BYA
BYA är förkortningen för bebygd areal, alltså bebyggd yta, och anges i kvadratmeter. BYA är tomtens fotavtryck: hur stor del av tomten som täcks av byggnader och byggda element. I beräkningen ingår ytterväggarna på hus, parkeringsyta (biluppställningsplats, carport och garage), öppna överbyggda ytor (portrum, gårdsplan, pergola med tak) och byggnadsdelar som ligger mer än 0,5 meter över terrängens genomsnittsnivå (typiskt trappor och terrasser). Byggnadsdelar under 0,5 meter räknas inte med, och byggnader som ligger helt under terräng (källare, parkeringsanläggningar) räknas inte heller med. Enligt beräkningsreglerna hålls också utskjutande byggnadsdelar upp till 1,0 meter från fasaden (typiskt takutsprång) utanför, och ytan under byggnadsdelar med fri höjd över 5,0 meter räknas inte som bebyggd.
Beräkningsreglerna följer Norsk Standard NS 3940 och rundskriv H-2300 om grad av utnytting från Kommunal- og distriktsdepartementet, kompletterat av vägledningen från Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) och byggteknisk forskrift TEK17. Enligt rundskrivet ska också biluppställningsplatser som krävs i reguleringsplanen räknas in med 18 m² per plats, även om de inte är fysiskt överbyggda. Det är ofta denna inkludering som överraskar tiltakshaver, alltså byggherren, i en byggesøknad, en norsk bygglovsansökan: en tomt med tre ålagda parkeringsplatser har 54 m² låsta i BYA före första spadtaget.
I plan- och byggärenden används BYA framför allt genom %BYA: en tomt på 1 000 m² som regleras till %BYA = 30 % ger maximalt 300 m² bebyggd yta. Andra former av utnyttjandegrad är:
- %BYA (procent bebygd areal): den andel av tomten som får täckas av fotavtryck. Vanligast i bostads- och fritidsplaner.
- %BOA (procent bruksareal): andelen BOA av tomtarealet. Tar hänsyn till både fotavtryck och antal våningar.
- %TU (procent tomteutnyttelse): äldre begrepp, fortfarande i bruk i många planer.
- T-BRA (m²): en konkret maxyta för BOA på tomten.
Valet av mått varierar mellan kommuner och plantyper, och en plan kan kombinera flera (till exempel både %BYA och max gesimshøyde, det vill säga takfotshöjd). BYA får inte förväxlas med bruksareal (BOA), som mäter den invändiga ytan till insidan av ytterväggen, eller med BTA (bruttoareal), som inkluderar ytterväggarna invändigt.
BYA som planverktyg har stöd i plan- og bygningsloven § 11-9 nr. 5 och § 12-7, som ger kommunen rätt att fastställa krav på utbyggnadsvolym och grad av utnytting i kommun- och reguleringsplaner. Beräkningsreglerna finns i NS 3940 och rundskriv H-2300. Kommunen kontrollerar BYA vid behandling av ansökan om åtgärd. Tillsammans med gesimshøyde och mønehøyde, nockhöjd, är %BYA ett av de mest använda verktygen för att sätta tak för hur mycket som kan byggas på en tomt. Dessutom ställer TEK17 § 8-7 krav på utevistelseyta, vilket indirekt begränsar %BYA på bostadstomter.
Ändring av %BYA kräver som huvudregel ny reguleringsplan eller dispensasjon. En vanlig fallgrop är att utgå från byggnadens grundyta utan att lägga till ålagda parkeringsplatser, terrasser och öppna överbyggda ytor. Felberäkningar av BYA är en återkommande orsak till avslag på byggesøknader.
I Placepoint visas BYA per byggnad och samlat för fastigheten i fastighetspanelen, och du hittar planbestämmelser med %BYA på samma ställe. En komplett genomgång av flödet finns i exemplet Planbestämmelser och max BOA.
Så här ser det ut i Placepoint
I Placepoint hittar du detta i Fastighetspanel:
Mer information: Regjeringen: Rundskriv H-2300 om grad av utnytting, DiBK: Byggteknisk forskrift (TEK17), Standard Norge: NS 3940, Store norske leksikon: bebygd areal
Engelska: Built-up area (BYA, building footprint per Norwegian Standard NS 3940).
Vanliga frågor
Vad är BYA?
BYA står för bebygd areal och visar hur stor del av tomten som är bebyggd, inklusive hus, parkering, carport och överbyggda ytor. BYA kallas ofta tomtens fotavtryck.
Hur beräknas BYA?
BYA beräknas genom att summera alla byggnadsdelar och ytor mer än 0,5 meter över terrängens genomsnittsnivå, inklusive ytterväggarna, parkeringsytor, carport och öppna överbyggda ytor.
Vad betyder max %BYA i en reguleringsplan?
Utnyttjandegrad (%BYA) anger hur stor procentandel av tomten som maximalt får bebyggas. Om reguleringsplanen anger max 30 %BYA och tomten är 1 000 m², får max 300 m² bebyggas.
Räknas underjordiska byggnadsdelar med i BYA?
Nej, BYA inkluderar alla byggnadsdelar över 0,5 meter över marken. Underjordiska konstruktioner som källare eller parkeringsanläggningar under terräng räknas normalt inte med i BYA.
Vad är skillnaden mellan BYA och BOA?
BYA och BOA är två olika mått. BYA visar fotavtrycket på tomten (utvändigt), medan BOA (bruksareal) visar den invändiga ytan i själva byggnaden.