysen som går parallellt.
• Styr och bevaka portfölj för att köra samma runda på en hel portfölj.