Aktietransaktion
En aktietransaktion är en försäljning av en fastighet där köparen tar över aktierna i bolaget som äger den, i stället för själva fastigheten. Eftersom lagfarten i grunnboken (det norska registret över rättigheter i fastigheter) inte ändras, syns affären inte som ett inskrivet ägarbyte. Den måste läsas ut ur aktieägarregistret.
Försäljningsformen kallas också bolagsförsäljning. Den är vanlig för kommersiella fastigheter som ägs genom ett SPV. Vi hittar aktietransaktioner genom att jämföra aktieägarregistret från år till år för bolag som är lagfaren ägare till en fastighet. En aktietransaktion registreras när bolaget får en ny ägare med över 50 % av aktierna, eller när bolaget som kontrollerar ägaren byts ut, till exempel när holdingbolaget ovanför SPV:t säljs. Omorganiseringar där den yttersta ägaren i koncernen är densamma före och efter räknas som interna och får inget pris.
Fastighetsvärde och aktiepris
Priset vi anger för en aktietransaktion är fastighetsvärdet: det värde parterna kom överens om för fastigheten. Aktiepriset är något annat. Det räknas fram ur fastighetsvärdet med avdrag för bolagets räntebärande nettoskuld och en rabatt för latent skatt, och det justeras för rörelsekapital. Ett SPV med en fastighet värderad till 500 mn kr och 300 mn kr i skuld säljs därför för under 200 mn kr i aktier. Pris/m² räknas på BOA från matrikkelen (det norska fastighetsregistret) och kan skilja sig från arean i en försäljningsprospekt.
Tre prisnivåer
Varje pris har en nivå, och nivån följer alltid med siffran:
- Nivå A, rapporterad: priset kommer från en rapporterad transaktion i branschdatabaser eller press och kopplas till aktietransaktionen via matrikkelnummer, år och köpare eller säljare.
- Nivå B, härlett fastighetsvärde från bokslut: köparen använde ett nybildat bolag, och värdet räknas fram ur årsredovisningarna för köparbolaget och SPV:t, till exempel anskaffningsvärdet för aktierna plus SPV:ts nettoskuld. Bokslutet visar inte skatterabatten, så nivå B ligger ofta några procent under ett rapporterat pris.
- Nivå C, okänd: det finns varken ett rapporterat pris eller ett bokslut som avslöjar priset.
Om ett pris gäller flera fastigheter i en portfölj fördelas det efter BOA.
Datum och precision
Aktieägarregistret visar ägarna per den 31 december, så registret ensamt ger bara året. Datumet har därför en precision: dag, vecka, kvartal eller år. Rapporterade transaktioner ger ofta kvartal eller vecka. Annars använder vi signaler från Brønnøysundregistrene (det norska bolagsregistret) och grunnboken: när en ny styrelse från köparens koncern registreras i bolaget, när bolaget flyttar till köparens adress eller när ett nytt pantbrev skrivs in på fastigheten. Styrelsebytet markerar oftast genomförandet, några veckor efter att affären blev känd. Om det inte finns några signaler sätts datumet till den 31 december och precisionen till år.
Begränsningar
- Skatterabatten står inte i bokslutet och kan inte observeras.
- Köp genom ett befintligt holdingbolag som äger flera fastigheter går inte att prissätta utifrån bokslut. De flesta aktietransaktioner har därför nivå C.
- Ett bolag som äger fastigheter men driver annan verksamhet prissätts inte utifrån bokslut, eftersom köpeskillingen då gäller hela verksamheten.
Aktietransaktionerna för en fastighet visas i en egen flik under Transaktioner i Fastighetspanelen, tillsammans med parternas koncernmoderbolag.
Från Placepoints ordbok: Aktietransaktion
Mer information: Skatteetaten: aksjonærregisteret, Brønnøysundregistrene: Regnskapsregisteret
Engelska: Share deal (försäljning av en fastighet genom aktierna i bolaget som äger den).
Vanliga frågor
Varför är aktiepriset lägre än fastighetsvärdet?
Köparen tar över bolagets skulder och en latent skatt. Aktiepriset är fastighetsvärdet minus räntebärande nettoskuld och skatterabatten, justerat för rörelsekapital.
Varför saknar många aktietransaktioner pris?
De flesta affärer rapporteras inte. När köparen använder ett befintligt holdingbolag med flera fastigheter visar bokslutet inte vad den enskilda fastigheten kostade. Sådana aktietransaktioner får nivå C.
Hur exakt är datumet?
Det framgår av precisionen: dag, vecka, kvartal eller år. Utan ett rapporterat datum eller signaler från Brønnøysundregistrene och grunnboken är bara året känt.