Avkastningskrav
Avkastningskrav är den avkastning en investerare minst måste förvänta sig för att vara villig att placera pengar i en fastighet framför ett annat placeringsalternativ. Det är priset på risk: desto osäkrare kassaflödet är, desto högre avkastning kräver investeraren för att ta på sig den. Kravet är utgångspunkten för all värdering av kommersiella fastigheter, eftersom det avgör hur mycket framtida hyresintäkter är värda i dag.
Kravet byggs upp i lager. Basen är en riskfri ränta, normalt räntan på en lång norsk statsobligation, som speglar vad du får utan risk. Ovanpå detta läggs en riskpremie för fastigheter som tillgångsslag, och därefter påslag för det enskilda objektet: läge, byggnadens standard, hyresgästernas soliditet, återstående hyrestid (WAULT) och flyttrisk. En nybyggnad på Aker Brygge med ett 15-årigt statligt hyresavtal har lågt avkastningskrav, en äldre kontorsbyggnad i en mindre stad med kort hyrestid har högt.
Avkastningskravet hänger tätt samman med yield och kapitaliseringsränta. I praktiken används begreppen om varandra, men avkastningskravet är det investeraren önskar, medan yielden är det marknaden faktiskt prissätter. I ett diskonterat kassaflöde är avkastningskravet den diskonteringsränta som omvandlar framtida kassaflöden till ett nuvärde, och det är nära släkt med internräntan (IRR) som mäter den faktiska avkastningen ett köp ger. För ett lånefinansierat köp skiljer man mellan avkastningskravet på totalkapitalet och det högre kravet på eget kapital, som ökar med belåningsgraden.
När räntan stiger, stiger avkastningskravet, och då faller värdena även om hyran är oförändrad. Detta är huvudmekanismen bakom värdefallet i norska kommersiella fastigheter under perioder med räntehöjningar: en ökning av kravet från 4,5 till 5,5 procent kan i sig sänka värdet på en byggnad med över 15 procent. Därför följer investerare Norges Banks räntebana lika noga som de följer hyresmarknaden.
I Placepoint kan du sammanställa marknadsvärde, NOI och hyresförhållanden när du bedömer vilket avkastningskrav en fastighet bör prissättas efter.
Från Placepoints ordbok: Avkastningskrav
Mer information: Eiendom Norge: Marknadsrapporter, Norges Bank: Räntor, Store norske leksikon: avkastning
Engelska: Required rate of return (hurdle rate).
Vanliga frågor
Vad är avkastningskrav?
Avkastningskravet är den minsta avkastning en investerare måste förvänta sig för att placera pengar i en fastighet framför ett alternativ. Det är priset på risk och utgångspunkten för att värdera kommersiella fastigheter: högre risk ger högre krav.
Vad är skillnaden mellan avkastningskrav och yield?
Avkastningskravet är det investeraren önskar uppnå, medan yielden är det marknaden faktiskt prissätter fastigheten till. I praktiken ligger de nära varandra, och i ett diskonterat kassaflöde används avkastningskravet som diskonteringsränta.
Hur sätts avkastningskravet?
Det byggs upp i lager: en riskfri ränta (lång statsobligation), en riskpremie för fastigheter, och påslag för läge, standard, hyresgästernas soliditet och återstående hyrestid (WAULT). Lånefinansiering ger ett högre krav på eget kapital än på totalkapitalet.
Varför faller fastighetsvärden när räntan stiger?
Eftersom avkastningskravet följer räntan. Stiger kravet måste framtida hyresintäkter diskonteras hårdare, och värdet faller även om hyran är oförändrad. En ökning av kravet med en procentenhet kan sänka värdet med en god bit över tio procent.