Due diligence (DD)
Due diligence är den strukturerade genomgång som köpare, långivare eller investerare gör av en fastighet eller ett fastighetsbolag före en transaktion. Ändamålet är att verifiera säljarens framställning, upptäcka dold risk och ge underlag för förhandlingar om pris, garantier eller förbehåll. I norska kommersiella fastigheter är DD obligatoriskt i alla institutionella affärer och som huvudregel också när en fastighetsfond eller ett investeringsbolag köper.
Praxis delas traditionellt i tre huvudspår som körs parallellt före closing. Teknisk DD kartlägger byggnadens fysiska skick: konstruktion, fasad, tak, tekniska anläggningar, energianvändning och underhållsskuld. Rapporten ger en uppskattning av åtgärdskostnader (CapEx) under de närmaste 5-10 åren. Finansiell DD verifierar hyresintäkterna, hyresgästernas kreditvärdighet, kontraktslängd och uppsägningsvillkor, samt att yield och internränta är beräknade på rätt grund. Juridisk DD kontrollerar hjemmel (formell äganderätt), tinglysta belastningar, legalpant, reglering, dispenser, hyreskontrakt, granneavtal och potentiella tvister.
Större affärer omfattar också egna DD-spår. Miljö-DD ser på förorenad mark, asbest och PCB, samt om byggnaden möter kraven i EU-taxonomin. Skattemässig DD verifierar ägarstruktur, latenta skattepositioner och mervärdesskatt på fastigheten. ESG-DD har vuxit fram efter CSRD-rapporteringen och täcker klimatrisk, energimärkning och om byggnaden kan bli en strandad fastighet under skärpta krav.
DD-processen följer som regel ett standardiserat datarumsupplägg där säljaren samlar underlagsmaterialet och köparens rådgivare går igenom det under tre till sex veckor. Fynden läggs i en risklista som förhandlas in i aktieköpsavtalet eller fastighetsköpsavtalet som garantier, prisavdrag, escrow eller förbehåll. För privatpersoner som köper bostad ersätts DD:n av en lagstadgad tillståndsrapport enligt avhendingslova, men principen är densamma: väsentliga förhållanden som är kända eller borde ha varit kända före köpet kan inte reklameras i efterhand.
I Placepoint kan du förbereda en DD genom att samla matrikkel, hjemmel, regleringsplan, aktsamhetszoner, uppgifter ur Grunnboken och hyresgästinformation i fastighetspanelen innan datarumsfasen börjar.
Så visas datamängden i kartan
Datamängden ingår i kartlagret Risk:
Från Placepoints ordbok: Due diligence (DD)
Mer information: Norsk Eiendom: standardene, Finanstilsynet.
Engelska: Due diligence. The structured pre-transaction review covering technical, financial, legal, environmental, tax and ESG aspects of a property or property company.
Vanliga frågor
Vad är skillnaden mellan teknisk, finansiell och juridisk DD?
Teknisk DD kartlägger byggnadens fysiska skick och uppskattar CapEx över 5-10 år. Finansiell DD verifierar hyresintäkterna, hyresgästernas kreditvärdighet och att yield är beräknad på rätt grund. Juridisk DD kontrollerar hjemmel, tinglysta belastningar, legalpant, reglering och hyreskontrakt.
Hur lång tid tar en typisk DD-process?
Tre till sex veckor från att datarummet öppnas till färdig risklista, beroende på fastighetens komplexitet och antalet rådgivare. Aktieköp tar längre tid än rena fastighetsaffärer, eftersom bolagsförhållanden och skattepositioner ska verifieras.
Vad är ESG-DD och när krävs det?
ESG-DD täcker klimatrisk, energimärkning, EU-taxonomin och om byggnaden kan bli en strandad fastighet. Har vuxit fram efter CSRD och är nu standard i institutionella affärer över 100 miljoner kronor.
Vad händer med fynden från DD:n?
Väsentliga fynd förhandlas in i aktieköpsavtalet eller fastighetsköpsavtalet som garantier, prisavdrag, escrow eller förbehåll. Mindre risker loggas på en lista och följs upp efter closing.
Vad motsvarar DD vid bostadsköp?
Den lagstadgade tillståndsrapporten enligt avhendingslova ersätter DD-processen vid bostadsköp. Principen är densamma: väsentliga förhållanden som är kända eller borde ha varit kända före köpet kan inte reklameras i efterhand.