Bare-house
Bare-house är en form av lokalhyra där hyresgästen tar över de flesta skyldigheter som hyresvärden annars skulle ha: drift, underhåll, utbyten, försäkring och fastighetsskatt. Begreppet kommer från shippingbranschens "bareboat charter", där redaren hyr ut fartyget "bart" och hyresgästen själv står för besättning, drift och försäkring. På land används ordet om hyresavtal för byggnader som ligger nära det amerikanska triple-net (NNN), där hyresgästen bär alla tre kostnadskategorierna utöver själva hyran.
I praktiken innebär bare-house att hyresvärden nästan uteslutande sitter med kassaflödesrisken kopplad till hyresgästens betalningsförmåga, inte till själva byggnadens drift. Hyresgästen får i gengäld kontroll över driftsbesluten, ofta rätt att göra anpassningar utan hyresvärdens samtycke inom en given ram, och bär både uppsida och nedsida i energi- och driftskostnader. För hyresvärden översätts detta till ett högre NOI mätt mot bruttohyran (eftersom driftskostnaderna är minimala på hyresvärdens sida) och ett mer förutsägbart kassaflöde, vilket typiskt ger lägre kapitaliseringsränta och högre marknadsvärde.
Bare-house är särskilt vanligt i logistikfastighet, industri, datacenter och hotell, där byggnaderna är uppförda för en bestämd hyresgäst (build-to-suit) på långa kontrakt på 10-20 år. Single tenant-strukturen gör att byggnaden blir en kassaflödesmaskin definierad av en enda hyresgästs kredit, och värderingen blir nästan en obligationsanalys: hur många år till kontraktets slut, vilken ränteförväntan lägger marknaden in, och hur stark är hyresgästens kreditprofil. Motsvarande prismodeller används på offentliga byggnader som hyrs ut på 25-30 år till stat eller kommun.
Det är viktigt att skilja bare-house från "single net" och "double net". I single net täcker hyresgästen fastighetsskatt, men inte försäkring eller underhåll. I double net täcker hyresgästen även försäkring. I bare-house eller triple-net täcker hyresgästen dessutom allt löpande underhåll och typiskt också större utbyten (CAPEX). Vad som ingår i "underhåll" måste alltid specificeras i avtalet: vissa bare-house-avtal undantar tak, fasad, bärande konstruktion och grund ("structural items"), som behålls som hyresvärdens ansvar, medan "absolute net" flyttar även dessa till hyresgästen. Definitionerna styrs av kontraktet. Norsk lag har ingen standarddefinition, och husleieloven låter parterna fritt avvika från hyresvärdens underhållsplikt i lokalhyra enligt husleieloven kapittel 5.
Risken för hyresvärden koncentreras kring hyresgästens kredit och möjligheten att få ut byggnaden på marknaden igen vid kontraktets slut. En byggnad som är skräddarsydd för en hyresgäst (särskilda takhöjder, processupplägg, vikt och kapacitet) kan vara svår att hyra ut till någon annan. Därför ingår exitstrategin i prissättningen: en "second generation"-byggnad som kan anpassas till andra användare prissätts på lägre yield än en hyperspecifik build-to-suit som förutsätter att den enda hyresgästen förlänger.
Avtalsformen passar bra där hyresgästen är stor, professionell och vill ha driftskontroll, men är sällan lämplig för kontorsbyggnader med flera hyresgäster, eftersom de gemensamma ytorna då måste administreras samordnat av hyresvärden eller förvaltaren.
I Placepoint kan du undersöka en fastighet i fastighetspanelen, se hyresgäster och kontraktsförhållanden där data finns, och koppla på kommunal fastighetsskatt, så att du får ett faktiskt underlag för att bedöma en bare-house-konstruktion.
Så ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel:
Från Placepoints ordbok: Bare-house
Mer information: Lovdata: Husleieloven kapittel 5, Eiendom Norge: Marknadsrapporter, Newsec: Property Asset Management
Engelska: Bare-house lease (triple-net-style commercial lease where the tenant carries operating and maintenance costs).
Vanliga frågor
Vad är ett bare-house-avtal?
Ett lokalhyresavtal där hyresgästen tar över de flesta skyldigheter som hyresvärden annars skulle ha: drift, underhåll, utbyten, försäkring och fastighetsskatt. Motsvarar det amerikanska triple-net.
Vad är skillnaden mellan single net, double net och bare-house?
Single net: hyresgästen täcker fastighetsskatt. Double net: även försäkring. Bare-house eller triple-net: även löpande underhåll och typiskt större utbyten. "Absolute net" tar också med tak, fasad och bärande konstruktion.
Var används bare-house oftast?
I logistikfastighet, industri, datacenter, hotell och offentliga byggnader som hyrs ut på långa kontrakt (10-30 år) till en bestämd hyresgäst. Single tenant-strukturen gör att byggnadens värde nästan uteslutande speglar hyresgästens kredit.
Vilken risk är störst för hyresvärden?
Hyresgästens kredit och hur lätt byggnaden kan hyras ut igen vid kontraktets slut. Hyperspecifika build-to-suit-byggnader är svårare att repositionera än "second generation"-byggnader som klarar flera användningstyper.