Ankarhyresgäst
En ankarhyresgäst är den stora, centrala hyresgästen i ett köpcentrum, en kontorsbyggnad eller en logistikanläggning som drar till sig andra hyresgäster och besökare. Begreppet kommer från köpcentrumbranschen, där ett stort ankarvaruhus i varje ände av centrumet skapade trafik genom hela byggnaden. I dag används det bredare om varje hyresgäst som är stor nog att definiera byggnaden och som andra hyresgäster medvetet placerar sig intill.
Ankarhyresgästen har typiskt längre kontrakt än övriga hyresgäster, oftare 10-15 år, och förhandlar bättre villkor än små hyresgäster: lägre hyra per kvadratmeter, flexibilitet vid utökningar, krav på marknadsföring av byggnadens samlade sammansättning, vetorätt mot konkurrerande hyresgäster ("exclusivity clauses") eller kontroll över gemensam marknadsföringsbudget. I gengäld bidrar ankaret med ett namn som ska dra trafik och som ofta namnges i hyresvärdens marknadsmaterial, prospekt och centrumets utvändiga skyltning.
Ägarens beroende av en enda hyresgäst är en känd risk och slår direkt igenom i yield, WAULT och marknadsvärde. Förlorar du ankaret faller besöken i ett köpcentrum, och färre besök ger omsättningsfall hos sidohyresgästerna, som då förhandlar ned sin egen hyra eller flyttar ut. Due diligence på en byggnad med dominant ankarhyresgäst analyserar därför alltid ankarets kreditvärdighet, omsättningsutvecklingen i butikerna, kontraktslängd, break-klausuler och kostnaden för att ersätta ankaret med en ny hyresgäst. I prissättningen läggs ett "single tenant"-påslag på kapitaliseringsräntan för byggnader där över 50 % av hyran kommer från en enda aktör.
I kontorssegmentet kallas fenomenet ibland "named tenant" och fungerar på samma sätt som i handeln, men med andra utlösande faktorer: en huvudhyresgäst med känt varumärke ger byggnaden identitet (Aker Brygge, Schibsteds bygg, DNB-bygget) och sänker återuthyrningsrisken för resten av byggnaden. I logistikanläggningar är det vanligt att hela byggnaden är uppförd för en enda hyresgäst (build-to-suit) på ett långt bare-house- eller triple-net-avtal, och då är hela kontraktsvärdet knutet till den enskilda hyresgästens kredit.
Norska hyresavtal för köpcentrum följer husleieloven, den norska hyreslagen, men de flesta av lagens regler kan avtalas bort i avtal om uthyrning av lokal, jämför husleieloven § 1-2, vilket gör att avtal om kommersiell uthyrning genomgående präglas av avtalsfrihet. Villkoren mellan hyresvärd och ankarhyresgäst är därför i praktiken individuellt förhandlade och varierar betydligt. Omsättningshyra, där ankaret betalar en grundhyra plus en procentandel av omsättningen över en tröskelnivå, är mycket vanligt i köpcentrum och ger hyresvärden del i ankarets uppsida, men också exponering mot ankarets nedsida.
I Placepoint kan du undersöka en fastighet i fastighetspanelen och se vilka verksamheter som är registrerade i byggnaden, så att du snabbt får överblick över om en hyresgäst dominerar den samlade areafördelningen. Exemplet Hyresgästprospektering visar hur du kan identifiera ankarhyresgäster i ett område som en del av marknadsanalysen.
Så ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel - Enheter och Hyresgäster:
Från Placepoints ordbok: Ankarhyresgäst
Mer information: Lovdata: Husleieloven § 1-2 (uthyrning av lokal), Eiendom Norge: Marknadsrapporter, Newsec: Property Asset Management
Engelska: Anchor tenant.
Vanliga frågor
Vad är en ankarhyresgäst?
En stor och namngiven hyresgäst som drar till sig andra hyresgäster och besökare till en byggnad. Vanligt i köpcentrum, kontorsbyggnader och logistikanläggningar. Ankarhyresgästen har längre kontrakt och bättre villkor än de små hyresgästerna i samma byggnad.
Vilka villkor är typiska för ankarhyresgäster?
Längre kontraktslängd (10-15 år), lägre hyra per kvadratmeter, flexibilitet vid utökning, krav på marknadsföring och ibland vetorätt mot konkurrerande hyresgäster. I köpcentrum är omsättningshyra vanligt.
Varför är det riskabelt med bara en ankarhyresgäst?
Förlorar byggnaden ankaret faller besöken och intäkterna för resten av hyresgästerna. Värderare lägger därför på ett "single tenant"-påslag i kapitaliseringsräntan för byggnader där över hälften av hyran kommer från en aktör.
Gäller norska husleieloven för ankarhyresgäster?
Ja. Avtal om kommersiell uthyrning regleras av husleieloven, men har stor avtalsfrihet. Villkor mellan hyresvärd och en ankarhyresgäst förhandlas individuellt och varierar mycket.