Eget kapital-multipel
Eget kapital-multipel (equity multiple, MOIC) visar hur många gånger investeraren får tillbaka det insatta egna kapitalet under innehavsperioden. Den beräknas som summan av allt investeraren får utbetalt (löpande utdelning plus netto försäljningslikvid) delat med den ursprungliga insatsen av eget kapital. En multipel på 2,0x betyder att investeraren har fått tillbaka det dubbla av det som satsades, 1,0x betyder att man går plus minus noll och under 1,0x betyder förlust.
Eget kapital-multipel och internränta (IRR) är de två mått som investerare i kommersiella fastigheter oftast rapporterar tillsammans, eftersom de svarar på olika frågor. Internräntan mäter den årliga, tidsvägda avkastningen och premierar snabba utbetalningar. Multipeln mäter den totala summan pengar tillbaka, utan hänsyn till tid. Två investeringar kan ha samma internränta men mycket olika multipel: en fastighet som säljs snabbt med god vinst ger hög IRR men kanske låg multipel, medan en fastighet som ägs i tio år kan ge måttlig IRR men hög multipel eftersom pengarna har fått arbeta länge. Därför är det vanligt att bedöma båda: hur effektiv avkastningen var per år (IRR) och hur mycket pengar vi totalt fick tillbaka (multipeln).
Multipeln påverkas starkt av belåningsgrad. Eftersom den mäts på det egna kapitalet lyfter belåning multipeln i en stigande marknad: desto mindre eget kapital som satsas mot en given värdeökning, desto högre multipel. Samma verktyg förstärker förlusten i en fallande marknad. En hög multipel som uppnåtts med hög belåning bär därför mer risk än samma multipel på en obelånad fastighet, och måste läsas tillsammans med räntetäckningsgrad och skuldtjänstkvot.
I praktiken används eget kapital-multipel mycket i prospekt för fastighetssyndikat och fonder, där investerare bedömer förväntad avkastning på pengarna över en planerad innehavsperiod på typiskt 5–10 år. En målbild på 1,8–2,2x över en sjuårsperiod är inte ovanlig för ett värdeskapande projekt, men talet hänger oupplösligt samman med antagandena om hyrestillväxt, exit-yield och finansiering i en diskonterad kassaflödesmodell. En multipel utan angiven innehavsperiod och belåning säger lite i sig själv.
Från Placepoints ordbok: Eget kapital-multipel
Mer information: Store norske leksikon: egenkapital, Store norske leksikon: avkastning
Engelska: Equity multiple (MOIC, multiple on invested capital).
Vanliga frågor
Vad är eget kapital-multipel?
Eget kapital-multipel (equity multiple) visar hur många gånger investeraren får tillbaka insatt eget kapital under innehavsperioden. Den beräknas som allt investeraren får utbetalt delat med den ursprungliga insatsen. 2,0x betyder att man har fått tillbaka dubbelt så mycket som man satsade.
Vad är skillnaden mellan eget kapital-multipel och internränta?
Internränta (IRR) mäter den årliga, tidsvägda avkastningen och premierar snabba utbetalningar. Multipeln mäter den totala summan pengar tillbaka utan hänsyn till tid. Två projekt kan ha samma IRR men olika multipel.
Hur påverkar belåning multipeln?
Eftersom den mäts på det egna kapitalet lyfter belåning multipeln i en stigande marknad och förstärker förlusten i en fallande. En hög multipel som uppnåtts med hög belåning bär därför mer risk än samma multipel utan lån.
Vad är en bra eget kapital-multipel?
Det beror på innehavsperiod och risk. För ett värdeskapande projekt över sju år är 1,8–2,2x inte ovanligt, men talet hänger samman med antaganden om hyrestillväxt, exit-yield och finansiering. En multipel utan angiven innehavsperiod och belåning säger lite i sig själv.