Borettslag
Ett borettslag är ett kooperativt företag som äger en eller flera bostadsbyggnader, där medlemmarna (andelsägarna) äger en andel i föreningen och har exklusiv borett (nyttjanderätt) till en bestämd bostad. Du köper alltså inte bostaden direkt, du köper en andel i borettslaget plus rätten att bo i en viss lägenhet. Ägarformen regleras av burettslagslova från 2003 och används för nästan 400 000 bostäder i Norge.
Varje bostad kallas andelsleilighet, och dokumenten som ger dig rådighet är adkomstdokumentene: andelsbevis (bevis på medlemskap) och borettsinnskudd kombinerat med hyreskontrakt. Andelsägaren betalar felleskostnader varje månad, som täcker drift, underhåll, försäkring samt amortering och ränta på föreningens fellesgjeld. Fellesgjelden är borettslagets gemensamma lån, normalt säkrat med pant i föreningens eiendom. Din andel av skulden följer lägenheten och måste betjänas via felleskostnadene. Två bostäder med samma prislapp kan ha helt olika totalkostnad beroende på hur hög fellesgjeld som ligger på den enskilda andelen.
Borettslag förs inte in i den ordinarie grunnboken, utan i Borettsregisteret hos Kartverket. Andelen tinglyses där, och pant i andelen registreras på samma ställe. Överföring av andel sker genom tinglysing av försäljningsdokument. Det ska inte betalas dokumentavgift vid överföringar i borettslag, bara tinglysingsgebyr. Det är en av de viktigaste praktiska skillnaderna mellan köp av andelsleilighet och selveierleilighet: du sparar typiskt 2,5 % av köpesumman i avgift.
Borettslagets inre liv styrs av vedtektene, ordningsreglerna och generalförsamlingen, där varje andel som huvudregel har en röst. Styrelsen väljs av generalförsamlingen och ansvarar för daglig drift, underhåll och ekonomi. Burettslagslova ger andelsägaren en stark borett: föreningen kan bara kräva avhysning i särskilda fall, typiskt vid väsentligt åsidosättande av felleskostnader eller ordningsregler. Försäljning av andel är fri, men de flesta borettslag har förköpsrätt för andra andelsägare eller för medlemmar i anslutet boligbyggelag som OBOS eller USBL, reglerat i föreningens vedtekter.
Ett borettslag är typiskt knutet till ett boligbyggelag (BBL) som har byggt och förvaltar föreningen. Flera stora BBL administrerar hundratals borettslag och levererar redovisning, styrelseservice och teknisk förvaltning enligt avtal. Skattemässigt är andelsägaren bostadsägare (bostad) eller uthyrare. Andelen ingår i förmögenhetsunderlaget med Skatteetatens schablonvärde för primærbolig eller sekundærbolig. Eierseksjonssameier (eierseksjoner) är en helt annan modell: där äger du faktiskt sektionen som fast eiendom, har egen hjemmel i grunnboken och betalar dokumentavgift vid överlåtelse. Skillnaden är praktiskt och ekonomiskt viktig vid köp. En borettslagsbostad framstår ofta som billigare i annonsen än en motsvarande selveierleilighet, men totalpris med inlöst andel av fellesgjeld kan ligga på samma nivå.
I Placepoint visas ägaren till en andelsleilighet i fastighetspanelen som hjemmelshaver för andelen i Borettsregisteret, tillsammans med gemensamma tomt- och byggnadsuppgifter från matrikkelen.
Så ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel:
Från Placepoints ordbok: Borettslag
Mer information: Lovdata: Burettslagslova, Kartverket: Borettsregisteret, Store norske leksikon: borettslag
Engelska: Housing cooperative (Norwegian-specific, share-and-occupancy model).
Vanliga frågor
Vad är ett borettslag?
Ett borettslag är ett kooperativt företag som äger en eller flera bostadsbyggnader. Andelsägaren äger en andel i föreningen och har exklusiv borett till en bestämd bostad. Ägarformen regleras av burettslagslova från 2003.
Vad är skillnaden mellan borettslag och selveier?
Selveier äger bostaden direkt med tinglyst hjemmel i grunnboken. Andelsägaren äger en andel i ett borettslag och har borett till en bestämd bostad. Andelar förs i Borettsregisteret, inte i grunnboken.
Vad är fellesgjeld?
Fellesgjeld är borettslagets gemensamma lån, säkrat med pant i föreningens eiendom. Andelsägaren betalar sin andel av räntorna och amorteringarna via felleskostnadene. Hög fellesgjeld ger lägre köpesumma, men högre månadskostnad.
Måste jag betala dokumentavgift när jag köper en andelsleilighet?
Nej. Överföring av andel i borettslag är befriad från dokumentavgift, du betalar bara ett tinglysingsgebyr. Det är en av de praktiska skillnaderna jämfört med köp av selveierbolig.
Kan styrelsen neka mig att sälja?
Som huvudregel nej. Försäljning av andel är fri, men borettslaget eller medlemmar i anslutet boligbyggelag kan ha forkjøpsrett enligt vedtektene. Förköpsrätten måste göras gällande inom 20 dagar efter att föreningen tog emot meddelande om överlåtelsen, jfr burettslagslova § 4-15.